Cassazione Civile, Ordinanza n. 15079/2026 del 19/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da due compravendite immobiliari successive aventi ad oggetto lo stesso compendio in Arzachena. Il primo atto, stipulato tra un venditore italiano e una acquirente cittadina svizzera, veniva poi dichiarato nullo dal giudice civile per illiceità della causa, ritenendo il contratto posto in essere in violazione della disciplina sulla condizione di reciprocità richiamata dall’art. 16 preleggi, in relazione alla normativa svizzera sui limiti all’acquisto di immobili da parte di stranieri. Il secondo atto, stipulato tra la stessa acquirente e il figlio del venditore originario, veniva a sua volta dichiarato inefficace in via derivata. Entrambe le parti chiedevano il rimborso delle imposte di registro, ipotecarie e catastali versate, ai sensi dell’art. 38 del d.P.R. 131/1986, ma l’Ufficio rigettava le istanze assumendo che la causa di nullità fosse imputabile alle parti. La CTR confermava il diniego. In cassazione la parte contribuente deduceva violazione e falsa applicazione dell’art. 38 d.P.R. 131/1986, sostenendo che la nullità fosse stata dichiarata per violazione dell’art. 16 preleggi e non per fatto imputabile alle parti, e che fosse quindi irrilevante la conoscenza della normativa elvetica da parte dell’acquirente, valorizzata invece dal giudice di merito per escludere il rimborso.

La decisione

La Corte ha ritenuto il motivo in parte inammissibile e in parte infondato. È stato dichiarato inammissibile nella misura in cui, sotto l’apparente denuncia di violazione di legge, mirava in realtà a una rivalutazione del fatto e delle prove, attività riservata al giudice di merito. È stato inoltre ritenuto infondato perché, in tema di rimborso dell’imposta di registro ex art. 38 d.P.R. 131/1986, il contribuente ha l’onere di provare non solo il passaggio in giudicato della sentenza che annulla o dichiara nullo il contratto, ma anche la non imputabilità alle parti della causa di invalidità e l’impossibilità di ratifica, convalida o conferma dell’atto. La Corte ha condiviso l’accertamento del giudice di appello secondo cui, nel caso concreto, la nullità non era riconducibile a un fattore esterno, inevitabile e imprevedibile, ma a una vicenda comunque ascrivibile alla sfera delle parti, anche in relazione alla conoscenza della normativa estera da parte dell’acquirente. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e applicazione dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 38 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Il rimborso delle imposte pagate in relazione a un contratto annullato o dichiarato nullo richiede che il contribuente dimostri non solo la pronuncia definitiva di invalidità, ma anche la non imputabilità alle parti della causa di nullità o annullamento e l’assenza di possibilità di ratifica, convalida o conferma.

• art. 16 disp. prel. c.c.

  Richiamato come parametro della condizione di reciprocità nel trasferimento immobiliare a favore di stranieri; la violazione di tale disciplina è stata posta a fondamento della nullità del contratto di provenienza.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato quale norma sulla nullità per contrarietà a norme imperative, quale base della declaratoria di invalidità del contratto.

• art. 1344 c.c.

  Richiamato per qualificare la nullità del contratto come frutto di un mezzo elusivo della norma imperativa, quindi in frode alla legge.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La censura in cassazione è stata formalmente incardinata come violazione di legge, ma la Corte ha rilevato che era in sostanza diretta a ottenere una nuova valutazione del fatto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Applicato per dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità non è consentito trasformare la doglianza di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione del fatto e delle prove, perché l’apprezzamento del materiale probatorio resta riservato al giudice di merito.
• In materia di rimborso dell’imposta di registro ex art. 38 d.P.R. 131/1986, il contribuente ha l’onere di provare sia il giudicato che dichiara nullo o annullato il contratto, sia la non imputabilità della causa di invalidità alle parti, sia l’impossibilità di ratifica, convalida o conferma dell’atto.
• La non imputabilità della causa di nullità o annullamento va riferita a eventi esterni alla volontà e alla sfera di controllo delle parti; non ricorre quando l’invalidità dipenda da operazioni negoziali illecite o comunque conoscibili, da dolo, simulazione, violazione consapevole di norme o errore colposo nella formazione della volontà.
• Ai fini del rimborso, la nullità deve derivare da una patologia originaria del negozio e non da vicende sopravvenute o da diverse ipotesi di inefficacia contrattuale.
• Quando il giudice di merito accerta che la causa di nullità non è estranea alle parti e non è imprevedibile o inevitabile, tale apprezzamento di fatto è insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione logica e giuridicamente corretta.

Come è indicizzato