Cassazione Civile, Sentenza n. 20314/2026 del 17/06/2026

Esito

La controversia

Disputa sui rapporti di vicinato dopo demolizione e ricostruzione di manufatti preesistenti: i ricorrenti avevano demolito e ricostruito due corpi di fabbrica con sagoma, volumi e posizionamento diversi, e furono condannati in primo grado ad arretrare la parete finestrata fino al rispetto della distanza di 10 metri (art. 9 D.M. 1444/1968). In appello la decisione fu quasi in gran parte confermata. In cassazione i ricorrenti contestano (i) l'applicabilità e interpretazione dell'art. 9 D.M. 1444/1968 e delle norme urbanistiche locali e nazionali (compresa la deroga prevista dai piani di recupero), (ii) la qualificazione delle aperture come "pareti finestrate" (vedute) anziché semplici luci o passaggi, (iii) l'esistenza di frontistanza/aderenza tra i fabbricati e la conseguente applicabilità delle distanze legali; inoltre invocano la normativa sopravvenuta (D.L. n.76/2020 e la legge di conversione successiva) che ha novellato l'art. 2-bis del DPR 380/2001 in senso più favorevole alla ricostruzione che mantiene aree di sedime e distanze preesistenti.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato in via preliminare l'istanza di differimento e dichiarato inammissibile la procura semplice prodotta per la nuova costituzione di difensore (procedimento instaurato nel 2006). Nel merito ha accolto parzialmente il ricorso: ha ritenuto corretta l'applicazione del principio secondo cui, in assenza di disciplina locale sulle distanze, si inserisce automaticamente l'art. 9 del D.M. 1444/1968; ha però censurato la Corte d'appello per aver qualificato alcune aperture come vedute senza adeguato e concreto accertamento (dimensioni, quota davanzali, effettiva idoneità alla inspectio e prospectio), e per non aver tenuto conto della normativa nazionale successivamente intervenuta (novellazioni dell'art. 2-bis DPR 380/2001 e disposizione favorevole introdotta dalla legge di conversione del d.l. 69/2024). Pertanto la sentenza impugnata è stata cassata nei punti indicati (primo e secondo motivo) e la causa è rinviata alla Corte di Appello di Napoli per nuovo esame, mentre il terzo motivo (sulla frontistanza/aderenza) è stato respinto. Sono anche regolate le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.M. 1444/1968, art. 9

  Disposizione inderogabile sulle distanze minime tra fabbricati; quando il regolamento locale non disciplina le distanze o è meno restrittivo, l'art. 9 si inserisce automaticamente nel quadro regolamentare e opera nei rapporti tra privati

• D.P.R. 380/2001, art. 2-bis (norma successivamente novellata)

  La ricostruzione che mantiene l'area di sedime del precedente organismo edilizio può, secondo le novellazioni successive, essere valutata con criteri più favorevoli (consentendo in alcuni casi il mantenimento delle distanze preesistenti)

• D.L. n. 76/2020 (art. 10) e successive modificazioni

  Ha riscritto in senso più favorevole alcuni profili dell'art. 2-bis del DPR 380/2001, incidendo sulla legittimità delle ricostruzioni che mantengono sedime e distanze preesistenti

• Legge 24 luglio 2024, n. 105 (conversione D.L. 29 maggio 2024, n. 69), art. 1 (estratto)

  1. Al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti modificazioni:(0a) all'articolo 2-bis è aggiunto, in fine, il seguente comma: "1-quater. Al fine di incentivare l'ampliamento dell'offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all'area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli"

  Normativa sopravvenuta considerata di maggior favore; introduce limiti che consentono, in particolari ipotesi e secondo le leggi regionali, interventi senza rispetto delle distanze minime purché siano rispettati i limiti originari e non si modifichi l'area del sottotetto

• Codice Civile, art. 900 (vedute) e artt. 872-873 (distanze tra edifici e regolamento locale)

  Art. 900 distingue vedute (che comportano effetti sulle distanze) da semplici luci; per qualificare una apertura come veduta è necessario l'accertamento della capacità di consentire inspectio e prospectio. Artt. 872-873 rinviano alla disciplina regolamentare e alle distanze tra costruzioni: il regolamento integrativo può recepire norme inderogabili come il D.M. 1444/1968

• Legge 6 agosto 1967 n. 765, art. 17

  Norma richiamata nel ricorso in materia urbanistica/edilizia; utilizzata a supporto delle censure ma senza inciso decisivo nella pronuncia di cassazione

Massime di principio

• Se il regolamento urbanistico locale non prevede distanze tra fabbricati o prevede distanze inferiori, si inserisce automaticamente la disciplina inderogabile dell'art. 9 del D.M. 1444/1968, che opera nei rapporti tra privati
• Per qualificare un'apertura come "veduta" (parete finestrata) occorre accertare concretamente la sua idoneità a consentire la inspectio e la prospectio: vanno valutate dimensioni, quota del davanzale e caratteristiche che rendono normale l'affaccio. Non è sufficiente un'affermazione generica del giudice di merito
• La ricostruzione che mantiene l'area di sedime del preesistente organismo edilizio può, alla luce di successive modifiche normative (D.L. 76/2020 e successive), essere valutata con criteri meno restrittivi rispetto all'obbligo di replicare esattamente sagoma e volumetria, purché siano rispettate le condizioni e i limiti temporali e sostanziali indicati dalla normativa sopravvenuta
• La frontistanza può esistere anche per un tratto limitato di facciata: non è necessario che le facciate siano perfettamente parallele o perfettamente combacianti; quindi anche proiezioni o setti murari limitati possono essere rilevanti ai fini della disciplina sulle distanze
• In giudizio di merito il corretto inquadramento giuridico richiede accertamenti fattuali precisi: quando la decisione si fonda su valutazioni fattuali indeterminate (es. idoneità di aperture a costituire vedute) la Cassazione può cassare e disporre nuovo esame