Risoluzione n. 97 del 14/03/2008

Reverse-charge IVA nel comparto dell’edilizia

La risoluzione esamina l’applicazione dell’art. 17, sesto comma, lett. a), del D.P.R. n. 633/1972 alle prestazioni di servizi rese nell’ambito di un’operazione immobiliare articolata in più rapporti contrattuali. Il tema centrale è stabilire se il rapporto tra l’impresa esecutrice dei lavori e la società immobiliare committente integri un subappalto, con conseguente applicazione dell’inversione contabile.

Quesito posto dalla società istante

La società ALFA s.r.l., operante nel settore delle costruzioni civili e industriali, collabora con società immobiliari per la realizzazione di fabbricati civili e/o industriali. In alcune operazioni il fabbricato è costruito su terreno della società immobiliare, sulla base di concessione edilizia intestata alla stessa e secondo un progetto concordato con l’acquirente finale; in altri casi la società immobiliare predispone il progetto esecutivo e stipula preliminari di vendita di cosa futura man mano che procede la realizzazione dell’opera.

Quando il destinatario finale dell’opera è noto sin dall’inizio, vengono stipulati due contratti distinti:

• un contratto di vendita di cosa futura tra la società immobiliare e l’acquirente finale;
• un contratto di appalto tra ALFA s.r.l. e la società immobiliare per l’esecuzione dell’intero progetto immobiliare.

Nel contratto di appalto è normalmente richiamata la promessa di vendita di cosa futura tra la società immobiliare e l’acquirente finale. ALFA s.r.l. esegue l’opera secondo le specifiche progettuali dell’acquirente finale, mentre il pagamento dell’intera opera resta a carico della società immobiliare, che assume anche i rischi connessi a eventuali varianti edilizie e al rilascio di licenze commerciali. Il trasferimento della proprietà all’acquirente finale avviene solo a opera ultimata.

La società chiede se, in tali casi, il reverse-charge si applichi alle prestazioni rese in esecuzione del contratto di appalto stipulato con la società immobiliare.

Tesi prospettata dal contribuente

Secondo ALFA s.r.l., il reverse-charge non dovrebbe applicarsi perché il rapporto con la società di investimento sarebbe un appalto e non un subappalto, anche se l’acquirente finale dell’opera è già noto. A sostegno della propria posizione, la società evidenzia che:

• la società di investimento è proprietaria dell’area edificabile;
• la società di investimento è titolare delle concessioni edilizie;
• l’opera in corso di esecuzione resta di proprietà della società di investimento fino all’ultimazione dei lavori;
• il prezzo dell’opera è a carico esclusivo della società immobiliare di investimento.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama l’art. 17, sesto comma, lett. a), del D.P.R. n. 633/1972, come modificato dall’art. 1, comma 44, della legge finanziaria per il 2007. La disposizione estende il regime IVA dell’inversione contabile ad alcune prestazioni di servizi nel settore edile, in particolare alle prestazioni, compresa la manodopera, rese da subappaltatori nei confronti:

• delle imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di immobili;
• dell’appaltatore principale;
• di un altro subappaltatore.

Presupposti per l’applicazione del reverse-charge

Per applicare il regime, l’Agenzia individua due requisiti essenziali:

• esistenza di un rapporto di subappalto: la prestazione deve essere resa da un subappaltatore verso un soggetto che, a sua volta, opera come appaltatore principale o subappaltatore;
• appartenenza di entrambi i soggetti al comparto edilizio: il requisito sussiste se le attività svolte rientrano nella sezione F (“Costruzioni”) della tabella ATECOFIN 2004.

Valutazione della fattispecie concreta

Dalla documentazione allegata emerge che la fattispecie riguarda la realizzazione di un complesso immobiliare destinato ad attività commerciale. La società immobiliare di investimento, BETA s.r.l., ha stipulato con GAMMA s.r.l. un contratto qualificato come “appalto” per la progettazione esecutiva/costruttiva del complesso sul terreno di sua proprietà. Contestualmente, BETA s.r.l. e GAMMA s.r.l. hanno sottoscritto un preliminare di compravendita del terreno, nonché un accordo per la futura cessione delle quote di una società appositamente costituita per il rilascio delle autorizzazioni necessarie all’esercizio dell’attività commerciale nel complesso da realizzare.

In tale contesto, ALFA s.r.l. ha stipulato con BETA s.r.l. un contratto espressamente definito dalle parti come “subappalto”, con cui si obbliga a eseguire i lavori di costruzione del complesso immobiliare oggetto del contratto a monte tra BETA s.r.l. e GAMMA s.r.l. Le parti dichiarano inoltre di non voler costituire una società, una joint venture o altra impresa comune, né di voler cedere il contratto principale; intendono invece dare vita a un rapporto di subappalto con la conseguente applicazione delle regole di legge e con assunzione, da parte dell’appaltatore, dei rischi connessi.

L’Agenzia considera irrilevante, ai fini del rapporto con ALFA s.r.l., la compravendita del terreno e la cessione delle quote della società oggetto del contratto principale tra BETA s.r.l. e GAMMA s.r.l., poiché non coinvolgono direttamente la società istante.

Conclusione dell’Agenzia

Sulla base della volontà contrattuale espressa dalle parti e della documentazione prodotta, l’Agenzia ritiene che sia integrato il requisito del subappalto, cioè il collegamento tra committente, appaltatore e subappaltatore richiesto dall’art. 17, sesto comma, lett. a), del D.P.R. n. 633/1972.

Pertanto, se risulta anche soddisfatto il secondo requisito, ossia l’appartenenza di entrambi i soggetti al comparto dell’edilizia, l’IVA dovuta per le prestazioni rese da ALFA s.r.l. nei confronti di BETA s.r.l., in esecuzione del contratto di subappalto, deve essere assolta secondo il meccanismo del reverse-charge.