Cassazione Civile, Ordinanza n. 16396/2025 del 18/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla ripartizione, all'interno di un condominio, di somme ottenute a titolo risarcitorio da sentenze ottenute dal condominio contro terzi responsabili di danni alle parti comuni. Alcuni acquirenti di appartamenti acquistati nel 2000 sostenevano di avere diritto a ricevere, dal condominio, quote pro quota di quelle somme, pur non essendo proprietari al momento in cui si erano verificati i danni e pur non avendo partecipato ai giudizi risarcitori definiti con le sentenze del 2004 e 2005. Contestavano inoltre la gestione della chiamata in causa dei precedenti proprietari e invocavano un giudicato formatosi sulla nullità di una delibera assembleare del 23 novembre 2006. Con il ricorso per cassazione hanno dedotto, in sintesi, violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e 2697 c.c. quanto all'individuazione del titolare del credito risarcitorio, nonché violazione degli artt. 103 e 269 c.p.c. quanto alla valutazione dell'eccezione di inammissibilità della chiamata in causa dei precedenti proprietari, sostenendo che solo chi fosse parte dei giudizi risarcitori potesse beneficiare delle relative condanne e che l'assemblea non potesse attribuire somme a soggetti non più condomini.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha affermato che il diritto al risarcimento del danno arrecato a un bene spetta a chi ne era proprietario al momento del fatto dannoso, e che tale credito è autonomo rispetto al diritto di proprietà, quindi non segue automaticamente il trasferimento dell'immobile salvo patto contrario. In ambito condominiale, ciascun condomino ha un credito proprio verso il responsabile per i danni arrecati alle parti comuni, nei limiti della quota, ma il giudicato formatosi in un processo promosso dall'amministratore fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, anche se non intervenuti. Di conseguenza, chi è divenuto condomino solo dopo il verificarsi del danno non può pretendere una quota delle somme risarcitorie riferite a danni anteriori all'acquisto. La Corte ha inoltre escluso rilievo decisivo al giudicato sulla delibera assembleare del 23 novembre 2006, osservando che l'annullamento di una delibera condominiale ha efficacia solo negativa e non attribuisce di per sé il diritto al rimborso. Ha infine ritenuto che eventuali omissioni informative in sede di compravendita potessero semmai rilevare sul piano della responsabilità precontrattuale o contrattuale, non ai fini del credito risarcitorio in contestazione. Condanna dei ricorrenti alle spese e ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  richiamato per la decisione in camera di consiglio

• art. 112 c.p.c.

  invocato come parametro della censura sulla corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 115 c.p.c.

  invocato sulla valutazione delle prove

• art. 2697 c.c.

  richiamato in relazione all'onere della prova sul titolare del credito risarcitorio

• art. 103 c.p.c.

  invocato sulla chiamata in causa e sul litisconsorzio/intervento

• art. 269 c.p.c.

  invocato nella censura relativa alla chiamata in causa dei terzi

• art. 1118 c.c.

  richiamato per affermare la comunione pro indiviso delle parti comuni del condominio

• art. 1119 c.c.

  richiamato per la disciplina delle parti comuni condominiali

• art. 1131 c.c.

  richiamato per la legittimazione processuale dell'amministratore del condominio

• art. 1130, n. 4, c.c.

  richiamato per i poteri dell'amministratore sulle azioni risarcitorie inerenti alle parti comuni

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Il diritto al risarcimento del danno subito da un bene spetta a chi era proprietario, o comunque titolare del potere di godimento materiale, al momento in cui l'evento dannoso si è verificato; esso ha natura autonoma rispetto al diritto di proprietà e non si trasferisce automaticamente con l'alienazione del bene, salvo patto contrario.
• Nel condominio edilizio, il danno arrecato alle parti comuni genera un credito risarcitorio proprio della compagine condominiale e, nei limiti della quota, di ciascun condomino; tuttavia, ai fini dell'individuazione del titolare sostanziale del credito, rileva la qualità di condomino al momento del fatto dannoso, non quella acquisita successivamente.
• L'amministratore del condominio è legittimato a promuovere azioni risarcitorie per i danni alle parti comuni e il giudicato formatosi nel giudizio promosso dall'amministratore spiega effetti anche verso i singoli condomini non intervenuti.
• Le variazioni soggettive nella compagine condominiale successive al fatto dannoso non alterano la titolarità sostanziale del credito risarcitorio; in caso di contestazioni tra aventi causa e danti causa, la questione va risolta in sede giudiziale sulla base del momento di insorgenza del danno e degli eventuali patti traslativi.
• L'annullamento di una delibera condominiale ha efficacia soltanto impeditiva rispetto alla ripetizione dell'atto invalido e non costituisce, di per sé, fonte del diritto sostanziale al pagamento o al rimborso delle somme controverse.
• Eventuali omissioni informative nella compravendita circa contenziosi o pretese risarcitorie pendenti possono, in astratto, fondare rimedi diversi sul piano della responsabilità precontrattuale o contrattuale, ma non incidono automaticamente sulla titolarità del credito risarcitorio relativo a danni anteriori all'acquisto.

Come è indicizzato