Cassazione Civile, Ordinanza n. 18392/2025 del 06/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un immobile di proprietà comunale, originariamente detenuto dal coniuge della ricorrente in forza di una locazione stipulata con un ente pubblico poi trasferita al comune. Nel 2011 il comune ha stipulato un nuovo contratto denominato "contratto di concessione di locali di proprietà comunale" per uso abitativo, con scadenza al 19 settembre 2031 e clausola di recesso del locatore per ragioni di interesse pubblico. Dopo la voltura del rapporto in favore della ricorrente, l'ente ha invocato la clausola di recesso e disposto lo sgombero sostenendo che l'immobile fosse un bene del patrimonio indisponibile, perché pertinenza di una scuola pubblica e destinato ad attività didattiche; da ciò faceva discendere la natura amministrativa della concessione e la giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo. La ricorrente, invece, ha chiesto al giudice ordinario di accertare che l'immobile appartiene al patrimonio disponibile comunale, che il rapporto è una locazione soggetta alla l. n. 431/1998, che il rapporto scade nel 2031 e che è nulla la clausola di recesso ad nutum del locatore. La Corte decide sul regolamento preventivo di giurisdizione e, applicando il criterio del petitum sostanziale, ritiene che la domanda miri all'accertamento di diritti soggettivi derivanti da un contratto di locazione e non di poteri autoritativi della PA.

La decisione

La Corte di cassazione accoglie il ricorso per regolamento preventivo di giurisdizione e dichiara la giurisdizione del giudice ordinario. Ritiene che, sulla base della domanda proposta, la controversia riguarda il riconoscimento della natura di bene del patrimonio disponibile comunale dell'immobile e della conseguente sussistenza di un rapporto locatizio privatistico, sicché spetta al giudice ordinario stabilire se l'immobile sia effettivamente disponibile o indisponibile e valutare le ulteriori domande relative alla validità del contratto e alla scadenza del rapporto. Le spese del regolamento sono rimesse all'esito del giudizio di merito.

Norme richiamate

• art. 41 c.p.c.

  è la base processuale del regolamento preventivo di giurisdizione proposto dalla parte ricorrente

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  consente la trattazione camerale con memorie nel procedimento deciso

• art. 133, co. 1, lett. b), c.p.a.

  richiamato dall'ente resistente a sostegno della tesi della giurisdizione esclusiva amministrativa, ma la Corte esclude che ricorrano i presupposti poiché la domanda investe diritti soggettivi da locazione

• art. 826, comma 3, c.c.

  la Corte richiama il principio secondo cui, per qualificare un bene come patrimonio indisponibile, occorrono sia la volontà dell'ente sia l'effettiva e attuale destinazione al pubblico servizio

• legge n. 431 del 1998

  è indicata come disciplina civilistica applicabile al rapporto qualora l'immobile sia bene del patrimonio disponibile e il contratto sia una locazione ordinaria

• art. 2, comma 1, legge 9/12/1998 n. 431

  richiamato nel titolo contrattuale stipulato dal comune per l'uso abitativo dell'immobile

Massime di principio

• Ai fini del riparto di giurisdizione tra giudice ordinario e giudice amministrativo, rileva il petitum sostanziale desumibile dalla causa petendi e dai fatti allegati, non la qualificazione formale data dalla parte alla domanda o al rapporto.
• Se la domanda tende all'accertamento della natura privatistica di un rapporto di locazione con un ente pubblico e dei diritti soggettivi che ne derivano, la controversia appartiene al giudice ordinario.
• Un bene non appartenente al demanio necessario può essere qualificato come patrimonio indisponibile solo se ricorrono congiuntamente la manifestazione di volontà dell'ente e l'effettiva e attuale destinazione al pubblico servizio; in mancanza, la concessione in godimento a privati va ricondotta alla locazione di diritto privato.
• La mera denominazione contrattuale di "concessione" non è decisiva quando il contenuto sostanziale del rapporto sia quello tipico della locazione.
• Quando il giudice ordinario è investito dell'accertamento sulla natura del bene e del rapporto, spetta a lui verificare se il bene sia disponibile o indisponibile e, di conseguenza, se le clausole contrattuali e le domande conseguenti siano regolate dal diritto privato.

Come è indicizzato