Cassazione Civile, Sentenza n. 39232/2021 del 10/12/2021

Esito

La controversia

Disputa relativa alla restituzione dell'immobile "Albergo Villa Cherubino" (Assisi) e alla richiesta di risarcimento per ritardata riconsegna, nonché alla liberazione di terreni e della casa del colono. I proprietari (tra cui Sommaruga) sostenevano che il contratto di locazione era cessato il 31/03/1983 e chiedevano rilascio e danni; il conduttore Cappucci opponeva diritto di ritenzione invocando la qualità di comproprietario e la mancata corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha parzialmente accolto il ricorso di Sommaruga: ha ritenuto errata la valutazione della Corte d'appello in ordine alla decorrenza e alla natura delle obbligazioni poste a carico del conduttore dopo la scadenza del contratto. In particolare la Corte ha ribadito che, anche in presenza della richiesta di indennità di avviamento, il conduttore che rimane nell'immobile resta obbligato al pagamento dei canoni convenuti fino alla riconsegna, salvo che abbia offerto formalmente la restituzione condizionandola al pagamento dell'indennità; ha inoltre censurato la mancata motivazione della liquidazione equitativa di euro 5.000 per l'occupazione dei terreni e della casa del colono, richiedendo l'indicazione dei criteri. Ha invece respinto la censura sulla prescrizione dell'indennità di avviamento in appello, confermando che nuove eccezioni non possono essere introdotte in appello salvo condizioni di legge. La sentenza impugnata è stata cassata nei punti indicati e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Perugia in diversa composizione.

Norme richiamate

• art. 1591 cod. civ.

  Disciplina l'obbligo del conduttore moroso di pagare il corrispettivo fino alla riconsegna e l'eventuale risarcimento del maggior danno; la Corte sottolinea la distinzione tra obbligo sempre sussistente del pagamento dei canoni e l'obbligo eventuale di risarcimento del maggior danno.

• art. 1220 cod. civ.

  Richiamato in relazione all'offerta non formale: l'offerta di restituzione può incidere sugli obblighi del conduttore se effettuata in modo che ponga il locatore in mora.

• artt. 27, 34 legge 27 luglio 1978 n. 392

  Norme che regolano le locazioni commerciali e l'indennità di avviamento; la Corte richiama il legame tra disciplina speciale e obbligazioni successive alla cessazione del rapporto locatizio.

• art. 69 legge 27 luglio 1978 n. 392

  Richiamato in dottrina giurisprudenziale; collegato alla disciplina transitoria dell'indennità di avviamento e alla possibilità per il conduttore di trattenere l'immobile fino al pagamento o all'offerta reale.

• art. 1216 cod. civ.

  Norma sull'offerta reale di restituzione; la Corte indica che un'offerta reale e formale di restituzione condizionata al pagamento dell'indennità può incidere sull'obbligo di pagamento dei canoni.

• art. 1209 cod. civ.

  Richiamato unitamente all'art.1216 in tema di offerta reale/formale della restituzione.

• art. 1226 cod. civ.

  Consente la liquidazione equitativa del danno quando il quantum non è determinabile esattamente; la Corte ricorda che il giudice deve indicare i criteri logici adottati per evitare l'arbitrarietà.

• art. 345 cod. proc. civ.

  Regola la disciplina dell'appello e le preclusioni; la Corte ha ritenuto applicabile la formulazione posteriore (legge n.69/2009) che limita la proposta di nuove eccezioni in appello, giustificando il rigetto della doglianza sulla prescrizione sollevata per la prima volta in appello.

• art. 2938 cod. civ.

  Principio secondo cui la prescrizione non può essere rilevata d'ufficio se non opposta dalla parte interessata; rilevato dalla Corte nel discutere l'eccezione di prescrizione.

• artt. 112, 115, 116 cod. proc. civ.

  Richiamati in relazione agli obblighi motivazionali e alla valutazione della prova; la Corte ha rilevato difetto di motivazione sulla liquidazione equitativa e ha valutato la correttezza dell'applicazione delle regole probatorie.

• art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ.

  Fondamento di cassazione invocato per vizio di motivazione e falsa applicazione di norme di diritto, utilizzato per contestare la decisione della Corte d'appello.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  Norma richiamata in ordine all'eventuale contributo unificato dovuto per il ricorso; la Corte ha disposto che, per il parziale accoglimento, non sussistono i presupposti per un ulteriore conguaglio.

Massime di principio

• In locazioni commerciali, quando il conduttore rifiuta la restituzione in attesa dell'indennità di avviamento, resta comunque obbligato al pagamento dei canoni convenuti fino alla riconsegna, salvo che abbia offerto formalmente la restituzione condizionandola al pagamento dell'indennità.
• L'offerta reale e formale di restituzione (art.1216 c.c. e correlati) ha rilievo determinante: se il conduttore la compie nelle forme richieste e la condiziona al pagamento dell'indennità, ciò può incidere sugli obblighi reciproci; altrimenti il canone resta dovuto.
• Il risarcimento del cosiddetto "maggior danno" ai sensi dell'art.1591 c.c. ha natura distinta dall'obbligo di pagamento dei canoni e va valutato separatamente, tenendo conto della svalutazione monetaria tra fatto e liquidazione.
• La liquidazione equitativa del danno è ammessa ma il giudice di merito deve indicare, anche sinteticamente, i criteri e i dati di fatto considerati; l'assenza di tali criteri può determinare la cassazione della decisione.
• In appello non si possono in generale introdurre nuove eccezioni o documenti, salvo le condizioni tassative previste dall'art.345 c.p.c.; quindi eccezioni come la prescrizione, se non tempestivamente dedotte, possono essere inammissibili.
• Errori di applicazione della giurisprudenza consolidata sulle locazioni commerciali (in particolare riguardo al rapporto tra indennità di avviamento e obblighi di pagamento) possono giustificare la cassazione e il rinvio a nuova valutazione di merito.