Cassazione Civile, Sentenza n. 21716/2020 del 08/10/2020

Esito

La controversia

Controversia sulla divisione di un fabbricato di Avellino distrutto dal sisma 1980 e poi ricostruito in maniera difforme: i ricorrenti contestano il progetto di divisione predisposto dal CTU in appello e l'approvazione da parte della Corte d'Appello, chiedendo che siano ritenute vincolanti le tabelle millesimali approvate in assemblea negli anni '80 e denunciando carenze istruttorie (mancata produzione dei titoli di proprietà e della certificazione ipo-catastale) e vizi nella valutazione (errata attribuzione di destinazione commerciale/abitativa ai locali e conseguente attribuzione di coefficienti millesimali), nonché violazioni delle norme sul condominio e sulla revisione delle tabelle millesimali.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il ricorso dei Romano. Ha confermato la decisione della Corte d'Appello che aveva approvato il progetto di divisione redatto dal CTU nominato in sede di appello, ritenendo corretta la qualificazione della ricostruzione come difforme e quindi non applicabile la disciplina speciale della legge n.219/1981 (art.12) sul perdurare del condominio; ha stabilito che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione è sottoposta alla regola dell'accessione e la divisione richiede l'accertamento giudiziale delle quote, non potendosi far valere tabelle approvate a maggioranza come fonte di diritto reale quando l'effetto è l'attribuzione dei diritti reali sui singoli locali (che richiede unanimità). La Corte ha inoltre ritenuto infondati i rilievi sui titoli di proprietà, perché la titolarità non era stata messa in dubbio nelle fasi di merito e le indagini del CTU non avevano sollevato incertezze. Le contestazioni sui fatti (destinazione commerciale, coefficienti) sono state ritenute questioni di merito non sindacabili in cassazione. Condanna dei ricorrenti alle spese di giudizio e pagamento del contributo unificato aggiuntivo previsto dalla normativa vigente.

Norme richiamate

• art. 12 legge n. 219/1981

  La Corte ha ritenuto non applicabile la norma perché la ricostruzione è avvenuta in modo difforme dall'originario, sicché non si è proseguito il vecchio condominio; quindi non si può mantenere la disciplina agevolata prevista per le delibere di ricostruzione

• art. 1111 c.c. e art. 1113 c.c.

  art. 1111, art. 1113 c.c.

  Richiamati in relazione all'omessa (secondo i ricorrenti) verifica della qualifica e del diritto delle parti: la Corte ha precisato che la titolarità va allegata dall'attore ma può essere desunta dagli atti e dal comportamento processuale; la mancata produzione documentale non invalida la procedura se la titolarità non è stata contestata e il CTU non ha rilevato dubbi

• art. 784 c.p.c.

  Richiamato nel contesto del litisconsorzio necessario per la divisione: la Corte ha affermato che chi invoca difetto di integrità del contraddittorio deve indicare le parti pretermesse; la sola mancata acquisizione dei titoli non è sufficiente a far dichiarare il vizio

• art. 1136 c.c., comma 2; art. 1137 c.c.; art. 1138 c.c.

  art. 1136 co.2, art. 1137, art. 1138 c.c.

  Richiamati in relazione alla disciplina delle delibere assembleari e dell'approvazione delle tabelle millesimali: la Corte precisa che la regola della maggioranza per l'approvazione delle tabelle vale nel contesto del condominio esistente, ma non può incidere sui diritti reali quando la scelta comporta modifiche sostanziali dei diritti di proprietà senza l'unanimità

• art. 1102, art. 720, art. 727 c.c.

  art. 1102, art. 720, art. 727 c.c.

  Citati dai ricorrenti per contestare destinazioni d'uso e attribuzioni di quote: la Corte ha ritenuto che le contestazioni attengono a valutazioni di fatto svolte dal CTU e dal giudice di merito e non integrano vizio di diritto; inoltre la destinazione commerciale rientra nelle facoltà proprietarie salvo divieto regolamentare

• art. 1123 c.c.

  Rilevante come criterio generale per la ripartizione delle spese e per la funzione valutativa delle tabelle millesimali; la Corte distingue la funzione delle tabelle in un condominio in vita rispetto al loro effetto quando si pretende che vincolino sulla distribuzione di diritti reali sul nuovo edificio

• art. 69 disp. att. c.c.

  Richiamato in tema di revisione delle tabelle millesimali in presenza di errori: la Corte osserva che le tabelle approvate possono essere soggette a revisione per errori obiettivi, e che la domanda riconvenzionale di revisione poteva giustificare l'intervento peritale

• giurisprudenza di Cassazione richiamata (Sezioni Unite e altre pronunce)

  Cass. S.U. n. 2951/2016; Cass. S.U. n. 18477/2010; Cass. n. 12775/2008; Cass. n. 11201/1996; Cass. n. 1543/1999; Cass. n. 8520/2017; Cass. n. 27159/2018; Cass. n. 21950/2013

  La Corte si è rifatta ai precedenti di legittimità: in particolare alle Sezioni Unite in tema di acquisizione probatoria della titolarità, e alla giurisprudenza che distingue il carattere non negoziale delle tabelle millesimali (approvabili a maggioranza) dal caso in cui le tabelle mirino a incidere sui diritti reali, che richiede unanimità o accertamento giudiziale

Massime di principio

• Se un edificio demolito e ricostruito in modo difforme dall'originario, il vecchio condominio si estingue e la nuova costruzione è soggetta alla regola dell'accessione: la ripartizione della proprietà va decisa giudizialmente secondo le quote sul suolo e non semplicemente tramite tabelle assembleari approvate
• Le tabelle millesimali approvate in assemblea hanno funzione valutativa/condominiale e possono essere approvate a maggioranza, ma non possono modificare o attribuire diritti reali sui singoli immobili senza l'unanimità: se la questione riguarda l'attribuzione di diritti reali, serve accordo unanime o decisione giudiziale
• La mancata produzione documentale (titoli, certificazione ipo-catastale) non determina automaticamente nullità del procedimento se la titolarità non è stata contestata nelle fasi di merito e il CTU non ha posto rilievi di incertezza; chi invoca difetto di litisconsorzio deve indicare le parti pretermesse
• Le valutazioni tecniche del CTU e gli accertamenti di fatto del giudice di merito (es. destinazione d'uso dei locali, attribuzione dei coefficienti) non sono sindacabili in sede di legittimità salvo vizio di diritto: i motivi di cassazione devono far emergere errori di diritto o gravi violazioni procedurali
• In assenza di unanimità sulle tabelle che incidono sulle quote proprietarie, il giudice chiamato a sciogliere la comunione deve procedere autonomamente alla determinazione dei criteri e può rinnovare o affidare al CTU la determinazione delle tabelle millesimali ai fini della divisione