Sentenza del 26/10/2020 n. 5007 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

Il contribuente contestava la tassazione dei canoni di locazione relativi a immobili ad uso non abitativo non percepiti per morosità del conduttore, sostenendo che la sentenza di risoluzione del contratto produce effetti retroattivi ai sensi dell'art. 1458 c.c. e quindi quegli importi non dovrebbero concorrere a formare il reddito imponibile.

La decisione

La Corte ha stabilito che i redditi derivanti da locazione di immobili destinati ad uso non abitativo concorrono a formare il reddito imponibile indipendentemente dall'effettiva percezione fino a quando non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento giudiziale di convalida di sfratto. Il richiamo all'art. 1458 c.c. è stato ritenuto inconferente poiché la retroattività della sentenza opera solo tra le parti e non può prevalere sulla disciplina fiscale speciale prevista dall'art. 26 TUIR; pertanto l'accertamento tributario è legittimo e il ricorso è stato respinto.

Norme richiamate

• art. 26 TUIR

  Considerata norma speciale in materia fiscale che determina la tassazione dei redditi fondiari/da locazione per competenza; prevale sulla norma codicistica in tema di effetti della risoluzione contrattuale rispetto all'imposizione fiscale.

• art. 1458 c.c.

  La retroattività della sentenza di risoluzione del contratto opera esclusivamente tra le parti e non è idonea, da sola, ad escludere gli effetti fiscali antecedenti; non neutralizza la tassazione dei canoni fino all'effettiva risoluzione o alla convalida di sfratto.

Massime di principio

• I canoni di locazione di immobili non abitativi sono tassati per competenza anche se non percepiti; la percezione materiale non è condizione necessaria per l'inclusione nel reddito imponibile.
• Per escludere dalla base imponibile canoni non riscossi è necessario che sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento giudiziale di convalida di sfratto: la mera morosità del conduttore non è sufficiente.
• L'art. 26 TUIR è norma speciale che prevale sulla disciplina civile in materia di effetti fiscali della risoluzione contrattuale; le eccezioni civili operate tra le parti non hanno immediata efficacia nei rapporti con l'Amministrazione finanziaria.
• In controversie analoghe il contribuente deve documentare efficacemente la risoluzione contrattuale o l'avvenuta esecuzione/validazione dello sfratto per ottenere l'esclusione dei canoni dall'imponibile.
• La strategia pratica per il locatore che vuole evitare la tassazione di canoni non percepiti è attivare tempestivamente le azioni giudiziarie per la risoluzione del contratto e la convalida dello sfratto e conservare la relativa documentazione per l'Amministrazione finanziaria e per eventuali contenziosi.