Cassazione Civile, Sentenza n. 13933/2026 del 13/05/2026

Esito

La controversia

Disputa relativa alla validità e agli effetti di una proposta d'acquisto e di un presunto contratto preliminare avente ad oggetto un compendio immobiliare in San Martino di Badia. Il Fallimento (attrice in primo grado) sosteneva che Otto Ebner avesse formulato proposte irrevocabili (19.11.2009, proroga 18.2.2010, poi proposta del 21.5.2010) e che il commissario/liquidatore avesse accettato invitando alla stipula con lettera del 10.11.2010; perciò Ebner avrebbe inadempiuto all'obbligo di concludere il contratto definitivo, causando la revoca del concordato e la vendita fallimentare dell'immobile a prezzo inferiore (danno quantificato nella differenza tra prezzo atteso €1.900.000 e prezzo realizzato €1.000.000). Ebner contestava l'esistenza di un valido contratto preliminare e l'efficacia della presunta accettazione contenuta nella missiva del commissario, denunciando l'assenza di poteri del liquidatore a vincolare il proprietario terzo e sostenendo la legittimità del recesso; chiamava inoltre in causa la banca quale mediatrice e per taciuti vizi informativi urbanistici.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il terzo motivo di ricorso di Otto Ebner, ritenendo che la Corte d'appello abbia errato nell'affermare l'esistenza di un contratto preliminare avente ad oggetto una "cosa altrui" senza accertare la volontà del promittente venditore di obbligarsi in proprio. La Suprema Corte ha ricordato il principio secondo cui la promessa di vendita di cosa altrui (art.1478 c.c.) richiede il positivo accertamento che il promittente venditore si assume l'obbligo in proprio; nella fattispecie l'accertamento non risultava e la Corte territoriale aveva, di fatto, confuso la promessa con la mera promessa del fatto del terzo o con aspettative collegate alla procedura concorsuale. Perciò la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Trento, sez. dist. di Bolzano, in diversa composizione, per nuovo esame e per la regolazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 1478 c.c.

  La Corte ha applicato il principio che la promessa di vendita di cosa altrui richiede l'accertamento della volontà del promittente venditore di obbligarsi in proprio; la pronuncia territoriale non ha dimostrato tale volontà e ha confuso la fattispecie con la promessa del fatto del terzo

• art. 1476 n.2 c.c.

  Richiamato come cornice normativa che include la vendita di cosa altrui tra le ipotesi particolari di vendita obbligatoria; utilizzato per inquadrare la disciplina applicabile

• art. 1381 c.c.

  Distinzione operata tra promessa del fatto/obbligo del terzo (art.1381) e promessa di vendita: la prima non trasferisce le stesse responsabilità del promittente venditore che si obbliga in proprio

• art. 360 c.p.c.

  Fondamento della valutazione di motivi di cassazione (violazione di norme di diritto) espresso nella deduzione dei motivi del ricorso

• art. 366 c.p.c.

  Richiamato circa i requisiti formali e contenutistici del ricorso per cassazione (esposizione sommaria dei fatti e motivi)

• art. 165 legge fallimentare (applicabile ratione temporis)

  Citato per richiamare i limiti e i doveri del commissario giudiziale/pubblico ufficiale nell'ambito della procedura concorsuale; la Corte ha tenuto conto dei limiti formali dei poteri degli organi concorsuali

• art. 587 c.p.c.

  Norma invocata in relazione alla quantificazione del danno (valutazione periziaria/criteri di liquidazione), ma la Cassazione ha lasciato la questione assorbita dal motivo accolto

• artt. 1218, 1223, 1225, 1227, 1453 c.c.

  Richiamate dalle parti in tema di responsabilità contrattuale, quantificazione del danno, prevedibilità ed eventuale dolo; la Corte ha osservato che tali questioni sono assorbite dalla decisione sul profilo della validità del preliminare

• art. 2932 c.c.

  Richiamato dal ricorrente come possibile rimedio alternativo (azione di esecuzione a regola di arte), la Corte ha ritenuto la questione assorbita

• artt. 1326, 1329, 1350, 1351, 1362 ss. c.c.

  Richiamati in relazione ai profili di forma, conclusione e interpretazione del contratto e delle scritture; la Cassazione non ha deciso definitivamente su tutti quegli aspetti, avendo ritenuto decisivo il profilo dell'art.1478

• artt. 1754 ss., 2384 c.c.

  Norme invocate in ordine alla responsabilità della banca per attività di mediazione/consulenza; la pronuncia di cassazione non ha affermato una responsabilità bancaria, avendo ritenuto prioritario il vizio sul preliminare

• d.lgs. n.58/1998 (art.21) e direttive 2004/39/CE e 2014/65/UE (MiFID I e II)

  Richiamate in relazione a eventuali profili di consulenza/consiglio di investimento attribuiti alla banca; la Corte ha osservato che non è stata dimostrata la rilevanza e la riconducibilità delle condotte del direttore al vincolo societario della banca

Massime di principio

• La promessa di vendita di una "cosa altrui" richiede l'accertamento che il promittente venditore si obblighi in proprio: non basta che il bene compaia in un piano o in una procedura concorsuale o che vi sia interesse degli organi concorsuali
• Quando la conclusione del preliminare coinvolge beni di terzi o soggetti terzi (proprietario diverso), occorre provare il potere e la volontà del soggetto che si presume abbia accettato di obbligarsi; l'atto del commissario/liquidatore deve essere collegato a un'effettiva rappresentanza o procura
• La qualificazione della scrittura come "accettazione" e la validità di eventuali termini temporali nelle proposte devono essere valutate congiuntamente (testo, contesto, comportamenti successivi), ma il requisito della volontà di obbligarsi in proprio è essenziale e prioritario quando si tratta di cosa di terzi
• In tema di danno contrattuale occorre dimostrare il nesso causale e la prevedibilità; la mera vendita in sede concorsuale a prezzo ribassato non esonera il giudice dall'accertare la responsabilità contrattuale precedente e la sua rilevanza causale
• La responsabilità della banca come "mediatore" richiede prova dell'attività svolta nell'ambito di una posizione imputabile all'ente (ruolo, mandato, rappresentanza): atti personali del direttore non si traducono automaticamente nella responsabilità della banca senza accertamento dell'elemento rappresentativo
• In sede di cassazione il corretto inquadramento giuridico della fattispecie (es. promessa di vendita vs promessa del fatto del terzo) può portare all'annullamento della decisione senza che la Corte entri nel merito di tutte le questioni di danno o di prova, le quali saranno riesaminate in grado di rinvio