Cassazione Civile, Ordinanza n. 17385/2023 del 16/06/2023

Esito

La controversia

I venditori avevano affidato a una società di mediazione immobiliare un incarico relativo alla vendita di un immobile comprensivo di un'autorimessa. Dopo la conclusione del preliminare e la successiva vendita a prezzo ridotto, essi lamentavano che l'agenzia non avesse correttamente assistito la parte venditrice e non avesse segnalato la mancanza del certificato di agibilità dell'autorimessa, chiedendo la restituzione della provvigione già versata e il risarcimento del danno da riduzione del prezzo e da pregiudizio all'immagine. In cassazione deducevano, da un lato, la violazione dei criteri di interpretazione del contratto di mediazione e della disciplina consumeristica, sostenendo che la clausola di "assistenza sino al rogito" implicasse l'obbligo di verificare e procurare la documentazione urbanistico-edilizia necessaria, anche alla luce del sito internet del gruppo di affiliazione; dall'altro lato, la violazione degli obblighi professionali del mediatore e dei doveri di correttezza e buona fede, per non avere l'agenzia informato tempestivamente i venditori dell'assenza della documentazione richiesta.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la decisione della Corte d'appello, che aveva escluso sia un obbligo contrattuale del mediatore di reperire tutti i documenti necessari alla compravendita, sia una violazione dell'obbligo di corretta informazione. La Corte ha osservato che l'agenzia aveva già informato i venditori, prima della firma dell'incarico, dei documenti da presentare per la vendita, incluso il certificato di agibilità, e che nella fattispecie il problema non era una mera mancanza documentale, ma l'abusività dell'autorimessa, circostanza nota ai venditori e tale da richiedere un preventivo procedimento di sanatoria. Ne è derivato anche il richiamo al principio di autoresponsabilità del venditore, che non può addossare al mediatore le conseguenze economiche della propria consapevole scelta di vendere nonostante l'irregolarità urbanistica.

Norme richiamate

• artt. 1362, 1363, 1364, 1365, 1366, 1367, 1368, 1369, 1370 e 1371 c.c.

  La Corte ribadisce che l'interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito ed è censurabile in cassazione solo se violi i criteri legali o sia sorretta da motivazione viziata; la ricerca della comune intenzione delle parti richiede valutazione del testo nel suo complesso e del senso letterale delle clausole, secondo un percorso ermeneutico logico-sistematico.

• art. 35 cod. consumo

  La disciplina dell'interpretazione del contratto predisposto dal professionista non conduce, nel caso concreto, a ritenere che il contenuto del sito internet dell'affiliante possa integrare un obbligo contrattuale diverso o più ampio rispetto a quello risultante dal testo dell'incarico di mediazione.

• art. 1175 c.c.

  Rileva come canone di correttezza nell'esecuzione del rapporto di mediazione e concorre a fondare l'obbligo di corretta informazione del mediatore.

• art. 1176, secondo comma, c.c.

  Il mediatore professionale è tenuto alla diligenza qualificata propria della categoria, ma tale diligenza non impone, salvo specifico incarico, indagini tecnico-giuridiche sulla regolarità urbanistico-edilizia del bene.

• art. 1375 c.c.

  Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede; nel caso concreto non risulta violato perché l'agenzia aveva già informato la parte venditrice dei documenti necessari.

• art. 1759, primo comma, c.c.

  Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili con la normale diligenza che incidono sulla sicurezza e sulla valutazione dell'affare, ma non è obbligato, in difetto di incarico specifico, a svolgere indagini tecniche presso la pubblica amministrazione.

• L. 3 febbraio 1989, n. 39

  La legge conferma la natura professionale dell'attività di mediazione e, insieme agli artt. 1175 e 1176 c.c., delimita il contenuto dell'obbligo informativo del mediatore.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  Poiché il ricorso è stato rigettato e proposto dopo il 30 gennaio 2013, viene dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussiste l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel contratto di mediazione immobiliare, l'obbligo del mediatore di informare le parti riguarda le circostanze note o conoscibili con la diligenza professionale media, ma non si estende, in assenza di un incarico specifico, a indagini tecnico-giuridiche o verifiche presso la pubblica amministrazione sulla regolarità urbanistico-edilizia del bene.
• Una clausola di assistenza sino al rogito va interpretata secondo il testo complessivo del contratto e la comune intenzione dei contraenti; non può essere letta come attribuzione implicita al mediatore di un obbligo generale di reperire ogni documento necessario alla vendita se il contratto non lo prevede espressamente.
• Il contenuto di un sito internet dell'affiliante non basta, di per sé, a modificare il contenuto degli obblighi nascenti da un incarico di mediazione scritto, soprattutto quando il sito non sia stato richiamato nel contratto e sia unilateralmente modificabile.
• In tema di mediazione immobiliare, la mancata disponibilità del certificato di agibilità rileva ai fini dell'obbligo informativo del mediatore, ma la responsabilità di quest'ultimo va esclusa se risulta che egli abbia già informato la parte venditrice dei documenti necessari e che la difformità edilizia fosse già nota al venditore.
• Il venditore consapevole dell'irregolarità urbanistica del bene opera secondo un principio di autoresponsabilità e non può imputare al mediatore le conseguenze economiche della scelta di concludere comunque l'operazione a condizioni peggiorative.

Come è indicizzato