Sentenza del 26/01/2018 n. 2012 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente contestava la decadenza dalle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa e il recupero del credito d'imposta relativo al precedente acquisto del 1999. Sosteneva che, dopo aver venduto il primo immobile e acquistato un secondo immobile entro un anno, la mancata destinazione del secondo bene ad abitazione principale avrebbe dovuto comportare, al più, la perdita dei benefici relativi al primo acquisto, senza incidere sull'agevolazione applicata al secondo acquisto. Contestava inoltre la motivazione della sentenza regionale, ritenendola apparente, e l'inammissibilità dei motivi nuovi dedotti in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto adeguatamente motivata la sentenza della CTR e ha confermato che, quando il contribuente vende l'immobile acquistato con i benefici prima casa entro cinque anni e ne acquista un altro entro un anno, la conservazione dell'agevolazione richiede che il nuovo immobile sia effettivamente destinato ad abitazione principale. I due acquisti sono stati considerati collegati da una continuità di effetti tributari, anche perché la contribuente aveva utilizzato il credito d'imposta derivante dal primo acquisto. La contribuente è stata condannata al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in Euro 1.500,00 oltre accessori, nonché dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, Tariffa, parte I, art. 1, nota II-bis, commi 1 e 4

  La decadenza dalle agevolazioni per il trasferimento dell'immobile prima del decorso di cinque anni è esclusa se, entro un anno dall'alienazione, il contribuente acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

  La norma distingue tra i requisiti per ottenere l'agevolazione sul primo acquisto e la condizione, più restrittiva, necessaria per evitare la decadenza dopo la vendita infraquinquennale: il nuovo immobile deve essere destinato ad abitazione principale.

• Legge n. 448 del 1998, art. 7

  La disposizione disciplina il credito d'imposta connesso al riacquisto di un'abitazione dopo la vendita dell'immobile precedentemente acquistato con i benefici prima casa, contribuendo a collegare fiscalmente i due atti.

• Costituzione, art. 3

  La Corte costituzionale ha ritenuto non irragionevole la diversa disciplina tra primo acquisto e riacquisto, poiché si tratta di fattispecie differenti: il riacquisto costituisce un'eccezione alla decadenza e può quindi essere subordinato a requisiti più rigorosi.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  In caso di rigetto integrale o di inammissibilità del ricorso, il ricorrente è tenuto al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• La vendita dell'immobile acquistato con i benefici prima casa entro cinque anni comporta normalmente la decadenza dall'agevolazione, salvo il riacquisto, entro un anno, di un altro immobile da destinare effettivamente ad abitazione principale.
• Nel caso di riacquisto agevolato, la destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale è una condizione sostanziale e non un semplice requisito formale dell'atto di compravendita.
• Il primo acquisto e il successivo riacquisto possono essere considerati una fattispecie fiscalmente unitaria, soprattutto quando il contribuente utilizza il credito d'imposta derivante dal primo acquisto.
• Non è generalmente possibile separare gli effetti fiscali dei due acquisti sostenendo che la mancata destinazione del secondo immobile incida soltanto sul primo beneficio o soltanto sul secondo: l'inosservanza della condizione può determinare la decadenza collegata all'intera operazione di riacquisto.
• La diversa severità dei requisiti previsti per il riacquisto rispetto al primo acquisto è stata ritenuta costituzionalmente legittima, perché il riacquisto serve a evitare una decadenza già maturata e non costituisce una semplice reiterazione dell'agevolazione.
• In situazioni analoghe occorre verificare attentamente i termini temporali della vendita e del riacquisto, l'effettiva destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale, l'eventuale utilizzo del credito d'imposta e la corretta deduzione dei motivi già nei precedenti gradi di giudizio.