Risoluzione n. 181 del 24/07/2007

Agevolazioni fiscali per trasferimenti di immobili in programmi integrati di intervento

La risoluzione affronta il regime fiscale applicabile al conferimento di beni immobili ricadenti in un programma integrato di intervento approvato dalla Regione Campania. L’istanza chiedeva se l’atto potesse beneficiare delle agevolazioni previste dall’art. 5 della L. 22 aprile 1982, n. 168, e quale fosse il trattamento ai fini delle imposte dirette.

Quesito e soluzione proposta dal contribuente

L’interpellante rappresenta di voler trasferire, mediante atto di conferimento, immobili di propria proprietà inseriti nel programma integrato di riqualificazione urbana dell’ambito “Pianura”, da attuarsi tramite una società a responsabilità limitata unipersonale.

Secondo il contribuente:

• il conferimento sarebbe agevolabile ai sensi dell’art. 5 L. 168/1982, perché funzionale alla realizzazione di un piano di recupero ex artt. 27 e 28 L. 457/1978;
• ai fini delle imposte dirette, l’operazione non genererebbe reddito tassabile ai sensi dell’art. 67 TUIR.

Inquadramento normativo dell’agevolazione ex art. 5 L. 168/1982

L’Agenzia ricorda che l’art. 5 della L. 168/1982 prevede l’applicazione in misura fissa delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti di trasferimento di immobili:

• localizzati nelle aree individuate dal piano di recupero;
• a condizione che il progetto sia effettivamente realizzato.

La norma si riferisce ai piani di recupero disciplinati dagli artt. 27 e seguenti della L. 5 agosto 1978, n. 457, che costituiscono strumenti attuativi per il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente.

Nozione di piano di recupero e interventi previsti

La risoluzione richiama la disciplina della L. 457/1978:

• l’art. 27 consente ai comuni di individuare zone in stato di degrado nelle quali sia opportuno il recupero del patrimonio edilizio e urbanistico esistente;
• l’art. 28 prevede che i piani di recupero disciplinino il recupero di immobili, complessi edilizi, isolati e aree, anche mediante ristrutturazione urbanistica, individuando le unità minime di intervento.

L’art. 31 della medesima legge indica gli interventi attuabili nei piani di recupero:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• ristrutturazione urbanistica.

L’Agenzia sottolinea che i piani di recupero sono destinati principalmente a interventi su manufatti da recuperare o risanare, non su aree inedificate.

Differenza tra piano di recupero e programma integrato di riqualificazione urbana

La risoluzione distingue nettamente i piani di recupero dai programmi integrati di riqualificazione urbanistica ed ambientale, disciplinati in attuazione dell’art. 16 della L. 17 febbraio 1992, n. 179 e dalla L.R. Campania 19 febbraio 1996, n. 3.

I programmi integrati di intervento:

• mirano a riqualificare il tessuto urbanistico, edilizio e ambientale;
• possono riguardare ambiti con presenza di aree industriali dismesse;
• possono comportare trasformazioni dell’assetto esistente;
• possono interessare anche aree destinate a nuova edificazione.

Nel caso esaminato, il programma approvato con D.P.G.R. Campania n. 1644 del 6 agosto 2001 riguarda un ambito di riqualificazione urbana con finalità di formazione di insediamenti per la produzione di beni e servizi. La convenzione richiamata prevede, tra l’altro:

• un polivalente con sale cinematografiche, punti di ristoro, uffici e parcheggi;
• uno studentato, supermercato, servizi collettivi e parcheggi;
• un polifunzionale con negozi, residenze e parcheggi interrati;
• la sistemazione di piazze antistanti la stazione con negozi e parcheggi interrati;
• l’impegno della parte privata a realizzare opere di urbanizzazione.

Esclusione dell’agevolazione fiscale

Sulla base di tale inquadramento, l’Agenzia conclude che i programmi di riqualificazione urbana oggetto dell’interpello non sono assimilabili ai piani di recupero di cui agli artt. 27 e seguenti della L. 457/1978.

Di conseguenza:

• l’art. 5 della L. 168/1982 non può applicarsi alle cessioni di immobili compresi in programmi integrati di intervento;
• la soluzione prospettata dal contribuente non è condivisa con riguardo alle imposte indirette.

Trattamento ai fini delle imposte sui redditi

L’Agenzia respinge anche la tesi secondo cui il conferimento in società unipersonale non realizzerebbe plusvalenza imponibile.

Richiama l’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, secondo cui costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Viene inoltre richiamata la nozione di area edificabile introdotta dall’art. 36, comma 2, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, secondo cui un terreno è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dagli strumenti attuativi.

Nel caso concreto, il conferimento genera plusvalenza perché riguarda un’area destinata a essere edificata ex novo in base al piano integrato di riqualificazione urbanistico-ambientale.

Precisazione sui fabbricati e richiamo all’art. 9 TUIR

La risoluzione osserva che, se il trasferimento avesse riguardato fabbricati e non aree edificabili, la plusvalenza non sarebbe stata realizzata, poiché l’acquisto del bene da parte del soggetto conferente risaliva al 1975; non sarebbe quindi rispettato il requisito temporale dei cinque anni previsto dall’art. 67, lett. b), TUIR per gli immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

Infine, viene richiamato l’art. 9 TUIR, che estende ai conferimenti in società le disposizioni previste per le cessioni a titolo oneroso, assumendo come corrispettivo il valore normale dei beni conferiti.

Conclusione

La risoluzione conclude che:

• non spettano le agevolazioni fiscali dell’art. 5 L. 168/1982 per il conferimento di immobili inseriti in un programma integrato di intervento;
• il conferimento può produrre una plusvalenza imponibile ai fini delle imposte sui redditi, trattandosi di area edificabile;
• ai fini fiscali, il conferimento è assimilato a una cessione a titolo oneroso ai sensi dell’art. 9 TUIR.