Sentenza del 28/07/2015 n. 4420 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda il trattamento fiscale e pubblicitario del contratto di cessione di cubatura. Il contratto, trasferendo un diritto edificatorio da un'area a un'altra contigua, incide sulla disciplina urbanistica ed edilizia e determina una redistribuzione del carico edificatorio nella stessa zona del piano regolatore. Per questa ragione deve essere assoggettato a trascrizione e sconta l'imposta ipotecaria. La necessità della trascrizione implica inoltre che il contratto debba essere redatto in forma scritta, non potendo conservare validità se stipulato oralmente.

Norme richiamate

• Disciplina della trascrizione degli atti relativi a diritti edificatori

  La cessione di cubatura è qualificata come atto traslativo di un diritto edificatorio e, incidendo sull'assetto urbanistico, è soggetta a trascrizione.

• Disciplina dell'imposta ipotecaria

  Poiché il contratto di cessione di cubatura è trascrivibile, esso sconta l'imposta ipotecaria.

• Disciplina della forma scritta dei contratti traslativi di diritti edificatori

  La necessità della trascrizione comporta che il contratto debba essere stipulato per iscritto; la forma orale non è sufficiente a conservarne la validità.

Massime di principio

• La cessione di cubatura non è trattata come una semplice pattuizione privata, ma come un trasferimento di un diritto edificatorio con effetti rilevanti sull'assetto urbanistico.
• Quando un accordo modifica la potenzialità edificatoria di immobili o aree, occorre verificare la sua trascrivibilità e i conseguenti obblighi fiscali, inclusa l'imposta ipotecaria.
• La cessione di cubatura deve essere formalizzata per iscritto e resa conoscibile ai terzi mediante gli strumenti pubblicitari previsti, anche per evitare conflitti con successivi acquirenti o aventi causa.
• Il Comune deve tenere conto della cessione nella documentazione urbanistica, compreso il certificato di destinazione urbanistica, perché la volumetria trasferita incide sulla capacità edificatoria delle aree coinvolte.
• In situazioni analoghe, la qualificazione giuridica dell'operazione dipende soprattutto dagli effetti sostanziali prodotti sull'assetto urbanistico, non dalla denominazione attribuita dalle parti al contratto.