Cassazione Civile, Sentenza n. 30801/2023 del 06/11/2023

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza che aveva rigettato l'opposizione al decreto ingiuntivo per €14.500 a titolo di provvigione richiesta dall'agente immobiliare. Il ricorrente sosteneva che la proposta d'acquisto e la successiva comunicazione di accettazione non costituivano un contratto preliminare idoneo a legittimare il diritto alla provvigione, dovendosi invece qualificare come accordo preparatorio ('preliminare di preliminare') privo di tutela esecutiva; inoltre l'immobile era gravato da ipoteca e irregolarità urbanistiche che legittimavano il rifiuto a stipulare il preliminare, e la proposta prevedeva che la provvigione fosse dovuta solo al momento della stipula del preliminare.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ha cassato la sentenza impugnata del Tribunale di Ragusa e ha rinviato alla Corte d'appello di Catania per un nuovo esame dell'appello alla luce dei criteri giurisprudenziali richiamati. La Corte ha ritenuto che il giudice di merito non abbia verificato se l'accordo costituisse un 'affare' ai sensi dell'art. 1755 c.c., ossia un negozio dotato di vincolo tale da consentire l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., e non abbia preso sufficientemente in considerazione la clausola che subordinava il sorgere del diritto alla provvigione alla stipula del contratto preliminare. Sulla base di ciò ha disposto il rinvio per un nuovo esame e ha lasciato alla Corte d'appello anche la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1755 c.c.

  Il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo se l'affare si è effettivamente concluso in senso economico-giuridico, ossia quando tra le parti si è costituito un vincolo che abilita ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica dell'atto (o per il risarcimento come conseguenza del mancato conseguimento del risultato). Un semplice accordo preparatorio ('preliminare di preliminare') non è sufficiente.

• art. 2932 c.c.

  La tutela in forma specifica (esecuzione in forma specifica) è parametro per verificare se l'affare si sia concluso: solo i negozi che consentono tale tutela legittimano il diritto alla provvigione.

• art. 1326 c.c.

  L'accordo è perfezionato dal momento in cui il proponente viene a conoscenza dell'accettazione; non è sempre necessario che il documento contenente l'accettazione sia materialmente trasmesso al proponente se questi ha la conoscenza dell'accettazione.

• art. 1322 c.c.

  I contraenti possono, nella loro autonomia negoziale, determinare il momento e le modalità di sorgere del diritto alla provvigione (ad esempio subordinandolo alla stipula del preliminare). Tale volontà deve essere verificata e rispettata dal giudice.

• art. 1754 c.c.

  Inquadramento del rapporto come mediazione tipica: il mediatore mette in relazione le parti per la conclusione dell'affare, ma il sorgere della provvigione dipende dall'effettiva conclusione dell'affare secondo art. 1755.

• art. 1386 c.c.

  La previsione di caparra penitenziale nella proposta non è di per sé decisiva per qualificare l'accordo come preliminare suscettibile di esecuzione in forma specifica, potendo essere concordata anche in rapporto meramente obbligatorio.

• art. 360 c.p.c. (n. 3 e n. 5)

  Norme processuali richiamate nei motivi di cassazione: vizio di legge per falsa applicazione e omesso esame di fatto decisivo; la Corte ha ritenuto ammissibili e fondate le doglianze sul mancato accertamento della natura giuridica dell'accordo.

• art. 2697 c.c.

  Richiamata in tema di onere della prova: le parti devono provare gli elementi decisivi del loro assunto, e il giudice di merito deve valutare le prove in relazione alla questione se l'accordo costituisse o meno un affare concluso.

• art. 383 c.p.c.

  Norma invocata per il rinvio alla Corte d'appello, applicata ratione temporis per disporre la cassazione con rinvio.

• art. 385 c.p.c.

  Norma richiamata per la determinazione delle spese del giudizio di legittimità, demandata al giudice del rinvio.

Massime di principio

• Il mediatore ha diritto alla provvigione solo se l'«affare» è considerabile concluso in senso giuridico-economico: ossia se l'accordo tra le parti consente alla parte non inadempiente di ottenere l'esecuzione in forma specifica (azione ex art. 2932 c.c.) o un risarcimento connesso alla perdita del risultato utile.
• Un accordo meramente preparatorio o un 'preliminare di preliminare' (accordo con effetti obbligatori limitati a fasi successive) non legittima automaticamente il diritto alla provvigione; il giudice deve accertare la natura e la portata del vincolo creato tra le parti.
• Le parti possono, per autonomia contrattuale (art. 1322 c.c.), stabilire il momento in cui il diritto alla provvigione deve sorgere (es. subordinandolo alla stipula del contratto preliminare): tale clausola deve essere valutata concretamente dal giudice e può incidere sull'insorgere del diritto del mediatore.
• La presenza di elementi formali nella proposta (prezzo, modalità di pagamento, caparra penitenziale, date) non è automatica prova che si tratti di un negozio suscettibile di esecuzione in forma specifica; il giudice deve valutare se l'accordo contiene tutti gli elementi e i destinatari necessari (es. identificazione delle parti) per abilitare l'azione esecutiva.
• La conoscenza dell'accettazione da parte del proponente è rilevante ai sensi dell'art. 1326 c.c.; non sempre è necessario il documento scritto di accettazione materialmente consegnato, ma il giudice deve valutare la concretezza e prova della conoscenza.
• In presenza di elementi ostativi alla stipula definitiva (es. ipoteca non cancellata, abusi urbanistici) il rifiuto del promissario acquirente può essere giustificato e rilevante per escludere la spettanza della provvigione, se emerge che l'accordo non consentiva la formazione di un diritto esecutivo.