Cassazione Civile, Sentenza n. 14084/2026 del 13/05/2026

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato la decisione della Corte d'Appello di Bari che aveva dichiarato la condominialità del vano seminterrato, dei lastrici solari e del cortile interno e aveva riconosciuto a Rosa Romanelli un risarcimento per il mancato uso del seminterrato. I motivi principali erano: (i) violazione dell'art. 112 c.p.c. per ultrapetizione, in quanto la Corte d'Appello aveva accertato la condominialità di beni non richiesti in citazione; (ii) errata applicazione dell'art. 1117 c.c. e della disciplina della presunzione di comunione, avendo la Corte ritenuto i beni comuni nonostante un titolo del 28.03.1975 che li aveva attribuiti in proprietà esclusiva; (iii) omesso esame di fatti decisivi (atti di vendita e preliminare e atto del 2001) rilevanti per l'accertamento della titolarità. Altri motivi riguardavano interpretazione dell'atto del 1975, domanda riconvenzionale di usucapione e contestazioni sulla liquidazione del danno.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi tre motivi di ricorso, ritenendo fondata la censura per ultrapetizione e l'erronea valutazione dei titoli di proprietà ai fini dell'applicazione dell'art. 1117 c.c. e della presunzione di condominialità. Ha cassato la sentenza della Corte d'Appello di Bari e ha rinviato la causa alla stessa Corte in diversa composizione, decidendo altresi che il seminterrato non poteva essere ritenuto bene comune alla luce del titolo del 28.03.1975 e della normativa ratione temporis. Ha dichiarato assorbiti gli ulteriori motivi e ha posto a carico della Corte d'Appello rinviata le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il divieto per il giudice di pronunciarsi oltre il petitum e la causa petendi; la Corte ha ritenuto che la Corte d'Appello abbia deciso su beni e pretese non richieste (ultrapetizione)

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione ex art. 1117 deve essere valutata ratione temporis; il locale seminterrato, ai sensi della versione applicabile prima della riforma, non rientra automaticamente tra i beni comuni e la presunzione può essere vinta da un titolo contrario contenuto nell'atto costitutivo/divisione originario

• art. 1362 c.c.

  Richiamato in relazione all'interpretazione dell'atto del 1975; il comportamento letterale e sistematico dell'atto deve essere valutato ma non può prevalere se il titolo originario assegna la proprietà esclusiva

• art. 1363 c.c.

  Richiamato congiuntamente all'art. 1362 c.c. per la interpretazione del negozio notarile del 1975

• art. 346 c.c.

  Censito dalle parti (nell'atto riportato come art. 346 cc); la Corte ha ritenuto assorbite le relative doglianze in conseguenza dell'accoglimento dei primi motivi

• art. 1226 c.c.

  Richiamato dalle parti in relazione alla liquidazione del danno; la Corte ha ritenuto i profili di prova e di quantificazione assorbiti dagli altri motivi cassati o non decisivi al giudizio di legittimità

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in ordine alla ripartizione dell'onere della prova in materia di danni; la Corte ha considerato irrilevanti i rilievi perché la decisione della Corte d'Appello è stata cassata per vizi di titolo e ultrapetizione

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla produzione e valutazione degli atti e dei documenti; le questioni sono state dichiarate assorbite

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato in ordine all'onere di allegazione e prova; la Cassazione ha prioritariamente risolto la questione sui titoli, rendendo secondarie le doglianze probatorie

Massime di principio

• Il giudice non può decidere su domande o beni che non siano stati chiesti in via originaria: la sentenza che entra oltre il petitum è viziata per ultrapetizione ex art. 112 c.p.c.
• Per stabilire la comunione di beni ai sensi dell'art. 1117 c.c. occorre esaminare il titolo costitutivo del condominio, ossia il primo atto di trasferimento successivo alla proprietà unica; se in tale atto un bene potenzialmente comune è riservato in proprietà esclusiva, la presunzione di comunione è vinta
• La versione ratione temporis dell'art. 1117 c.c. può escludere alcune categorie (es. autorimesse/seminterrati) dalla presunzione di comunione e va applicata al caso concreto secondo il momento della costituzione del condominio
• La mera omissione di menzione di un bene in un atto successivo non invalida un titolo originario che abbia attribuito la proprietà esclusiva: il titolo contrario prevale sulla presunzione legale di comunione
• Le contestazioni relative alla quantificazione dei danni e all'onere della prova sono rilevanti ma, se la decisione sul titolo di proprietà è annullata, quelle questioni possono diventare assorbite e dovranno essere riaperte in sede di rinvio
• In situazioni simili è essenziale produrre ed evidenziare il titolo originario (atto di divisione/donazione) e ogni atto successivo che dimostri l'effettiva riserva di proprietà esclusiva per evitare che un giudice interpreti la situazione alla luce della presunzione di comunione