Sentenza del 18/05/2016 n. 10225 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Le società hanno impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale di Milano che aveva ritenuto legittimo l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Amministrazione aveva determinato un maggior valore dei terreni compravenduti, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. I motivi riguardavano: l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione sulla valutazione delle caratteristiche e dei fattori di deprezzamento dei terreni; l'errata considerazione di un finanziamento ipotecario come elemento probatorio del maggior valore; la violazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51; e la violazione della L. n. 88 del 2009, art. 24, sostenendo che l'accertamento fosse fondato sulla sola divergenza tra valore dichiarato e valore normale risultante da dati OMI o similari.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso e ha condannato le società ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in 8.000 euro oltre alle spese prenotate a debito. La Corte ha ritenuto adeguatamente motivata la decisione della Commissione regionale, che aveva fondato il maggior valore non sulla sola divergenza rispetto al valore dichiarato, ma su una stima dell'Agenzia del territorio basata sul metodo sintetico-comparativo e corretta in relazione alle caratteristiche concrete dei terreni: destinazione urbanistica, edificabilità, posizione, forma irregolare, fasce di rispetto e vicinanza alla strada. Il finanziamento ipotecario è stato considerato un argomento ulteriore, non autonomamente decisivo. È stato inoltre escluso che la L. n. 88 del 2009, art. 24, impedisse l'accertamento, poiché la rettifica non derivava dal solo ricorso ai valori OMI, ma dall'applicazione dei criteri estimativi previsti dal D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3.

Norme richiamate

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 5

  omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio

  Il vizio motivazionale deducibile in cassazione non consente di chiedere una nuova valutazione dei fatti e delle prove. È configurabile solo in presenza dell'omesso esame di un punto decisivo o di un'insanabile incoerenza logica della motivazione.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3

  ogni altro elemento di valutazione

  Ai fini dell'imposta di registro, il valore venale dell'immobile può essere determinato considerando non solo valori medi o listini, ma anche tutti gli elementi concreti rilevanti per la stima, comprese le caratteristiche urbanistiche, edificatorie e fisiche del bene.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 2

  La stima dell'Agenzia del territorio allegata all'avviso può costituire il supporto tecnico dell'accertamento, purché il giudice spieghi le ragioni per cui la ritiene attendibile.

• Legge n. 88 del 2009, art. 24

  La disposizione non rende automaticamente illegittimi gli accertamenti immobiliari fondati sul concetto di valore normale quando l'Amministrazione abbia utilizzato una valutazione concreta e motivata, basata su elementi ulteriori rispetto alla mera differenza tra prezzo dichiarato e valori medi OMI.

Massime di principio

• In cassazione non è possibile ottenere una nuova valutazione del merito della controversia mediante la semplice denuncia di un vizio di motivazione; occorre dimostrare l'omesso esame di un fatto decisivo o una contraddizione logica insanabile.
• Una rettifica del valore di un immobile è più solida quando l'Amministrazione non si limita a richiamare valori medi o banche dati, ma illustra una stima individualizzata fondata sulle caratteristiche specifiche del bene.
• Le stime tecniche dell'Amministrazione costituiscono normalmente perizie di parte e non fanno piena prova da sole, ma possono fondare anche da sole la decisione del giudice se sono dettagliate e il loro recepimento è adeguatamente motivato.
• Elementi indiretti, come un finanziamento ipotecario relativo a un'operazione edilizia, possono essere utilizzati come indizi di congruità del maggior valore, purché valutati insieme ad altri elementi e non come unica ragione dell'accertamento.
• La contestazione di una stima deve confrontarsi puntualmente con i parametri utilizzati dall'Amministrazione, indicando perché siano errati o non applicabili al caso concreto; la mera contrapposizione di una diversa valutazione non è sufficiente.
• Il superamento dei valori dichiarati non è illegittimo per il solo fatto che l'accertamento riguardi il valore normale, se la rettifica è sostenuta da criteri estimativi concreti e da elementi ulteriori rispetto ai soli valori OMI.