Cassazione Civile, Sentenza n. 2389/2024 del 24/01/2024

Esito

La controversia

Controversia per il pagamento della provvigione di mediazione relativa alla vendita di un immobile. Fabris sosteneva di aver messo in relazione Farinea (acquirente) e Gloder (venditore) con una proposta di acquisto del 1996, e chiedeva la provvigione quando l'immobile fu effettivamente venduto circa tre anni dopo. In primo grado la domanda era stata respinta per mancata prova dell'iscrizione nel ruolo dei mediatori e per l'asserita mancanza di nesso causale tra l'attività del mediatore e la vendita di anni dopo. La Corte d'Appello ha riformato accogliendo la domanda, ritenendo provata l'iscrizione, la persistenza del nesso causale (causalità adeguata) nonostante il decorso del tempo, e liquidando la provvigione al 2% sul valore ritenuto reale dell'affare (ricostruito nella misura corrispondente alla proposta originaria). Gloder e Farinea hanno impugnato in Cassazione censurando, tra l'altro, la mancanza di prova della causalità, la illegittimità dell'attività svolta da ausiliari non iscritti, l'attribuzione della provvigione sull'intero prezzo nonostante comproprietà e la determinazione d'ufficio del valore dell'affare.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale e quello incidentale. Ha confermato che il diritto alla provvigione sorge se la conclusione dell'affare è effetto di un apporto causale adeguato del mediatore; ha ritenuto che la Corte d'Appello abbia correttamente valutato la prova della messa in relazione e la persistenza dell'efficacia causale anche a distanza di tempo (identità dell'affare, medesime parti, condizioni non significativamente mutate). Ha inoltre escluso che l'uso di collaboratori non iscritti abbia inficiato il diritto del mediatore, ritenendo tali soggetti meri ausiliari non tenuti all'iscrizione; ha confermato la liquidazione della provvigione in riferimento al valore effettivo dell'affare (diverso dal prezzo formale dell'atto, ritenuto sottostimato per ragioni fiscali); ha ricordato che i comproprietari rispondono in solido per l'obbligazione della provvigione. Sono state condannate le parti ricorrenti alle spese e al versamento del contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  Definisce l'attività di mediazione come la messa in relazione di parti per la conclusione di un affare; la Corte lo interpreta insieme all'art. 1755 per valutare la rilevanza dell'apporto del mediatore.

• art. 1755 c.c.

  Stabilisce la condizione per il riconoscimento della provvigione: occorre un nesso di derivazione causale adeguata tra la messa in relazione e la conclusione dell'affare; la Corte conferma che non è sufficiente la mera messa in relazione se non dimostrata l'adeguatezza causale, ma che l'efficacia può perdurare nel tempo se sussistono continuità e identità dell'affare.

• art. 2697 c.c.

  Onere della prova: la Corte evidenzia che il mediatore deve dimostrare il nesso causale; tuttavia, nel caso di specie la prova è ritenuta adeguata e non gravava sull'altra parte dimostrare l'assenza di nesso.

• legge n. 39/1989 (artt. 2 e 3) e regolamento attuativo (D.M. 21/12/1990 n. 452, art.11)

  Richiedono l'iscrizione nel ruolo per chi esercita attività di mediazione; la Corte chiarisce che l'iscrizione è richiesta al titolare o al responsabile dell'attività e non necessariamente ai collaboratori che svolgono funzioni meramente ausiliarie.

• art. 101 c.p.c. e art. 112 c.p.c.

  Regole sul confronto tra chiesto e pronunciato e sulla decisione su tutte le questioni utili alla decisione; la Corte ritiene che la sentenza d'appello abbia implicitamente esaminato le eccezioni (es. comproprietà) e abbia deciso coerentemente.

• art. 345 c.p.c. (previgente testo)

  Consentiva la produzione in appello di prove nuove ritenute indispensabili; la Corte ha ammesso il certificato di iscrizione prodotto in appello come prova nuova indispensabile per eliminare l'incertezza.

• art. 1115 c.c.

  Norma sulla comunione e obbligazioni per la cosa comune; usata a fondamento della solidarietà tra comproprietari per l'obbligo di provvigione.

• art. 13 d.P.R. 30/05/2002 n.115 e art.1, comma 17, legge 24/12/2012 n.228

  Normativa sul contributo unificato: la Corte dispone l'obbligo di versamento aggiuntivo da parte dei ricorrenti in applicazione della disciplina citata.

Massime di principio

• Il diritto alla provvigione del mediatore richiede la verifica della causalità adeguata: non basta aver messo in contatto le parti, è necessario che la conclusione dell'affare sia riconducibile in termini di adeguatezza all'intervento del mediatore.
• Il decorso del tempo non esclude automaticamente il diritto alla provvigione se sussistono continuità e identità dell'affare (stesse parti, condizioni sostanzialmente invariate, assenza di iniziative autonome che interrompano il nesso causale).
• L'impiego di collaboratori non iscritti non invalida il diritto del mediatore se tali soggetti hanno svolto funzioni meramente ausiliarie e l'attività mediatizia rilevante è stata svolta dal soggetto iscritto o dall'impresa mediatrice.
• Il valore rilevante per la liquidazione della provvigione è il valore reale dell'affare, non necessariamente il prezzo formale indicato nell'atto, quando emergano elementi che fanno ritenere detto prezzo non rispondente alla realtà (es. sottostima per ragioni fiscali).
• Quando il bene è di proprietà o acquistato da più soggetti, i comproprietari possono essere tenuti in solido al pagamento della provvigione.
• In appello possono essere ammessi documenti nuovi se, secondo la disciplina applicabile al momento del giudizio, risultano indispensabili a eliminare incertezze sulla ricostruzione fattuale.