Sentenza del 05/04/2016 n. 2987 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il contribuente intendeva determinare la plusvalenza sulla base del valore del terreno rideterminato mediante perizia e rivalutazione, nonostante nell'atto di cessione fosse stato indicato un corrispettivo inferiore al valore rivalutato. La questione riguardava anche l'omessa indicazione nell'atto del valore di perizia/rideterminato e la conseguente possibilità per l'Amministrazione finanziaria di considerare il contribuente decaduto dal beneficio fiscale.

La decisione

La pretesa dell'Agenzia delle Entrate è stata ritenuta fondata. L'art. 7, comma 6, della legge n. 448/2001 consente di utilizzare il valore rideterminato come valore normale minimo, ma il contribuente che intenda avvalersene deve indicarlo nell'atto di cessione, anche quando il corrispettivo effettivo sia inferiore. Poiché nell'atto era stato indicato un valore inferiore senza riportare quello rivalutato, il beneficio è venuto meno. La plusvalenza deve quindi essere determinata secondo le regole ordinarie dell'art. 68 T.U.I.R., assumendo come riferimento il costo fiscalmente riconosciuto ordinario e non il valore rivalutato.

Norme richiamate

• Art. 7, commi da 1 a 6, legge n. 448/2001

  La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale.

  Il valore rivalutato può essere utilizzato come base fiscale, ma deve essere indicato nell'atto di cessione se il contribuente vuole avvalersi del beneficio. L'indicazione è necessaria anche quando il corrispettivo pattuito sia inferiore al valore rivalutato.

• Art. 68 T.U.I.R.

  In caso di decadenza dalla rivalutazione, la plusvalenza derivante dalla cessione del terreno deve essere calcolata secondo le regole ordinarie, confrontando il corrispettivo di vendita con il costo fiscalmente riconosciuto ordinario.

• Imposte di registro, ipotecaria e catastale

  Le imposte relative al trasferimento devono essere commisurate al valore di perizia/rideterminato indicato nell'atto; la mancata indicazione impedisce di utilizzare tale valore come riferimento fiscale.

Massime di principio

• L'opzione per la rivalutazione di un terreno non è sufficiente da sola: il valore rideterminato deve essere correttamente riportato nell'atto di cessione.
• Quando il corrispettivo di vendita è inferiore al valore rivalutato, il contribuente deve comunque indicare nell'atto il valore rivalutato se intende conservarne gli effetti fiscali.
• L'omessa indicazione del valore rivalutato nell'atto può comportare la decadenza dal beneficio e il ritorno alle regole ordinarie di calcolo della plusvalenza.
• La rivalutazione deve essere coordinata non solo con le imposte sui redditi, ma anche con le imposte di registro, ipotecarie e catastali.
• Negli atti di cessione di terreni rivalutati è quindi essenziale verificare la coerenza tra perizia, valore dichiarato, corrispettivo e indicazioni contenute nell'atto notarile.