Sentenza del 23/03/2016 n. 5754 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'impugnazione di un avviso di liquidazione per il recupero dell'imposta di registro ordinaria, a seguito della revoca dell'agevolazione prevista dall'art. 33, comma 3, della L. n. 388 del 2000 per l'acquisto di terreni edificabili inseriti in un piano urbanistico particolareggiato. La revoca era stata disposta perché la società acquirente aveva ceduto i terreni prima della scadenza del quinquennio senza realizzare direttamente l'edificazione. La società sosteneva che fosse sufficiente l'edificazione effettuata entro il quinquennio dal successivo acquirente.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Amministrazione finanziaria, ritenendo che l'utilizzazione edificatoria richieda la realizzazione di una nuova costruzione, o la demolizione e ricostruzione di un edificio preesistente, entro cinque anni dall'acquisto. Non sono sufficienti il rilascio dei titoli edilizi o la realizzazione delle sole opere di urbanizzazione. Inoltre, l'edificazione deve essere compiuta dallo stesso soggetto che ha acquistato il terreno e ottenuto l'agevolazione; l'attività del successivo acquirente non è idonea a conservarla. La sentenza d'appello è stata cassata e, decidendo nel merito, è stato rigettato il ricorso originario della società. Le spese dell'intero giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  Agevolazione per l'acquisto di terreni edificabili ricadenti in aree soggette a piano urbanistico particolareggiato.

  L'agevolazione è subordinata all'effettiva utilizzazione edificatoria dell'area entro cinque anni dall'acquisto, secondo un'interpretazione rigorosa della finalità di incentivare l'attività edificatoria.

• Art. 14 delle disposizioni sulla legge in generale (preleggi)

  Le leggi che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati.

  Le norme agevolative, in quanto derogatorie, devono essere interpretate restrittivamente e non possono essere estese a situazioni non espressamente previste.

• Cass. n. 1991 del 2015

  Il concetto di "utilizzazione edificatoria" deve consistere nella trasformazione dell'immobile per effetto della realizzazione di una nuova costruzione.

  La mera disponibilità di autorizzazioni edilizie o l'avvio di attività preparatorie non equivale all'utilizzazione edificatoria richiesta per mantenere l'agevolazione.

• Cass. n. 3449 del 2014

  È necessaria l'integrale realizzazione, entro il quinquennio dall'acquisto, delle potenzialità edificatorie dell'area.

  Non è sufficiente la sola esecuzione di opere di urbanizzazione: occorre costruire un nuovo edificio oppure demolire e ricostruire un edificio preesistente.

• Cass. n. 5933 del 2013

  L'utilizzazione edificatoria deve avvenire ad opera dello stesso soggetto acquirente entro cinque anni dall'acquisto.

  Il beneficio è collegato all'attività edificatoria dell'acquirente originario e non può essere conservato mediante l'edificazione tempestiva effettuata da un successivo acquirente.

Massime di principio

• Per conservare un'agevolazione fiscale collegata all'acquisto di un terreno edificabile, il contribuente deve rispettare personalmente e integralmente il requisito edificatorio entro il termine previsto dalla legge.
• La semplice acquisizione di concessioni edilizie, la presentazione di progetti o la realizzazione di opere di urbanizzazione normalmente non bastano: deve essere realizzata una concreta trasformazione edilizia, come la costruzione di un edificio o la demolizione e ricostruzione di uno preesistente.
• La vendita del terreno prima della scadenza del termine può comportare la perdita dell'agevolazione, anche se il successivo acquirente completa l'edificazione entro il termine originario.
• Le norme fiscali agevolative sono di stretta interpretazione; in assenza di una previsione espressa, non è possibile estendere il beneficio a soggetti, attività o modalità di adempimento diverse da quelle indicate dalla legge.
• In situazioni analoghe occorre verificare sia il contenuto concreto dell'attività edilizia realizzata sia l'identità del soggetto che l'ha eseguita, oltre al rispetto del termine quinquennale.