Sentenza del 14/08/2019 n. 4860 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la legittimità dell'accertamento con cui l'Amministrazione finanziaria ha rettificato il corrispettivo dichiarato per la cessione di un'unità immobiliare, fondandosi sulle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). A seguito dell'art. 24, commi 4 e 5, della legge n. 88/2009, tali quotazioni non costituiscono più una presunzione legale, ma soltanto una presunzione semplice. Pertanto, il mero scostamento tra il prezzo dichiarato e i valori OMI non è sufficiente a dimostrare l'inattendibilità del corrispettivo negoziale.

Norme richiamate

• Art. 24, commi 4 e 5, legge 7 luglio 2009, n. 88

  Ha trasformato la rilevanza delle quotazioni OMI da presunzione legale a presunzione semplice, rendendo necessario il supporto di ulteriori elementi probatori.

• Art. 35, decreto-legge n. 223/2006

  Norma richiamata nel quadro normativo relativo agli accertamenti del valore degli immobili e alla rilevanza degli elementi di mercato.

• Art. 54, comma 3, d.P.R. n. 633/1972

  Disciplina il potere di rettifica ai fini IVA quando gli elementi disponibili consentono di ritenere inattendibili i dati dichiarati.

• Art. 39, comma 1, lettera d), d.P.R. n. 600/1973

  Consente l'accertamento analitico-induttivo, ma richiede elementi presuntivi dotati dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.

• Cassazione, sentenza n. 16266/2019

  Conferma che le quotazioni OMI, da sole, non sono sufficienti a fondare la rettifica del valore dichiarato per la cessione di un immobile.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI costituiscono un parametro orientativo e non dimostrano automaticamente che il prezzo dichiarato sia falso o inattendibile.
• Per rettificare il valore di un immobile, l'Amministrazione deve affiancare ai dati OMI ulteriori indizi concreti, come caratteristiche specifiche dell'immobile, condizioni della vendita, comparabili effettivi, pagamenti non dichiarati o altri elementi documentali.
• Lo scostamento tra il prezzo dichiarato e la fascia OMI non determina, da solo, l'inversione dell'onere della prova a carico del contribuente.
• In una situazione analoga, il contribuente può contestare l'accertamento evidenziando che esso si fonda esclusivamente su valori medi di mercato e chiedendo la verifica dell'assenza di elementi gravi, precisi e concordanti.
• La valutazione deve riferirsi alle caratteristiche concrete dell'immobile e della specifica transazione, non soltanto a dati statistici o astratti.