Cassazione Civile, Sentenza n. 9389/2023 del 05/04/2023

Esito

La controversia

Il ricorrente ha chiesto il ripristino totale di parti comuni dell'edificio condominiale secondo il progetto originario/atto di vincolo (atto notarile 19/11/1977 e precedente delibera di vincolo), nonché l'annullamento della convenzione del 13/6/1978 per violazione della concessione edilizia e della delibera comunale del 22/12/1976. Ha chiesto inoltre che la porzione di sottotetto detenuta da Mario Garozzo fosse dichiarata di pertinenza pro quota dei piani sottostanti o che il sottotetto fosse dichiarato di pertinenza condominiale. In primo grado e in appello le domande sono state rigettate perché i convenuti avevano fondatamente eccepito che le modifiche contestate risalivano a oltre vent'anni prima, configurando usucapione; sono state inoltre ritenute inammissibili istanze istruttorie (CTU esplorativa, prove per testi) ritenute generiche o finalizzate ad esonerare il ricorrente dall'onere della prova.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso; ha confermato la sentenza della Corte d'Appello che aveva confermato il Tribunale. I motivi di ricorso sono stati dichiarati infondati o inammissibili: (i) non è stata omessa pronuncia su questioni effettive; (ii) l'eccezione di usucapione era adeguatamente dedotta e fondata sui fatti (ventennale possesso), pertanto la decisione sul mancato accoglimento della CTU e sulle richieste istruttorie è legittima; (iii) le doglianze sulla valutazione delle prove non superano il sindacato di legittimità sul merito; (iv) la Corte ha inoltre osservato che vincoli urbanistici posti in convenzioni tra Comune e costruttore non impediscono, nei rapporti tra privati, l'acquisto per usucapione; (v) il condominio non può essere ritenuto responsabile per abusi edilizi compiuti prima della sua costituzione (1982). Il ricorrente è stato condannato a pagare le spese di giudizio di legittimità (liquidate in € 2.300 per compensi oltre 15% spese forfettarie, esborsi € 200 e accessori di legge) e all'eventuale versamento di un ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per dedurre omissione di pronuncia; la Corte ha ritenuto che le questioni erano comunque esaminate o che le censure erano generiche e inammissibili, rigettando la doglianza.

• artt. 345 e 346 c.p.c.

  Richiamati in relazione al rito d'appello; la Corte d'appello ha correttamente confermato la decisione di primo grado sull'usucapione senza violare le norme sul procedimento d'appello.

• art. 1158 c.c. (e ss.)

  Norma sull'usucapione: la Corte ha ritenuto che gli elementi di fatto (possesso protratto per oltre vent'anni) fossero dedotti e validi per l'acquisto per usucapione, impedendo le pretese di ripristino.

• art. 2697 c.c.

  Regola la distribuzione dell'onere della prova; la Corte ha confermato che il ricorrente non ha soddisfatto l'onere probatorio e non poteva ottenere accoglimento mediante indagini esplorative (CTU richiesta a fini probatori).

• art. 116 c.p.c.

  Riferito al prudente apprezzamento del giudice sulla valutazione delle prove; la Corte di Cassazione non sostituisce il proprio apprezzamento a quello del giudice di merito se non è stata dimostrata incompetenza manifesta.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Invocati nella critica alla valutazione probatoria; la Corte ha ritenuto legittima la ponderazione delle prove operata dal giudice di merito e non ha rilevato uso di prove non ammesse.

• art. 41‑sexies l. 1150/1942

  Norma urbanistica citata in rapporto alle convenzioni di destinazione d'uso; la Corte d'appello, confermata in cassazione, ha ritenuto che i vincoli urbanistici trasfusi in convenzioni tra Comune e costruttore non impediscono, nei rapporti tra privati, l'acquisto per usucapione.

• art. 1130 e art. 1131 c.c.

  Richiamati in relazione alla legittimazione passiva del condominio; la Corte ha stabilito che il condominio non può essere chiamato a rispondere di abusi edilizi compiuti prima della sua costituzione.

• d.p.r. 115/2002 art. 13 co. 1‑quater

  Norma sul contributo unificato: la Corte dà atto dell'obbligo per il ricorrente di versare un ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso, ove applicabile.

Massime di principio

• L'usucapione (possesso protratto nei termini di legge) può impedire pretese di ripristino o annullamento anche quando esistono vincoli urbanistici contenuti in convenzioni tra ente pubblico e costruttore: l'usucapione è un acquisto a titolo originario e opera nei rapporti tra privati.
• Le richieste istruttorie (CTU esplorativa, prove ad hoc) finalizzate a ricercare elementi non provati o a esonerare la parte dall'onere della prova possono essere dichiarate inammissibili; il giudice di merito ha discrezionalità nel valutare l'opportunità di ordinarle.
• In appello e in cassazione le censure devono essere specifiche e circostanziate: argomentazioni generiche o non specificamente contestate al primo giudice sono spesso dichiarate inammissibili.
• La Corte di Cassazione non sostituisce il proprio apprezzamento dei fatti a quello del giudice di merito se non è dimostrata una violazione normativa o un vizio manifesto nella motivazione.
• Il condominio non può essere ritenuto responsabile per abusi edilizi o fatti precedenti alla sua costituzione; occorre verificare la data di costituzione del condominio rispetto ai fatti contestati.
• Per contestare l'opponibilità di una convenzione urbanistica ai terzi acquirenti è necessario proporre censure adeguatamente specificate; l'esistenza di vincoli amministrativi non sempre produce effetti immediati tra privati contro l'acquisto per usucapione.