Sentenza del 07/09/2015 n. 507 - Comm. Trib. Prov. Ferrara

Esito

La controversia

La controversia riguardava la corretta qualificazione, ai fini dell'imposta di registro, dell'atto di cessione di un immobile in stato di rudere. L'Amministrazione aveva ritenuto che, considerando lo stato dell'immobile e la sua successiva demolizione, l'operazione dovesse essere trattata come cessione di un'area edificabile, con conseguente incremento della base imponibile. Il contribuente ha sostenuto invece che l'oggetto del contratto fosse un fabbricato e che la volontà negoziale delle parti non potesse essere modificata sulla base di elementi estrinseci o di vicende successive. Lo stato di conservazione dell'immobile e una perizia asseverata ne confermavano la potenziale fruibilità come civile abitazione.

La decisione

La riqualificazione non è stata ritenuta ammissibile. La cessione doveva essere considerata cessione di fabbricato e non di area edificabile. Né la demolizione, anche se parziale o successiva, né il richiamo all'articolo 20 del Testo unico dell'imposta di registro consentivano di stravolgere l'inequivocabile oggetto e la volontà delle parti risultanti dal contratto. È stata quindi esclusa la maggiore imposizione derivante dalla qualificazione come cessione di area edificabile.

Norme richiamate

• Articolo 20 del D.P.R. n. 131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro)

  La norma impone di interpretare l'atto in base alla sua natura e agli effetti giuridici dell'atto stesso, ma non consente di sostituire l'oggetto negoziale indicato dalle parti con un'operazione economica diversa, né di riqualificare automaticamente la cessione di un fabbricato come cessione di area edificabile sulla base di elementi estrinseci o successivi.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, la qualificazione dell'atto deve partire dall'oggetto effettivamente negoziato e dalla volontà giuridica delle parti risultante dal contratto.
• La cessione di un immobile degradato o qualificabile come rudere non diventa automaticamente cessione di area edificabile: occorre verificare se il fabbricato conservi una potenziale fruibilità edilizia o abitativa, anche sulla base di elementi tecnici come una perizia asseverata.
• La demolizione, soprattutto se successiva o parziale, non è di per sé sufficiente a modificare retroattivamente la natura dell'oggetto della cessione.
• L'articolo 20 del D.P.R. n. 131/1986 non può essere utilizzato per attribuire all'atto un contenuto economico o giuridico diverso da quello chiaramente voluto e formalizzato dalle parti.
• In casi analoghi è fondamentale documentare, al momento della vendita, lo stato dell'immobile, la sua eventuale recuperabilità e la distinzione tra fabbricato esistente e semplice area edificabile.