Cassazione Civile, Ordinanza n. 09749/2026 del 16/04/2026

Esito

La controversia

Una assegnataria di un alloggio qualificato come edilizia residenziale pubblica aveva stipulato con il comune un contratto di locazione quadriennale. In giudizio chiedeva di accertare la rinnovazione ope legis del rapporto dopo la prima scadenza, l'inefficacia della disdetta unilaterale inviata dall'ente, l'insussistenza dei motivi di risoluzione previsti dal contratto e la prosecuzione del rapporto secondo la disciplina dell'edilizia residenziale pubblica. Il tribunale aveva rigettato la domanda; la corte d'appello aveva confermato il rigetto, ma con diversa motivazione, ritenendo nullo il rinnovo tacito per difetto di forma scritta, e comunque efficace la disdetta comunale, applicando la disciplina della locazione ordinaria o l'art. 1596 c.c. La ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) omesso esame del giudicato esterno derivante da sentenza amministrativa che aveva accertato la natura di ERP dell'alloggio e l'illegittimità della riclassificazione; 2) nullità della sentenza per violazione del contraddittorio, per avere la corte rilevato d'ufficio la nullità del rinnovo senza previa rimessione in contraddittorio; 3) violazione della normativa sull'edilizia residenziale pubblica e della L. 431/1998, per avere applicato la disciplina delle locazioni ordinarie e ritenuto legittima la disdetta; 4) violazione dei canoni ermeneutici contrattuali, per l'interpretazione della clausola di rinvio che, secondo la ricorrente, richiamava anche la normativa speciale ERP e non solo il codice civile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la pronuncia amministrativa sull'ERP non era decisiva, essendo il rapporto di locazione già considerato cessato per scadenza e disdetta. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo per difetto di interesse, poiché la sentenza impugnata era sorretta anche da una ratio autonoma e sufficiente, relativa all'efficacia della disdetta. Ha ritenuto infondati o inammissibili anche il terzo e il quarto motivo, perché tutti presupponevano la perdurante vigenza del rapporto locatizio oltre la scadenza, presupposto escluso dalla sentenza di merito. È stata quindi confermata la decisione impugnata, con condanna della ricorrente alle spese e al contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 447 c.p.c.

  indicato come base del ricorso introduttivo in materia locatizia davanti al tribunale

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame è escluso quando il fatto storico dedotto sia stato valutato come non decisivo

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  invocato per la nullità della sentenza per violazione del contraddittorio

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  richiamato in relazione al divieto di decisioni fondate su questioni rilevate d'ufficio senza previo contraddittorio

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente per contestare la valutazione di fatti pacifici

• art. 3 Cost.

  invocato per censurare l'equiparazione tra ERP e locazione ordinaria

• art. 1, comma 2, lett. b), L. n. 431/1998

  richiamato per sostenere l'esclusione degli alloggi ERP dall'ambito della disciplina delle locazioni abitative ordinarie

• art. 1596 c.c.

  menzionato come norma applicata dalla corte territoriale per la cessazione del rapporto alla scadenza

• art. 1 L. Regione Lazio n. 12/1999

  richiamato per sostenere la disciplina speciale dell'ERP e il limite ai poteri di disdetta della p.a.

• artt. 1362 e 1363 c.c.

  invocati per contestare l'interpretazione della clausola contrattuale di rinvio

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per la declaratoria del contributo unificato aggiuntivo

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315

  richiamata per i presupposti processuali del contributo unificato aggiuntivo

Massime di principio

• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. non ricorre quando il fatto storico dedotto sia stato considerato dal giudice, ma ritenuto privo di decisività rispetto alla ratio decidendi.
• Una censura processuale è inammissibile per difetto di interesse quando la decisione impugnata è sorretta da una ratio autonoma e sufficiente non investita dal motivo di ricorso.
• Le doglianze che presuppongono la persistenza del rapporto contrattuale sono irrilevanti se il giudice di merito ha accertato, con motivazione autonoma, la cessazione del rapporto per scadenza e disdetta.
• L'interpretazione della clausola contrattuale e la disciplina speciale invocata non incidono sull'esito della controversia se il rapporto è già stato ritenuto cessato per una causa assorbente.

Come è indicizzato