Cassazione Civile, Ordinanza n. 21440/2025 del 25/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda di rilascio di un immobile proposta dall'originaria proprietaria contro il soggetto che occupava il bene. Il convenuto ha opposto due scritture private del 1992, sostenendo che con esse l'immobile gli era stato ceduto dal dante causa dell'attrice, e ha chiesto in via riconvenzionale l'accertamento della propria proprietà. In primo grado, pur essendo stata accertata l'autenticità delle firme, il tribunale ha ritenuto nullo il contratto di vendita per violazione della normativa urbanistica edilizia e ha ordinato il rilascio. In appello, invece, è stata ritenuta idonea una dichiarazione sostitutiva di atto notorio prodotta solo in secondo grado a sanare il vizio formale richiesto dall'art. 40 l. n. 47/1985, con conseguente accoglimento dell'appello principale e della riconvenzionale. In cassazione la ricorrente ha censurato: il mancato rilievo del disconoscimento ex art. 2719 c.c. e la ritenuta tempestività della produzione degli originali; la violazione delle regole sulla verificazione e sui termini istruttori; la ritenuta non copertura da giudicato interno della questione sulla determinatezza dell'oggetto; la violazione dell'art. 40 l. n. 47/1985, sostenendo che per l'atto definitivo non bastasse una semplice dichiarazione sostitutiva, ma occorresse un atto successivo di conferma nella forma del contratto; la discrepanza tra i dati catastali della dichiarazione e quelli dell'immobile; infine, le conseguenti statuizioni sulle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato invalido il controricorso per tardività, ha rigettato i primi tre motivi di ricorso e ha accolto il quarto motivo, assorbendo il quinto e il sesto. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda alla luce del principio per cui, per sanare la nullità derivante dall'omessa indicazione dei dati edilizi in un atto di vendita immobiliare definitivo, non è sufficiente la sola produzione di una dichiarazione sostitutiva in appello, ma occorre un atto di conferma successivo redatto nella stessa forma del contratto. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2719 c.c.

  Il disconoscimento della conformità della copia all'originale attiva la verifica della produzione dell'originale, ma la relativa presenza può intervenire anche oltre i termini ordinari se necessaria alla verificazione grafologica.

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  Il deposito dell'originale del documento, nel procedimento di verificazione di scrittura privata prodotta in copia, non costituisce nuova produzione in senso tecnico e può avvenire anche dopo la scadenza dei termini istruttori.

• artt. 216-217 c.p.c.

  Le regole sulla verificazione della scrittura privata sono rispettate se l'originale del documento è comunque prodotto nel corso del procedimento, anche in fase successiva ai termini di prima trattazione.

• art. 345 c.p.c.

  La produzione in appello della dichiarazione sostitutiva non è stata ritenuta decisiva in sé come questione di novità, ma il suo esame è stato risolto soprattutto alla luce della disciplina sostanziale della nullità e sanatoria formale.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la determinatezza dell'oggetto del contratto, ma il motivo è stato rigettato per insussistenza di giudicato interno sulla relativa questione.

• artt. 1325-1326 c.c.

  Richiamati dalla ricorrente in tema di requisiti e formazione del contratto, senza esito favorevole nel giudizio di legittimità.

• art. 40, comma 2, L. n. 47/1985

  "Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1 settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente."

  La sanatoria della nullità per omessa indicazione dei dati edilizi richiede un atto di conferma successivo, nella stessa forma del contratto, e non è sufficiente la mera produzione in giudizio di una dichiarazione sostitutiva; la disciplina è eccezionale e non ammette equipollenti né interpretazione estensiva.

• art. 17 L. n. 47/1985

  Richiamato in via sistematica dalla Corte come base della nullità formale degli atti di trasferimento immobiliare privi delle indicazioni edilizie prescritte.

• art. 2932 c.c.

  La Corte chiarisce che la disciplina sull'esecuzione in forma specifica non è sovrapponibile al trasferimento definitivo già stipulato; nel caso dell'art. 2932 c.c. la documentazione può essere prodotta davanti al giudice anche se richiesta solo per il definitivo.

• art. 91 c.p.c.

  La censura sulle spese è stata assorbita per effetto dell'accoglimento del quarto motivo e della cassazione con rinvio.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  La censura relativa al contributo unificato è stata assorbita.

Massime di principio

• Nel procedimento di verificazione della scrittura privata prodotta in copia, il successivo deposito dell'originale non integra una nuova produzione in senso tecnico e può essere ammesso anche oltre i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., se funzionale alla corretta esecuzione della consulenza grafologica.
• Il giudicato interno si forma solo sul capo di sentenza idoneo a costituire una minima unità logico-giuridica completa di fatto, norma ed effetto; non si forma su meri argomenti o passaggi motivazionali isolati.
• La nullità degli atti di trasferimento immobiliare per omessa indicazione dei dati edilizi ha natura formale ed è sanabile soltanto nei modi tipici previsti dalla legge, mediante un atto successivo di conferma redatto nella stessa forma del contratto originario.
• La mera produzione in giudizio di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio non equivale alla "conferma" richiesta dall'art. 40, comma 2, L. n. 47/1985 per sanare la nullità dell'atto di vendita immobiliare definitivo.
• La disciplina della sanatoria prevista per i contratti definitivi non è automaticamente estensibile alla diversa ipotesi dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., in cui il giudice forma il definitivo e può tener conto della documentazione necessaria a tale atto.

Come è indicizzato