Cassazione Civile, Sentenza n. 36384/2023 del 29/12/2023

Esito

La controversia

Farmaindustria impugnava la decisione della Corte d'Appello di Roma che aveva escluso l'esistenza di una servitù di passaggio veicolare e pedonale sul passo carrabile di Largo del Nazareno n. 3 a favore dell'area cortilizia retrostante (asserito fondo dominante). La ricorrente sosteneva che sin dall'origine (famiglia Del Bufalo, sec. XVII) l'area fosse unica e che, al momento della separazione dei fondi, lo stato dei luoghi già manifestava e imponeva il diritto di passaggio (servitù per destinazione del padre di famiglia). Contestava inoltre l'errata valutazione della Corte d'Appello circa l'epoca e lo stato dei luoghi e l'interpretazione del regolamento condominiale e degli atti di vendita.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso (primo motivo), ha cassato la sentenza della Corte d'Appello e, decidendo nel merito ai sensi dell'art. 384 c.p.c., ha dichiarato la sussistenza della servitù di passaggio pedonale e veicolare sul fondo di proprietà del Condominio di Largo del Nazareno con accesso dal civico n. 3 in favore di Farmaindustria, nella sua qualità di proprietaria del fondo dominante. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti e le spese sono compensate nei vari gradi di giudizio.

Norme richiamate

• art. 1062 cod. civ.

  La Corte interpreta l'art. 1062 nel senso che la servitù per destinazione del padre di famiglia si costituisce se, al momento della separazione dei fondi, questi erano appartenuti al medesimo proprietario e lo stato dei luoghi evidenziava il peso imposto al fondo servente; detta servitù non è esclusa da facta concludentia ma richiede una clausola contrattuale esplicita incompatibile con la servitù.

• art. 1061 cod. civ.

  Richiamato nei motivi e nella discussione: la Corte sottolinea che non è corretto basare il giudizio sulla situazione posteriore alla separazione dei fondi; va ricostruito lo stato dei luoghi all'epoca della cessazione della comunione per verificare l'operatività della disciplina sulle servitù per destinazione.

• art. 1158 cod. civ.

  Riguarda l'usucapione decennale/ventennale: la Corte d'Appello aveva ritenuto non integrata l'usucapione ventennale rispetto all'atto del 1992; la Cassazione ha ritenuto irrilevante per la decisione principale l'accertamento dell'usucapione in presenza della servitù per destinazione riconosciuta.

• art. 1051 e 1052 cod. civ.

  Norme sulla costituzione coattiva di servitù: la Corte d'Appello aveva rigettato la richiesta perché non era dimostrata l'interclusione del fondo; la Cassazione ha ritenuto il motivo assorbito dall'accoglimento della costituzione per destinazione del padre di famiglia.

• art. 1053 cod. civ.

  Richiamato in primo grado come titolo eventuale per il riconoscimento di un'indennità se fosse stata disposta la servitù coattiva; non è stato necessario applicarlo dopo la declaratoria di servitù per destinazione.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Fondamento del motivo di cassazione: la Corte ha ritenuto che la Corte d'Appello abbia omesso l'esame di un fatto decisivo (lo stato dei luoghi all'epoca della separazione storica) e ha quindi accolto il ricorso per questa violazione.

• art. 384 c.p.c.

  La Corte ha deciso la causa nel merito senza rinvio, avendo ritenuto che non fossero necessari ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 612 c.p.c.

  Richiamata per la procedura di sospensione dell'esecuzione della sentenza di appello in seguito alla nuova assegnazione di unità immobiliari a Farmindustria; rilevanza processuale sulla possibilità di esercitare il passaggio in relazione alla qualità di condomino.

• Art. 23, comma 8-bis legge 18 dicembre 2020, n. 176

  Per la decisione sui ricorsi proposti per la trattazione in udienza pubblica ... la Corte di cassazione procede in camera di consiglio senza l'intervento del procuratore generale e dei difensori delle parti, salvo che una delle parti o il procuratore generale faccia richiesta di discussione orale.

  Norma processuale organizzativa sulla trattazione in udienza pubblica; la Corte ha ritenuto che la mancata comunicazione da parte della cancelleria non integri di per sé violazione del diritto di difesa e che fosse onere del difensore conoscere la normativa vigente.

Massime di principio

• La servitù per destinazione del padre di famiglia si accerta sulla base dello stato dei luoghi esistente al momento in cui i due fondi hanno cessato di appartenere al medesimo proprietario; le modifiche successive sono in generale irrilevanti.
• La costituzione di una servitù per destinazione non può essere esclusa per facta concludentia ma richiede una clausola negoziale esplicita e incompatibile con la servitù per far valere la volontà opposta del proprietario al momento della separazione.
• La prova può essere desunta anche da documentazione storica e relazioni tecnico-architettoniche che attestino l'uso e la conformazione dei luoghi; segni e opere visibili e permanenti (es. accesso carrabile, androne predisposto per veicoli) sono indici rilevanti.
• L'usucapione della servitù richiede il decorso del relativo termine (art. 1158 c.c.); se non è integrato il requisito temporale, l'usucapione non può essere affermata.
• La costituzione coattiva di servitù (art. 1051 e ss. c.c.) richiede condizioni quali l'interclusione effettiva del fondo; in loro assenza la domanda può essere rigettata.
• Il contenuto dei regolamenti condominiali e degli atti di vendita va interpretato nel loro contesto integrale: clausole apparentemente limitative possono risultare incompatibili con la realtà fattuale e con la nascita di servitù per destinazione.
• Quando la Corte di legittimità ritiene che non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto può decidere direttamente nel merito ai sensi dell'art. 384 c.p.c.; ciò accade se il quadro probatorio è ritenuto sufficiente.