L.R. Sardegna 22/2016

Norme generali in materia di edilizia sociale e riforma di AREA

La legge disciplina, per la Regione Sardegna, l’insieme delle politiche di edilizia sociale e ridefinisce l’assetto dell’Azienda regionale per l’edilizia abitativa (AREA). La disciplina mira a garantire il diritto all’abitare alle persone e ai nuclei familiari che non possono soddisfare autonomamente il proprio fabbisogno abitativo.

Finalità e ambito dell’edilizia sociale

La legge comprende nell’edilizia sociale l’edilizia residenziale pubblica, gli interventi di edilizia sovvenzionata a totale carico pubblico e tutte le forme di alloggio sociale destinate alla locazione permanente. Sono ricompresi anche gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati con contributi o agevolazioni pubbliche, destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni e anche alla proprietà, con canoni commisurati al reddito.

La Regione esercita le proprie funzioni nel rispetto della normativa europea sugli aiuti di Stato, perseguendo la coesione sociale e la riduzione del disagio abitativo delle fasce svantaggiate.

Obiettivi generali della politica abitativa

L’intervento regionale è orientato a:

• salvaguardare il diritto all’abitare delle persone e delle famiglie svantaggiate;
• favorire l’integrazione sociale e prevenire esclusione e ghettizzazione;
• promuovere la sussidiarietà e la concertazione tra istituzioni e soggetti sociali;
• garantire trasparenza e partecipazione degli abitanti;
• assicurare efficacia, efficienza ed economicità tramite semplificazione e controllo dei risultati;
• coordinare le politiche abitative con quelle urbanistiche, territoriali, ambientali e sociali;
• privilegiare recupero edilizio, riqualificazione urbana, risparmio di risorse, accessibilità, verde e servizi, qualità energetica e tutela della salute;
• contenere i costi di costruzione e gestione, anche con autocostruzione, autorecupero e soluzioni sperimentali.

Programmazione regionale degli interventi

La Giunta regionale approva i piani triennali e annuali per la costruzione, il recupero o l’acquisto di alloggi da destinare all’edilizia residenziale pubblica. Dopo le modifiche del 2023, non è più prevista la disciplina del DoPIES; la programmazione opera attraverso i piani triennali e annuali, collegati alle risorse stanziate in bilancio.

I piani devono essere fondati sulla ricognizione del fabbisogno abitativo regionale, anche sulla base dei dati dell’ORECA, dei comuni e di AREA. La priorità è il soddisfacimento del fabbisogno delle famiglie meno abbienti o escluse dal libero mercato, con prevalenza degli interventi di riqualificazione del patrimonio esistente e solo in via subordinata della nuova costruzione.

Ruolo delle autonomie locali

I comuni rilevano i fabbisogni abitativi e le situazioni di tensione o emergenza abitativa nel proprio ambito e le segnalano agli organi regionali competenti. Collaborano inoltre con AREA per individuare, nella pianificazione urbanistica, aree e immobili idonei all’edilizia sociale secondo criteri di qualità urbana ed edilizia.

Le autonomie locali concorrono con AREA all’attuazione degli interventi programmati e finanziati dalla Regione.

Osservatorio regionale sulla condizione abitativa (ORECA)

È istituito l’ORECA, incardinato presso la Direzione generale dell’Assessorato regionale competente in materia di lavori pubblici e coordinato con l’Osservatorio nazionale sulle locazioni. L’Osservatorio svolge funzioni di supporto conoscitivo e propositivo per l’elaborazione, l’attuazione e la revisione delle politiche abitative.

L’ORECA:

• raccoglie e acquisisce dati sui fabbisogni abitativi, con attenzione alle categorie più deboli e alle aree degradate;
• valuta la coerenza tra fabbisogni rilevati e proposte di intervento;
• monitora l’attuazione di piani e programmi, in collaborazione con AREA e gli altri gestori;
• rileva aree edificabili e patrimonio da recuperare;
• diffonde dati e analisi;
• formula proposte su linee di intervento, obiettivi e modalità attuative.

Le autonomie locali e AREA devono fornire i dati sul patrimonio gestito e sull’attuazione dei programmi. Tutti i soggetti pubblici e privati hanno accesso alle informazioni raccolte e possono contribuire con dati utili. L’assetto operativo dell’ORECA è demandato alla Giunta regionale.

AREA: natura, ruolo e organizzazione

AREA è ente pubblico economico dotato di personalità giuridica e autonomia gestionale, patrimoniale e contabile, sottoposto alla vigilanza regionale. È lo strumento attraverso cui la Regione risponde alla domanda abitativa delle fasce in difficoltà ed esercita le funzioni di attuazione e, se necessario, gestione delle opere e degli interventi di edilizia attribuiti alla competenza regionale.

AREA deve operare secondo criteri di efficacia, efficienza ed economicità e mantenere il pareggio di bilancio. È strutturata in un’unica direzione generale. La norma che prevedeva il mantenimento di articolazioni territoriali nelle otto circoscrizioni elettorali è stata abrogata.

Funzioni operative di AREA

AREA:

• gestisce il proprio patrimonio di edilizia sociale e, su delega, quello di altri soggetti pubblici;
• realizza manutenzioni, recuperi e riqualificazioni del proprio patrimonio;
• gestisce e aliena il patrimonio di proprietà secondo la normativa e le direttive regionali;
• presta servizi agli assegnatari e agli inquilini;
• supporta comuni e altri soggetti nella realizzazione e gestione dei programmi di edilizia sociale.

Inoltre interviene nel campo dell’ingegneria dell’edilizia abitativa per nuove realizzazioni, ristrutturazioni, riqualificazioni urbane, urbanizzazioni e infrastrutturazioni connesse all’edilizia abitativa e al patrimonio regionale.

AREA può partecipare, previa autorizzazione della Giunta regionale, a consorzi, società miste, raggruppamenti temporanei e fondi immobiliari, anche mediante conferimento di beni del patrimonio disponibile.

Può anche curare l’attuazione e, se previsto, la gestione di opere pubbliche di competenza regionale, con atto della Giunta e previo parere della Commissione consiliare competente. L’affidamento aggiuntivo deve essere motivato da un’accurata valutazione costi-benefici e prevedere modalità di verifica e controllo.

Per incentivare attività economiche e occupazione, AREA pubblica ogni sei mesi un bando per immobili commerciali destinati a giovani sotto i 40 anni, nei limiti della disponibilità accertata.

Statuto, regolamenti e carta dei servizi

L’assetto organizzativo e funzionale di AREA è disciplinato da statuto e regolamenti. Lo statuto è adottato o modificato dall’amministratore unico e approvato con decreto del Presidente della Regione, previa deliberazione della Giunta e parere della Commissione consiliare competente.

Lo statuto definisce sede, patrimonio, organi, funzionamento, criteri finanziari e contabili, mentre i regolamenti disciplinano l’organizzazione interna, il controllo di gestione, la contabilità, la pubblicità degli atti, l’accesso e i rapporti con le organizzazioni sindacali e degli assegnatari. AREA approva anche la Carta dei servizi, che definisce diritti e doveri dell’Azienda e dell’utenza.

Organi di AREA

Gli organi dell’Azienda sono:

• l’amministratore unico;
• il collegio dei sindaci;
• il Comitato regionale per l’edilizia sociale (CRES).

Amministratore unico

L’amministratore unico rappresenta legalmente AREA, sovrintende al funzionamento dell’Azienda e adotta gli atti non riservati al direttore generale. Tra i suoi compiti figurano l’approvazione del bilancio e dei documenti contabili, la trasmissione alla Giunta delle proposte e osservazioni di AREA sui piani di attività, l’autorizzazione alla partecipazione dell’Azienda a società e consorzi, l’adozione dello statuto e dei regolamenti, la proposta di nomina o revoca del direttore generale, l’approvazione della Carta dei servizi e la presidenza del CRES.

È nominato dal Presidente della Regione, su deliberazione conforme della Giunta, tra soggetti con comprovata esperienza. La durata massima dell’incarico è quinquennale, ma comunque cessa al centottantesimo giorno dall’insediamento del Consiglio regionale. È prevista un’indennità parametrata ai direttori generali del sistema Regione.

Collegio dei sindaci

Il collegio dei sindaci vigila sulla regolarità contabile, finanziaria ed economica della gestione. Controlla osservanza di leggi e regolamenti, regolare tenuta della contabilità, situazione di cassa, bilancio, assestamenti, rendiconto e attività amministrativa; riferisce semestralmente all’amministratore unico e segnala immediatamente alla Giunta eventuali irregolarità.

È composto da tre membri effettivi e due supplenti, nominati dal Presidente della Regione su deliberazione della Giunta. Restano in carica cinque anni. La mancata partecipazione a due riunioni consecutive senza giustificato motivo comporta decadenza. Ai componenti si applicano anche le cause di decadenza e ineleggibilità dell’articolo 2399 c.c.

CRES: compiti, composizione e funzionamento

Il CRES è l’organo tecnico-consultivo di AREA per la predisposizione delle proposte e osservazioni sui piani attuativi annuali o pluriennali e sugli altri strumenti di programmazione. Svolge anche funzioni di supporto e consulenza sulle problematiche della casa.

È composto dall’amministratore unico, dal presidente del Consiglio delle autonomie locali e da venti componenti eletti dal Consiglio regionale, rappresentativi dei territori, degli enti locali, delle organizzazioni sindacali e di soggetti esperti in materia. È nominato con decreto del Presidente della Regione, entro novanta giorni dall’inizio della legislatura, e resta in carica fino al termine della stessa. È presieduto dall’amministratore unico.

È prevista una disciplina transitoria: fino alla nomina dei componenti elettivi, il CRES funziona con i soli membri di diritto. I componenti hanno diritto al rimborso spese, salvo l’amministratore unico. Il Comitato è convocato almeno trimestralmente e anche su richiesta di due quinti dei componenti.

Incompatibilità

L’incompatibilità e la decadenza riguardano situazioni di conflitto di interessi con le finalità e i compiti di AREA. Gli incarichi negli organi di AREA sono incompatibili, in particolare, con:

• la qualità di dipendente o dirigente del sistema Regione;
• la carica di componente di organi elettivi europei, nazionali o regionali;
• la carica di rappresentante di organizzazioni imprenditoriali o sindacali;
• la pendenza di controversie con la Regione o con AREA;
• qualsiasi situazione di conflitto di interessi con l’Azienda.

Finanziamento e contabilità

AREA si finanzia con:

• canoni di locazione degli alloggi e di immobili gestiti;
• compensi per spese tecniche, generali e altre attività, compresi servizi di ingegneria e architettura;
• fondi UE, statali, regionali e degli enti locali;
• proventi da alienazioni patrimoniali;
• entrate straordinarie da lasciti e donazioni;
• diritti amministrativi.

I documenti contabili comprendono bilancio pluriennale triennale, bilancio di previsione, bilancio di esercizio e conto consuntivo. La contabilità deve rispettare i principi dell’armonizzazione contabile. È prevista anche contabilità analitica per evidenziare costi, ricavi e indicatori di efficienza.

Direttore generale

Il direttore generale è scelto tra dirigenti del sistema Regione oppure, secondo le regole regionali, tra laureati in materie giuridiche, tecniche o economiche con almeno cinque anni di esperienza nella direzione di organizzazioni complesse nei dieci anni precedenti. È nominato secondo la procedura prevista dalla legge regionale sull’organizzazione regionale.

Il rapporto dura al massimo cinque anni ed è incompatibile con altri impieghi, attività professionali o imprenditoriali e con incarichi che determinino conflitto di interessi. È revocabile prima della scadenza per gravi violazioni, gravi irregolarità, inosservanza di direttive o risultati negativi. L’incarico non è rinnovabile in presenza di documentate carenze nel raggiungimento dei risultati.

Il direttore generale dirige e coordina le strutture, collabora con l’amministratore unico, sovrintende alla gestione delle risorse, rappresenta l’Azienda in giudizio su mandato e compie gli atti gestionali non attribuiti ai dirigenti interni.

Vigilanza, controllo e commissariamento

AREA è sottoposta alla vigilanza della Giunta regionale. Sono soggetti a controllo preventivo di legittimità e merito i bilanci, i regolamenti, i piani annuali e pluriennali di attività, le piante organiche e gli atti di organizzazione interna.

In caso di impossibilità di funzionamento, gravi o reiterate violazioni di legge, inosservanza delle direttive regionali, gravi irregolarità, perdite rilevanti o sopravvenute incompatibilità, l’amministratore unico può essere revocato con decreto del Presidente della Regione, su deliberazione della Giunta e previa contestazione. È quindi nominato un commissario per la gestione provvisoria di AREA, per un massimo di sei mesi rinnovabile una sola volta.

Disposizioni transitorie e abrogazioni

Fino alla nomina dei nuovi organi, e comunque non oltre novanta giorni dall’entrata in vigore della legge, continuano ad esercitare le funzioni il commissario straordinario e il direttore generale in carica. Il collegio sindacale nominato nel 2014 resta in carica fino alla sua scadenza naturale.

In prima applicazione, l’amministratore unico deve adottare statuto e regolamenti entro sessanta giorni dalla nomina; il CRES deve essere nominato entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge. Le disposizioni della legge regionale n. 12 del 2006 indicate dalla norma sono abrogate, mentre fino all’approvazione del nuovo statuto e dei nuovi regolamenti continuano ad applicarsi le discipline previgenti compatibili.

Entrata in vigore

La legge entra in vigore il giorno della sua pubblicazione nel BURAS.