Cassazione Civile, Sentenza n. 39369/2021 del 10/12/2021

Esito

La controversia

Vendita di porzioni immobiliari prive del certificato di abitabilità; il Tribunale di Perugia aveva dichiarato la risoluzione del contratto per grave inadempimento del venditore e condannato quest'ultimo alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno. In appello la Corte di Perugia confermò la risoluzione ritenendo che la revoca dell'abitabilità (ordinanza comunale 2010) rendeva l'immobile diverso da quello pattuito (vendita aliud pro alio) e che le iniziative successive dell'impresa non avevano reso l'immobile abitabile. L'impresa ha proposto ricorso per cassazione deducendo, in sintesi: la revoca del certificato fu posteriore alla vendita e successiva all'inizio del giudizio; l'impresa si attivò per rimediare; la mancata ottenimento dell'abitabilità derivò dall'ostruzionismo dei compratori; la domanda originaria mirava al risarcimento e non alla risoluzione. I resistenti hanno chiesto l'applicazione del d.m. n.55/2014 (art.4, co.8) e dell'art.96, co.3 c.p.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo e alcune censure del secondo motivo ritenendo che la Corte d'appello non abbia compiuto l'indagine necessaria per verificare se alla base della mancata ottenimento del certificato sussistessero impedimenti originari e insormontabili (condizione necessaria per la risoluzione per aliud pro alio). La Cassazione ha inoltre precisato che il rilascio successivo della certificazione può essere rilevante quando la domanda di risoluzione sia proposta in via subordinata e che l'art.1453 c.c., comma 3, non opera in modo assoluto nelle ipotesi di risoluzione subordinata. Ne è conseguito che la sentenza della Corte d'appello è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Perugia in diversa composizione per nuovo esame secondo i criteri indicati. Sono state compensate le spese del giudizio di legittimità a carico della Corte di appello.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  La Corte precisa che il divieto di sanatoria successiva previsto dal comma 3 non opera in modo assoluto quando la domanda di risoluzione sia proposta in via subordinata rispetto ad altre domande volte all'eliminazione delle conseguenze dell'inadempimento; per la risoluzione per "aliud pro alio" è necessario che vi siano impedimenti originari e insormontabili al rilascio della certificazione

• art. 1227 c.c.

  Norma richiamata dal ricorrente per escludere il risarcimento in caso di fatto colposo del danneggiato; la Corte indica che la rilevanza della condotta degli acquirenti (ostruzionismo) è fattore da valutare in concreto ma non esclude automaticamente la responsabilità del venditore senza un esame probatorio specifico

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5

  Richiamato come fondamento per il vizio di motivazione/omesso esame di fatto decisivo; la Corte ha accolto il motivo ritenendo che la Corte d'appello non abbia valutato adeguatamente fatti e documenti prodotti successivamente al primo grado

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Richiamato per la denuncia di violazione e falsa applicazione di norme sostanziali (es. art.1453 e art.1227 c.c.); la Corte ha ritenuto fondate alcune di tali censure nei limiti indicati

• art. 115 c.p.c.

  Norma processuale in tema di formazione del processo e ausili probatori citata nelle censure; la Corte ha ritenuto necessario un più adeguato esame documentale e probatorio rispetto a quanto fatto in appello

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato unitamente all'art.115 per profili probatori; la Corte ha evidenziato la necessità che il giudice di merito valuti la documentazione, anche sopravvenuta, nella determinazione della rilevanza dei fatti

• art. 96 c.p.c., comma 3

  Invocato dai resistenti (richiesta di condanna per lite temeraria/onorari) ma non risolutivo per la decisione di legittimità; la Cassazione non ha pronunciato un ordine di applicazione di questa disposizione

• d.m. n. 55 del 2014, art. 4, comma 8

  Richiamato dai resistenti in relazione ai requisiti di abitabilità; la Corte non ha ritenuto che la sua applicazione mutasse il principio secondo cui la risoluzione per aliud pro alio richiede impedimenti originari al rilascio della certificazione

Massime di principio

• La risoluzione della compravendita per "aliud pro alio" richiede che, sin dal momento della vendita, sussistano impedimenti oggettivi e insormontabili al conseguimento della certificazione presupposta (es. abitabilità); la mera mancanza del certificato non è automaticamente causa di risoluzione
• Il rilascio successivo della certificazione o le iniziative riparatorie del venditore possono essere rilevanti quando la domanda di risoluzione sia proposta in via subordinata: il divieto assoluto di sanatoria previsto dall'art.1453, comma 3, non opera se la risoluzione è riservata subordinatamente ad altre richieste
• L'eventuale comportamento ostruzionistico dell'acquirente che impedisca i lavori necessari può incidere sulla responsabilità del venditore, ma è una questione di fatto che il giudice di merito deve accertare e motivare adeguatamente
• Il giudice d'appello, quando decide dopo la produzione di documenti sopravvenuti, deve compiere un esame specifico e motivato di tali elementi; l'omesso esame di fatti decisivi è motivo di cassazione
• In casi di contestazione sulla natura del vizio (vizio originario vs. sopravvenuto), è necessario distinguere tra mancanza di qualità o vizi, soggetti alle norme sulla garanzia, e vera e propria consegna di "aliud pro alio" che legittima la risoluzione