Risoluzione n. 434 del 12/11/2008

Trattamento fiscale dei terreni e del costo ammortizzabile dei fabbricati

La risoluzione affronta l’applicazione dell’art. 36, commi 7, 7-bis e 8, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, in tema di scorporo del valore delle aree occupate da fabbricati strumentali ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili. Il chiarimento è richiesto da una società che ha acquisito e poi realizzato un complesso immobiliare composto da due capannoni, uno ultimato e uno ancora in costruzione.

Fatti esaminati

La società ALFA possiede un complesso immobiliare costituito da:

• un "capannone A", ultimato e già locato a fine 2007;
• un "capannone B", la cui costruzione è iniziata nel 2007 ma non è ancora ultimata.

Il complesso è stato conferito a fine 2004 dalla società BETA, che detiene l’intero capitale di ALFA. Al momento del conferimento, l’immobile comprendeva anche opere già eseguite da BETA ed è stato iscritto in bilancio a un valore di perizia che teneva conto anche dei lavori già eseguiti sul lotto. In seguito, la società ha acquistato ulteriori terreni, incrementando il valore complessivo iscritto in bilancio. Poiché le opere preesistenti si riferivano indistintamente a entrambi i capannoni, la società ha ripartito il valore del complesso tra i due edifici in proporzione alla superficie.

Quesito posto dalla società

La società chiedeva come applicare i commi 7 e 8 dell’art. 36 del D.L. n. 223/2006 per determinare il valore fiscalmente ammortizzabile dei fabbricati, sostenendo che per il capannone A e, in futuro, per il capannone B, il costo attribuibile alle aree occupate e alle pertinenze dovesse essere quantificato nella misura del 20% del costo complessivo sostenuto.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama il comma 7 dell’art. 36 del D.L. n. 223/2006, secondo cui, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Se tali aree non sono state acquistate autonomamente in precedenza, il costo da attribuire è pari al maggiore tra:

• il valore esposto in bilancio nell’anno di acquisto;
• il 20% del costo complessivo del fabbricato;
• per i fabbricati industriali, il 30% del costo complessivo.

Valutazione dell’Agenzia

Per applicare questa disciplina occorre verificare preliminarmente se, al momento del conferimento, la società abbia acquisito un "edificio significativo" ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile, cioè un edificio in cui sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e completata la copertura.

L’Agenzia precisa che, in presenza di un edificio significativo, il valore complessivo del fabbricato rilevante ai fini dello scorporo deve includere anche i costi incrementativi sostenuti per renderlo funzionale o quelli sostenuti fino all’entrata in funzione del bene nel ciclo produttivo, richiamando la circolare n. 1/E del 19 gennaio 2007.

Nel caso concreto, però, dall’istanza e dalla perizia emerge che al momento del conferimento esisteva solo un’area con opere preliminari o accessorie, quali:

• fondazione stradale;
• recinzione;
• tubazioni;
• piazzale e marciapiedi;
• segnaletica;
• aiuole;
• altre opere analoghe.

Tali opere non erano idonee a configurare un "edificio significativo". Su quell’area la società ha poi costruito il capannone A.

Conseguenze operative

Poiché non si è in presenza di un edificio significativo, non si applica la procedura di scorporo del valore del terreno dal valore del fabbricato prevista dall’art. 36, comma 7, del D.L. n. 223/2006. In questo caso, il valore fiscalmente ammortizzabile coincide con il costo effettivamente sostenuto per la realizzazione del fabbricato.

Di conseguenza:

• per il "capannone A", il valore fiscalmente ammortizzabile deve essere determinato in base al costo effettivamente sostenuto dalla società per la sua realizzazione;
• il medesimo criterio dovrà essere applicato anche per il "capannone B" quando i lavori saranno ultimati e il bene entrerà in funzione.

Esito del parere

L’Agenzia delle Entrate respinge implicitamente l’impostazione della società fondata sul criterio forfetario del 20% del costo complessivo. Riconosce invece che, nel caso di specie, non essendo configurabile un edificio significativo al momento del conferimento, il costo fiscalmente ammortizzabile dei fabbricati va individuato nel costo effettivo di costruzione sostenuto dalla società.