Cassazione Civile, Ordinanza n. 08573/2026 del 06/04/2026

Esito

La controversia

Due soggetti avevano concluso con la controparte due contratti preliminari di compravendita relativi al medesimo immobile. Nel primo preliminare una delle attrici aveva versato una caparra confirmatoria; entrambe sostenevano di essere state immesse nella detenzione dell'immobile e di aver poi restituito le chiavi dopo avere scoperto la presenza di infiltrazioni e l'esistenza di un giudizio pendente nei confronti della promittente venditrice, che a loro dire avrebbe inciso anche sulla loro posizione. In primo grado il Tribunale aveva accolto la loro domanda, dichiarando la risoluzione dei preliminari per inadempimento della venditrice e condannandola alla restituzione della caparra. La venditrice aveva appellato e la Corte d'appello aveva invece ritenuto che non fosse provata la sussistenza di gravi vizi dell'immobile, che il giudizio pendente non producesse obbligazioni propter rem e che fossero inadempienti le promissarie acquirenti; aveva inoltre giudicato inammissibile il mutamento, operato in comparsa conclusionale, della domanda di risoluzione in domanda di accertamento della legittimità del recesso. In cassazione le ricorrenti hanno denunciato: 1) l'erronea mancata declaratoria di inammissibilità dell'appello per difetto di specificità ex art. 342 c.p.c.; 2) vizi motivazionali e violazione delle norme sulla valutazione delle prove e sull'inadempimento, assumendo che la Corte territoriale avesse trascurato circostanze decisive e fatto cattivo governo delle risultanze istruttorie; 3) violazione degli artt. 1385, 1453 e 345 c.p.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente negato la possibilità di riqualificare la domanda come recesso e avesse comunque errato nel rigettare la domanda di restituzione della caparra. La Cassazione ha dichiarato inammissibili i primi due motivi, ma ha accolto in parte il terzo, affermando che, pur essendo corretta la qualificazione della domanda come azione di risoluzione giudiziale e non come esercizio del recesso, la pronuncia di risoluzione per inadempimento comporta comunque la restituzione della caparra ricevuta dalla controparte, che non può trattenerla se non si è avvalsa del rimedio di cui all'art. 1385 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il terzo motivo nei limiti indicati, dichiarando inammissibili gli altri due. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Potenza limitatamente al capo che aveva rigettato la domanda di restituzione della caparra e ha rinviato alla stessa Corte d'appello, in diversa composizione, per nuovo esame della domanda delle ricorrenti alla luce del principio secondo cui la risoluzione giudiziale del preliminare non esclude la restituzione della caparra versata, quale effetto restitutorio del venir meno della causa del pagamento. Il giudice di rinvio dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 342 c.p.c.

  L'appello deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata, con argomentazioni che confutino le ragioni del primo giudice.

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  Il vizio sussiste solo quando la sentenza sia priva dell'indicazione del percorso logico-argomentativo seguito dal giudice; non ricorre se la motivazione consente di ricostruire l'iter decisorio.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  È stato richiamato quale parametro di ricorso per dedurre errori processuali e nullità della sentenza, ma la censura deve essere specifica e autosufficiente.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Il sindacato di legittimità riguarda solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non la mera critica alla valutazione delle prove o il riesame del merito.

• art. 366, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Il ricorso deve esporre specificamente i motivi di censura e i fatti processuali rilevanti, in modo autosufficiente.

• art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  Per le censure sul fatto processuale o sull'omesso esame di un fatto, il ricorrente deve indicare con precisione il dato da cui esso risulta e la sua decisività.

• art. 369, comma 2, n. 4 c.p.c.

  È necessario indicare e produrre gli atti e documenti rilevanti per il motivo di ricorso fondato sull'omesso esame di fatti decisivi.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice pone a base della decisione prove non dedotte dalle parti o fatti non contestati; non basta contestare la valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore legale diverso da quello previsto o pretende di valutarla in modo difforme dalla regola normativa; non consente la mera rilettura del materiale probatorio.

• art. 112 c.p.c.

  La censura era stata prospettata come omessa pronuncia o ultrapetizione, ma non è stata ritenuta fondata nei termini dedotti.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento va valutata in concreto in relazione all'interesse della parte all'esatta prestazione, alla natura e finalità del rapporto e alla volontà contrattuale.

• art. 1385 c.c.

  Se la parte non inadempiente non esercita il recesso, ma agisce per adempimento o risoluzione, la caparra non è trattenibile dalla controparte e deve essere restituita quale effetto restitutorio della risoluzione.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento comporta il venir meno del contratto e il riconoscimento dei relativi effetti restitutori, oltre al possibile risarcimento del danno nei limiti di prova.

• art. 345 c.p.c.

  In appello non è consentito mutare una domanda di risoluzione giudiziale in domanda di accertamento della legittimità del recesso, trattandosi di domanda nuova.

Massime di principio

• L'appello, per essere ammissibile, deve indicare in modo specifico i capi della sentenza contestati e le ragioni della critica; la censura in cassazione che investa l'eventuale inammissibilità dell'appello deve a sua volta essere autosufficiente e non può limitarsi a richiamare in blocco gli atti di merito.
• La motivazione è solo apparente quando non consente di ricostruire l'iter logico della decisione; non ricorre quando il giudice d'appello esamini il materiale istruttorio e spieghi, anche sinteticamente, le ragioni del proprio convincimento.
• Nel giudizio di cassazione non è consentito ottenere un nuovo esame del merito sotto la veste di violazione di legge, vizio motivazionale o cattivo apprezzamento delle prove.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'indicazione di un fatto storico decisivo, discusso tra le parti, e non può essere fondato sulla mera mancata considerazione di singoli elementi istruttori.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo in ipotesi delimitate: uso di prove non introdotte, mancato rispetto della prova legale o attribuzione di un valore legale diverso da quello previsto; non basta contestare la ponderazione delle prove compiuta dal giudice di merito.
• In tema di caparra confirmatoria, la domanda di risoluzione giudiziale del contratto è distinta dal recesso ex art. 1385 c.c.; la trasformazione dell'una nell'altro in appello integra domanda nuova e quindi è inammissibile.
• Se la parte non inadempiente sceglie la via ordinaria della risoluzione o dell'adempimento, la caparra confirmatoria perde la funzione di liquidazione forfettaria del danno e la somma versata deve essere restituita per venir meno della causa del pagamento.
• La pronuncia di risoluzione del contratto non è incompatibile con la condanna alla restituzione della caparra versata, quando il creditore non si sia avvalso del recesso: la restituzione opera come effetto restitutorio della risoluzione, autonomo rispetto al regime della caparra trattenuta o raddoppiata.

Come è indicizzato