Cassazione Civile, Ordinanza n. 31915/2022 del 28/10/2022

Esito

La controversia

La controversia riguarda l’imputazione a fini IRPEF dei canoni di locazione relativi a un immobile ad uso non abitativo, non riscossi per morosità del conduttore, con riferimento all’anno d’imposta 2006. I giudici di merito avevano accolto la tesi della contribuente ritenendo che la sentenza del Tribunale che aveva poi pronunciato lo sfratto per morosità nel 2008 producesse effetti retroattivi sin dalla domanda giudiziale, con conseguente esclusione dei canoni non percepiti dal reddito imponibile già per l’anno in contestazione. L’Agenzia delle Entrate ha impugnato la decisione con un unico motivo, deducendo violazione degli artt. 26 e 34 del d.P.R. n. 917/1986, in combinato disposto con l’art. 2697 c.c., sostenendo che, per gli immobili locati ad uso diverso da abitativo, i canoni concorrono a formare il reddito finché il contratto resta in vita e che, quindi, i canoni non percepiti restano tassabili fino alla risoluzione del contratto o alla convalida dello sfratto, che spiegano effetto al momento del provvedimento e non retroattivamente dalla domanda.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Ha cassato la sentenza della CTR della Calabria che aveva escluso dall’imponibile i canoni non percepiti, affermando che, per i contratti di locazione non abitativa, il reddito imponibile deriva dalla titolarità del diritto reale e permane finché il contratto non sia cessato o non intervenga un provvedimento di convalida dello sfratto/risoluzione. Ha quindi rinviato alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo grado per la Regione Calabria in diversa composizione anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È stata dedotta una censura per violazione di legge in cassazione.

• art. 26 d.P.R. n. 917/1986

  Richiamato come norma sulla determinazione del reddito fondiario/da locazione; la Corte lo applica nel senso che i canoni di immobili locati ad uso diverso concorrono al reddito finché il contratto è in essere.

• art. 34 d.P.R. n. 917/1986

  Richiamato nel combinato disposto con l’art. 26 TUIR per affermare l’imponibilità dei canoni non percepiti fino alla cessazione del rapporto.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di onere della prova, ma la decisione ruota soprattutto sulla corretta interpretazione della disciplina fiscale del reddito da locazione.

Massime di principio

• Per gli immobili locati a uso diverso dall’abitativo, i canoni pattuiti concorrono a formare il reddito imponibile finché il contratto di locazione resta efficace, anche se il locatore non li abbia materialmente percepiti per morosità del conduttore.
• La mancata percezione del canone non esclude, di per sé, l’imposizione fiscale quando il rapporto locatizio non sia ancora cessato mediante risoluzione del contratto o convalida dello sfratto.
• La sentenza di sfratto per morosità non produce, di regola, effetti retroattivi tali da far venir meno l’imponibilità dei canoni per periodi anteriori alla pronuncia, salvo una diversa specifica previsione del provvedimento.
• In tema di redditi fondiari da locazione, il criterio di imputazione fiscale è collegato alla persistenza del rapporto e alla titolarità del diritto reale, non alla effettiva riscossione del canone.

Come è indicizzato