Cassazione Civile, Ordinanza n. 02014/2026 del 30/01/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un rapporto di locazione abitativa iniziato nel 1988, in origine privo di contratto scritto, nel quale il conduttore aveva corrisposto per anni un canone inferiore a quello ritenuto corrispondente all'"equo canone". Il locatore, poi deceduto, aveva chiesto la differenza tra quanto effettivamente pagato e il canone legale. Dopo una prima fase rescindente della Cassazione, il giudice di rinvio aveva accertato che il canone inferiore era stato volontariamente pattuito, senza errore del locatore, e aveva quindi accolto la domanda degli eredi del locatore. Il conduttore ha proposto nuovo ricorso per cassazione deducendo: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente e violazione dell'art. 2729 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse trascurato plurimi elementi presuntivi, tra cui la consapevolezza del locatore sulla disciplina applicabile, le difese avversarie in precedenza e un conteggio dell'equo canone prodotto in giudizio; 2) nullità della sentenza per motivazione mancante, apparente o contraddittoria; 3) violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. e dell'art. 324 c.p.c. per la compensazione delle spese dell'intero giudizio, assumendo che la statuizione sulle spese favorevole al ricorrente fosse coperta da giudicato e non più modificabile.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto il primo motivo inammissibile per commistione di censure tra loro incompatibili e per difetto di corretta deduzione del vizio di sussunzione in materia di presunzioni; ha inoltre rilevato che la valutazione degli indizi e degli elementi istruttori è riservata al giudice di merito e che il vizio di omesso esame dei fatti decisivi non era specificamente individuato ed era comunque precluso in presenza di doppia conforme. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile e, comunque, infondato, perché la motivazione della sentenza di rinvio era ritenuta comprensibile, sufficiente e conforme al minimo costituzionale. Il terzo motivo è stato ritenuto manifestamente infondato, poiché la compensazione delle spese era giustificata dalla reciproca soccombenza e la cassazione della precedente decisione aveva travolto anche le statuizioni sulle spese. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese di legittimità e con applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  La motivazione deve essere esistente e intelligibile; il vizio può essere dedotto solo se la sentenza presenti reale mancanza o apparenza motivazionale.

• art. 2729 c.c.

  La violazione delle norme sulle presunzioni è censurabile solo se il giudice di merito applica erroneamente i criteri di gravità, precisione e concordanza; non basta contrapporre una diversa lettura degli indizi.

• art. 115 c.p.c.

  La dedotta violazione nella valutazione degli elementi istruttori è sindacabile in cassazione solo nei limiti rigorosi fissati dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle prove e degli indizi è rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito, salvo i ristretti casi di violazione dei criteri legali di valutazione.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Le censure devono essere autosufficienti e specificare puntualmente gli atti e i fatti su cui si fondano.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma richiamata per il procedimento camerale e il deposito di memorie.

• art. 384 c.p.c.

  Il giudice di rinvio deve attenersi ai principi di diritto fissati dalla Corte di cassazione.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza, salvo i casi in cui ricorrano i presupposti per diversa regolazione.

• art. 92 c.p.c.

  La compensazione delle spese può essere disposta in presenza di reciproca soccombenza o altri giusti motivi nei limiti di legge.

• art. 324 c.p.c.

  La cassazione della sentenza travolge anche le statuizioni dipendenti, incluse quelle sulle spese.

• art. 336, comma 1, c.p.c.

  La riforma o cassazione della decisione principale si estende alle statuizioni accessorie dipendenti, come le spese.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione deve raggiungere il minimo costituzionale di intelligibilità e coerenza.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Dà atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato nei casi previsti.

• L. n. 392 del 1978, art. 12

  Nel richiamo giurisprudenziale, è interpretato come norma che fissa il canone massimo legale e consente alle parti di pattuire validamente un canone inferiore, se ciò risulti in modo non equivoco.

Massime di principio

• In tema di locazioni abitative assoggettate alla disciplina dell'equo canone, la pattuizione di un canone inferiore al massimo legale è lecita quando emerga in modo non equivoco la volontà delle parti di stabilire un importo minore; non occorre una formula espressa di deroga.
• La deduzione della violazione dell'art. 2729 c.c. è ammissibile in cassazione solo se si denuncia un errore nel metodo logico-giuridico di formazione della presunzione; è invece inammissibile se si chiede soltanto una nuova valutazione degli indizi.
• La valutazione circa la gravità, precisione e concordanza degli indizi appartiene al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale o della violazione dei criteri legali di inferenza.
• Le censure di nullità della sentenza per motivazione apparente o omessa devono indicare specificamente quali passaggi della decisione impediscano di ricostruirne l'iter logico; deduzioni generiche o meramente assertive sono inammissibili.
• Il vizio di omesso esame di fatti decisivi richiede l'esatta individuazione di specifici fatti storici, principali o secondari, decisivi per il giudizio; inoltre, è precluso quando sussiste doppia conforme sul punto di fatto.
• La cassazione della sentenza principale travolge le statuizioni dipendenti, comprese quelle sulle spese, sicché non può parlarsi di giudicato interno sulle spese quando la relativa decisione sia stata caducata dal provvedimento rescindente.

Come è indicizzato