Sentenza del 29/03/2019 n. 8830 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato gli avvisi di accertamento ICI relativi agli anni 2005 e 2006, contestando sia la legittimità della rideterminazione del valore venale dell'area rispetto ai valori tabellari comunali, sia l'omessa valutazione degli ingenti costi di bonifica, pari a circa 6.500.000 euro, necessari a causa della precedente destinazione industriale inquinante del sito. Per il 2005 la società sosteneva inoltre di aver dichiarato un valore superiore a quello tabellare e, per il 2006, un valore di poco inferiore. La CTR aveva ritenuto legittima la stima comunale, considerando il particolare pregio commerciale e architettonico del progetto edilizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi tre motivi, stabilendo che i valori tabellari comunali costituiscono un parametro presuntivo e non impediscono l'accertamento quando l'area presenti caratteristiche peculiari tali da renderli inadeguati. Ha invece accolto il quarto motivo, rilevando che la CTR aveva omesso di esaminare l'incidenza oggettiva dei costi di bonifica sul valore venale dell'area. La sentenza impugnata è stata cassata e la Corte ha deciso direttamente nel merito, accogliendo i ricorsi introduttivi della società e annullando gli accertamenti. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico del Comune, mentre quelle dei gradi di merito sono state compensate.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5

  Il valore imponibile delle aree fabbricabili ai fini ICI deve essere determinato in base al valore venale in comune commercio, considerando le caratteristiche concrete dell'area.

• D.Lgs. n. 446 del 1997, art. 59, comma 1, lett. g)

  I comuni possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato.

  I valori tabellari comunali hanno funzione presuntiva e orientativa, analoga a quella degli studi di settore, ma non costituiscono una soglia inderogabile. Il Comune può discostarsene se dispone di elementi specifici che dimostrino un valore diverso o se l'area ha caratteristiche eccezionali non riflesse nei parametri standardizzati.

• D.Lgs. n. 446 del 1997, art. 52

  Costituisce la base normativa del potere regolamentare comunale in materia tributaria, richiamato per l'adozione dei valori delle aree edificabili.

• D.Lgs. n. 267 del 2000, art. 48

  È richiamato quale ulteriore fondamento del potere dell'ente locale di determinare periodicamente i valori delle aree edificabili.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 5

  Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.

  Dopo la riforma del 2012, il ricorso per cassazione è ammesso solo per l'omesso esame di un fatto storico decisivo e controverso, non per una semplice insufficienza o non condivisibilità della motivazione.

• Codice di procedura civile, art. 384

  Consente alla Corte di cassazione, quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, di decidere direttamente la causa nel merito dopo aver cassato la sentenza impugnata.

Massime di principio

• I valori tabellari comunali delle aree edificabili non sono automaticamente vincolanti: operano come presunzioni e possono essere superati da elementi concreti e specifici relativi al singolo immobile.
• La presenza di caratteristiche eccezionali, come un progetto edilizio di particolare pregio o una destinazione commerciale speciale, può giustificare una stima diversa dai valori medi di zona, purché adeguatamente motivata.
• I costi necessari per la bonifica di un'area contaminata costituiscono un fattore oggettivo di diminuzione del valore venale e devono essere esaminati dal giudice, indipendentemente dal soggetto che li abbia materialmente sostenuti.
• In un giudizio tributario estimativo, il giudice deve valutare tutti gli elementi concretamente incidenti sul valore di mercato dell'immobile; l'omessa valutazione di un elemento potenzialmente decisivo può determinare la cassazione della sentenza.
• Il contribuente che invoca costi di bonifica o altri fattori di deprezzamento deve produrre documentazione idonea e dimostrare il loro collegamento con le caratteristiche dell'area e con il periodo d'imposta.
• Il Comune può discostarsi dai valori tabellari, ma deve disporre di elementi probatori specifici e spiegare perché i parametri standardizzati non siano adeguati al caso concreto.