Sentenza del 21/06/2021 n. 3103 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Accertamento per redditi fondiari derivanti da contratto di locazione registrato; il contribuente non aveva dichiarato canoni ritenendo il rapporto interrotto anticipatamente e ha prodotto la sola comunicazione di disdetta/richiesta di risoluzione come prova della cessazione del rapporto

La decisione

Il giudice ha ritenuto infondato il motivo del contribuente: ai sensi dell'art. 26 del d.P.R. n. 917/1986 i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla loro percezione e l'obbligo di dichiarazione discende dalla qualità soggettiva (proprietario/dirittuario). In relazione a un contratto di locazione registrato, la mera comunicazione di disdetta da parte del locatario prova solo l'intenzione di interrompere il rapporto e non la sua effettiva cessazione; pertanto non è sufficiente a legittimare la mancata dichiarazione dei canoni. Di conseguenza l'accertamento fiscale è stato confermato e il contribuente ha perso.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 917/1986, art. 26

  I redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla loro effettiva percezione; l'obbligo di dichiarazione deriva dalla sola condizione soggettiva del contribuente (proprietario, enfiteuta, usufruttuario o titolare di altro diritto reale) e prescinde dal momento di effettiva percezione del canone

• Cass. 651/2012

  La mera comunicazione di disdetta del contratto da parte del locatario non prova l'effettiva cessazione del rapporto di locazione, ma solo l'intenzione di interromperlo; per escludere la tassazione è necessaria prova dell'effettiva risoluzione/cessazione

Massime di principio

• I redditi da locazione sono tassati per competenza/accertamento e non solo in base alla percezione del canone: il proprietario deve dichiarare i canoni spettanti salvo prova contraria dell'effettiva cessazione del rapporto
• La prova dell'interruzione anticipata del contratto non può limitarsi a una mera comunicazione o disdetta: occorre dimostrare l'effettiva cessazione (es. atto scritto di risoluzione accettato da entrambe le parti, verbale di riconsegna delle chiavi, registrazione della risoluzione, sentenza giudiziale o transazione, liberatoria firmata)
• L'onere della prova della cessazione spetta al contribuente che invoca l'esclusione dei canoni dalla base imponibile
• Se il contratto resta formalmente in vita (registrato e senza prova di risoluzione), l'amministrazione può legittimamente accertare e tassare i canoni anche se non materialmente percepiti
• Per evitare contestazioni è opportuno formalizzare e registrare ogni risoluzione o transazione riguardante il rapporto di locazione e conservare documentazione chiara della riconsegna del possesso