Sentenza del 09/03/2017 n. 1166 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la rettifica del valore dichiarato nell'atto di compravendita ai fini dell'imposta di registro, nonché delle imposte ipotecarie e catastali. In particolare, contestava il ricorso dell'Ufficio ai valori della banca dati OMI e la determinazione del valore normale dell'immobile sulla base di uno stato conservativo "normale", ritenendo non adeguatamente giustificato il maggior valore accertato e l'avviso privo di motivazione sufficiente.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta legittima. L'Ufficio ha correttamente determinato il valore venale in comune commercio, facendo riferimento ai dati OMI pertinenti al periodo della compravendita e alla specifica destinazione d'uso dell'immobile. L'avviso è stato considerato completo e adeguatamente motivato poiché indicava gli atti utilizzati e i relativi estremi di registrazione, consentendo al contribuente di contestarli nel merito. Il valore attribuito al complesso immobiliare è stato quindi ritenuto pienamente giustificato.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  La base imponibile dell'imposta di registro sugli immobili deve riflettere il valore venale in comune commercio, quale espressione della capacità contributiva.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  L'avviso di rettifica del valore immobiliare è legittimo quando indica gli elementi utilizzati dall'Ufficio, inclusi gli atti comparativi e i relativi estremi di registrazione, così da permettere al contribuente di difendersi concretamente.

• d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, art. 39, comma 1, lettera d)

  Prevede criteri di rettifica del reddito fondati su presunzioni e dati oggettivi, richiamati nel contesto della determinazione fiscale del valore.

• d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 54, comma 3

  Prevede criteri di rettifica basati su elementi presuntivi e documentali, richiamati quale riferimento generale per la ricostruzione del valore.

• d.l. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, commi 23-bis e 23-ter

  Rafforza i poteri di controllo e rettifica dei valori dichiarati negli atti immobiliari, anche mediante il ricorso a dati e parametri di mercato.

Massime di principio

• Nelle compravendite immobiliari, ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione può rettificare il valore dichiarato quando ritenga che non corrisponda al valore venale in comune commercio.
• I valori OMI possono costituire un elemento presuntivo e di supporto alla rettifica, soprattutto se riferiti correttamente al periodo dell'atto, alla zona, alla destinazione d'uso e allo stato conservativo dell'immobile.
• Il semplice richiamo ai valori OMI non rende automaticamente legittimo l'accertamento: l'Ufficio deve collegare i dati utilizzati alle caratteristiche concrete dell'immobile e motivare il maggior valore attribuito.
• Un avviso di rettifica è sufficientemente motivato se indica gli atti comparativi o gli altri elementi utilizzati e i relativi estremi, permettendo al contribuente di individuarli e contestarli nel merito.
• Il contribuente che contesta la rettifica deve fornire elementi concreti sul minor valore dell'immobile, quali caratteristiche specifiche, stato di conservazione effettivo, difetti, vincoli, ubicazione o comparabili più pertinenti.