Cassazione Civile, Sentenza n. 35794/2021 del 22/11/2021

Esito

La controversia

Impugnazione ex art. 1137 c.c. di numerose delibere assembleari (anni '90 e del 6/4/2004, 17/5/2004, 17/6/2004) che avevano ripartito spese a carico dell'unità adibita ad officina di proprietà del Ravera, contestandone l'appartenenza al condominio e l'onere di contribuzione (in particolare spese per la sostituzione della caldaia e altre spese di manutenzione), nonché questioni relative alla nullità/annullabilità delle delibere e all'erroneità delle tabelle millesimali

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i vari motivi: la censura sulla motivazione era generica e non fondata; la questione dell'appartenenza dell'officina al condominio è stata valutazione di fatto di merito non sindacabile se non nei limiti previsti dal rito, e comunque la documentazione e i titoli hanno fatto ritenere l'unità parte del Condominio Consolata; la Corte d'appello ha correttamente distinto tra delibere nulle e annullabili e richiamato che l'eventuale errore delle tabelle millesimali va prima fatto valere con apposita impugnazione/revisione; le delibere che hanno ripartito in concreto le spese sono annullabili e non nulle, salvo modifica dei criteri generali che sarebbe invece nulla secondo le Sezioni Unite n.9839/2021; infine è stato confermato il principio per cui il condomino che non si allaccia all'impianto centralizzato è comunque tenuto a contribuire alle spese di conservazione (es. sostituzione caldaia). Il ricorrente è stato condannato alle spese di giudizio (liquidate in complessivi EUR 5.500,00 più accessori) e al versamento del contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1137 cod. civ.

  Regola l'impugnazione delle delibere assembleari; il ricorso deve essere esperito entro i termini di decadenza per le delibere annullabili; la prova dell'errore delle tabelle millesimali deve essere fatta con specifiche impugnazioni

• art. 1117 cod. civ.

  Stabilisce la presunzione di comunione delle parti dell'edificio elencate; il cortile e aree funzionalmente comuni possono rientrare tra le parti comuni e determinare la comunione

• art. 1117-bis cod. civ.

  Norma citata ma non applicabile ratione temporis nel caso specifico

• art. 1100 cod. civ.

  Riferito in relazione ai rapporti di vicinato/uso delle parti comuni: richiamato nella contestazione, ma la decisione ha trattato le questioni come accertamenti di fatto o di assetto condominiale

• art. 1123 cod. civ.

  Principio sulla ripartizione delle spese condominiali in proporzione ai millesimi di proprietà; interpretato insieme all'art.1135 per valutare legittimità delle ripartizioni

• art. 1135 cod. civ.

  Attribuisce all'assemblea competenze su approvazione tabelle e ripartizioni; la Corte ha richiamato i limiti dell'assemblea (criteri generali vs. ripartizioni concrete)

• art. 132 n.4 c.p.c.

  Richiamato nella censura sulla motivazione per relationem; la Cassazione ha ritenuto che il rinvio sia ammissibile se consente il controllo delle argomentazioni

• art. 118 disposizioni attuative c.p.c.

  Richiamato nella censura sulla motivazione; la Corte ha escluso nullità per violazione di questa norma perché la motivazione era adeguata

• art. 360 c.p.c. (comma 1, nn. 3 e 5)

  Limiti del sindacato di legittimità: vizio di diritto vs. valutazioni di fatto; la Corte ha ritenuto che molte doglianze fossero valutazioni di fatto non sindacabili se non nei limiti previsti

• art. 366 e art. 369 c.p.c.

  Regole sulla specificità dei motivi di cassazione e sull'indicazione degli atti/pezze processuali rilevanti; la Cassazione ha censurato la genericità di alcune doglianze

• art. 34 c.p.c.

  Riferito in relazione alla trasformazione di una questione pregiudiziale in causa pregiudiziale; per ottenere giudicato sull'appartenenza è necessaria esplicita domanda o integrazione del contraddittorio

• Cass. Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839

  Precisazione giurisprudenziale: sono nulle le deliberazioni che stabiliscono/modificano i criteri generali di ripartizione (materia eccedente le attribuzioni assembleari), mentre le deliberazioni che ripartiscono concretamente le spese in violazione dei criteri sono annullabili

• Cass. ord./sentenze richiamate (es. n. 18131/2020, n. 16241/2003 e altre)

  Giurisprudenza richiamata per i principi relativi al cortile come parte comune, alla presunzione di comunione e all'obbligo di contribuzione dell'unità non collegata all'impianto centralizzato

• D.P.R. 30/05/2002, n. 115, art. 13 comma 1-quater

  Norma procedurale fiscale: richiamata per la possibilità di un ulteriore versamento del contributo unificato da parte del ricorrente

Massime di principio

• La presunzione di comunione ex art.1117 c.c. opera per cortili e aree funzionalmente comuni anche se strutturalmente contigue a porzioni autonome; spetta al giudice di merito verificare la destinazione primaria dell'area con accertamento di fatto
• Per ottenere un giudicato che estenda l'accertamento di appartenenza dell'immobile a tutti i condomini è necessaria un'esplicita domanda o l'integrazione del contraddittorio rispetto agli altri condomini (art.34 c.p.c.)
• Le deliberazioni assembleari che modificano i criteri generali di ripartizione delle spese sono nulle; invece le deliberazioni che ripartiscono in concreto le spese in violazione dei criteri sono annullabili e soggette a termine di decadenza ai sensi dell'art.1137 c.c. (Sez. Un. n.9839/2021)
• Se si contesta un errore nelle tabelle millesimali occorre promuovere l'azione specifica per la revisione delle tabelle prima di pretendere la nullità generalizzata delle delibere adottate sulla base di quelle tabelle
• Un condomino che non si allaccia all'impianto centralizzato resta comunque obbligato a concorrere alle spese di conservazione e manutenzione dell'impianto comune (ad es. sostituzione della caldaia), poiché l'impianto è accessorio di proprietà comune
• Le censure in Cassazione che mirano a rettificare valutazioni di fatto devono essere formulate con riferimento preciso a omissioni o errori di fatto rilevanti e documentati negli atti di merito; critiche generiche alla motivazione sono inammissibili