Cassazione Civile, Ordinanza n. 00552/2026 del 09/01/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita di una farmacia, stipulato con versamento di una rilevante caparra confirmatoria. Dopo la morte della promittente venditrice originaria, la successora universale subentrava nel rapporto; le parti discutevano sulla data del definitivo e sul carattere essenziale del termine, sul comportamento tenuto nelle trattative finali e sulla successiva donazione della farmacia a terzi. La promissaria acquirente chiedeva in via principale l'accertamento dell'inadempimento della controparte, la declaratoria di legittimità del proprio recesso e il pagamento del doppio della caparra; in subordine la risoluzione e il risarcimento. La controparte, a sua volta, sosteneva che fosse stata l'acquirente a non rispettare il termine essenziale e chiedeva la risoluzione per grave inadempimento. In cassazione la ricorrente denunciava: 1) violazione degli artt. 167 e 345 c.p.c. e dell'art. 1398 c.c., per avere la Corte territoriale ritenuto ancora pendenti le trattative e per non avere escluso l'affidamento incolpevole della controparte sul potere di trattare dei legali, assumendo inoltre un'omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c.; 2) violazione degli artt. 1455 e 1460 c.c., dell'art. 2697 c.c. e di norme speciali in materia di farmacia, sostenendo che l'inadempimento fosse della promissaria acquirente e che la donazione fosse imposta dall'imminenza della scadenza dell'esercizio provvisorio; 3) violazione dell'art. 1385, comma 2, c.c., perché la condanna al doppio della caparra sarebbe stata pronunciata nonostante, a suo dire, fosse stata proposta solo domanda di risoluzione e non di recesso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo in parte inammissibile e in parte infondato, osservando che la Corte d'appello aveva accertato in fatto condotte della promittente venditrice incompatibili con la buona fede e con il corretto svolgimento delle trattative, sicché non vi era spazio per censurare la valutazione sull'affidamento della controparte; ha inoltre escluso il vizio di omessa pronuncia, trattandosi al più di insufficiente esame delle argomentazioni. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché mirava, sotto l'apparente denuncia di violazione di legge, a una nuova valutazione dei fatti e delle prove, preclusa in sede di legittimità. Il terzo motivo è stato parimenti inammissibile, perché non si confrontava con la ratio della sentenza impugnata: il giudice di merito aveva ritenuto proposta e accolta una domanda principale di accertamento della legittimità del recesso, con conseguente condanna al doppio della caparra ex art. 1385, comma 2, c.c. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 167 c.p.c.

  È richiamato nel primo motivo, ma la Corte non ne ravvisa una violazione decisiva, perché la censura tendeva a contestare l'accertamento di fatto svolto dal giudice di merito.

• art. 345 c.p.c.

  È richiamato nel primo motivo, ma la Corte non accoglie la doglianza, ritenendo che la questione fosse sostanzialmente fattuale e non processualmente decisiva.

• art. 1398 c.c.

  È richiamato dalla ricorrente in tema di rappresentanza apparente, ma la Corte osserva che mancava prova di un affidamento incolpevole della controparte e che le trattative erano state condotte con l'assistenza di un legale noto alla parte.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte ribadisce che l'omessa pronuncia sussiste solo se manca il momento decisorio su un capo autonomo di domanda o eccezione; il mancato o insufficiente esame delle argomentazioni integra un vizio diverso e non la violazione dell'art. 112 c.p.c.

• art. 1455 c.c.

  È richiamato per sostenere l'irrilevanza del preteso inadempimento della promissaria acquirente, ma la Corte conferma che i comportamenti della promittente venditrice erano contrari a buona fede e giustificavano il recesso della controparte.

• art. 1460 c.c.

  È evocato dalla ricorrente, ma la Corte non accoglie la censura; valorizza invece la correttezza e buona fede nel comportamento delle parti durante le trattative e nell'esecuzione del rapporto.

• art. 2697 c.c.

  La ricorrente lo invoca sul riparto dell'onere probatorio, ma la Corte reputa la censura inammissibile perché diretta a una rivalutazione dei fatti già accertati in appello.

• art. 7, commi 9 e 10, L. n. 362/1991

  È richiamato dalla ricorrente insieme alla disciplina di settore sulla farmacia, ma la Corte non vi ravvisa un ostacolo alla conclusione raggiunta dai giudici di merito.

• art. 12, ultimo comma, L. n. 475/1968

  È richiamato dalla ricorrente per giustificare la donazione in ragione dell'esercizio provvisorio, ma la Corte non accoglie la doglianza.

• art. 1385, comma 2, c.c.

  La Corte conferma la condanna al doppio della caparra perché nei giudizi di merito era stata accolta la domanda di legittimità del recesso della promissaria acquirente, con conseguente applicazione della disciplina della caparra confirmatoria.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte rileva che alcuni motivi di ricorso non erano articolati con l'indicazione specifica della pertinente ipotesi del comma 1, profilo rilevante ai fini dell'ammissibilità.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  È richiamato quale parametro del contributo unificato supplementare dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il mancato rispetto di un termine essenziale non determina di per sé la risoluzione o l'inadempimento della parte che lo ha invocato, quando il ritardo derivi dal comportamento della stessa parte che pretende di far valere la scadenza del termine o da condotte incompatibili con buona fede.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare una censura di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione del compendio probatorio o dei fatti accertati dal giudice di merito.
• Il vizio di omessa pronuncia ricorre solo quando il giudice omette di decidere su un capo autonomo di domanda o di eccezione; non sussiste quando la doglianza riguarda il mero difetto o insufficienza della motivazione su specifiche argomentazioni.
• Chi invoca la rappresentanza apparente deve comunque allegare e dimostrare un affidamento incolpevole; se dagli atti risulta che il terzo sapeva dell'esistenza di un legale incaricato e non gli era stata comunicata alcuna revoca, l'affidamento non può dirsi automaticamente incolpevole.
• La condanna al doppio della caparra confirmatoria presuppone l'accoglimento della domanda di recesso legittimo o comunque l'accertamento della sua legittimità; la mera diversa qualificazione formale della domanda non consente di superare il decisum di merito quando la pronuncia impugnata abbia già accertato quel presupposto.

Come è indicizzato