L.R. Basilicata 24/2007

Norme per assegnazione, gestione e canoni degli alloggi ERP in Basilicata

La legge disciplina, per la Regione Basilicata, l’assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, la permanenza nei rapporti di locazione, la mobilità degli assegnatari, il sistema dei canoni e le ipotesi di decadenza, sanatoria e alienazione. Il testo è coordinato con numerose modifiche successive e contiene anche una disciplina transitoria per le graduatorie e per l’adeguamento dei requisiti economici.

Ambito di applicazione e finalità

La disciplina si applica agli alloggi acquisiti, realizzati o recuperati da enti pubblici con finanziamento totale o parziale statale, regionale o di altri enti territoriali, nonché agli alloggi di enti pubblici non economici destinati alle finalità sociali dell’ERP. Rientrano anche case parcheggio e ricoveri provvisori, quando cessino le ragioni contingenti per cui sono stati realizzati e abbiano caratteristiche idonee alla residenza permanente. Restano esclusi, tra gli altri:

• alloggi di cooperative edilizie per i propri soci;
• alloggi di edilizia agevolata e convenzionata;
• alloggi di servizio concessi con semplice titolo amministrativo;
• alloggi di enti previdenziali pubblici non realizzati o recuperati per finalità ERP con concorso pubblico.

Possono essere sottratti all’assegnazione, temporaneamente o definitivamente, gli alloggi non più idonei per vetustà, tipologia o ubicazione, con deliberazione dell’ente gestore, parere dell’ente proprietario e autorizzazione della Giunta regionale. Sono inoltre previste esclusioni per alloggi che, per modalità di acquisizione o destinazione, caratteristiche costruttive, utenza insediata o pregio storico-artistico, si prestino ad usi diversi dall’ERP.

Requisiti soggettivi per l’accesso

I requisiti devono essere posseduti alla data di pubblicazione del bando e, in via generale, permanere fino all’assegnazione e durante il rapporto. Sono richiesti, in sintesi:

• cittadinanza italiana, UE o di altro Stato con carta/permesso di soggiorno almeno biennale e regolare attività lavorativa;
• residenza o attività lavorativa principale nel Comune o nell’ambito territoriale del bando;
• assenza di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su alloggi adeguati secondo parametri di superficie e rendita catastale;
• assenza di precedenti assegnazioni in proprietà o con patto di futura vendita e di finanziamenti agevolati pubblici, salvo eccezioni;
• reddito annuo complessivo del nucleo entro il limite vigente al momento del bando, aggiornato biennalmente sulla base dell’indice ISTAT;
• non aver ceduto l’alloggio eventualmente già assegnato;
• non occupare abusivamente alloggi ERP;
• non essere già assegnatario di un alloggio ERP adeguato;
• per i bandi riservati ai lavoratori dipendenti, versamento per almeno un mese dei contributi ex-GESCAL.

La nozione di nucleo familiare è ampia e comprende coniugi, persone singole, figli, adottivi e affiliati conviventi, componenti dell’unione civile, conviventi di fatto e, al ricorrere di specifiche condizioni di stabile convivenza, convivente more uxorio, ascendenti, discendenti, collaterali e affini entro determinati gradi. Per alcuni familiari stretti non è richiesto il biennio di convivenza.

Bandi di concorso e presentazione delle domande

L’assegnazione avviene tramite bando pubblico del Comune ove sono ubicati gli alloggi, di regola per singolo Comune e, in mancanza di domande, per ambiti sovracomunali. Il bando deve essere pubblicato per 60 giorni all’Albo Pretorio e divulgato anche tramite altre forme di pubblicità, con trasmissione alla Regione per la pubblicazione sul Bollettino ufficiale.

Il bando deve indicare almeno:

• ambito territoriale;
• requisiti di accesso e ulteriori eventuali requisiti regionali;
• norme di determinazione dei canoni;
• termine di 60 giorni per presentare domanda;
• documentazione da allegare;
• numero degli alloggi da assegnare;
• quota di alloggi per categorie speciali;
• eventuali riserve di legge.

Le domande vanno presentate su modulo comunale e devono contenere dati anagrafici, composizione del nucleo, reddito, alloggio occupato, elementi utili ai punteggi, recapiti e documenti allegati. Le domande tardive sono escluse. Il Comune acquisisce d’ufficio i dati e i documenti presso altre amministrazioni.

Istruttoria, graduatoria provvisoria e definitiva

L’istruttoria è svolta da una commissione comunale e deve concludersi entro:

• 90 giorni dalla scadenza del bando;
• 120 giorni nei Comuni con più di 10.000 abitanti;
• 150 giorni nei capoluoghi di provincia.

La graduatoria provvisoria viene pubblicata per 15 giorni e reca il punteggio e i termini per il ricorso. I lavoratori emigrati all’estero ne ricevono comunicazione individuale. I ricorsi vanno proposti entro 30 giorni alla Commissione provinciale competente.

La Commissione provinciale decide sui ricorsi e forma la graduatoria definitiva entro 90 giorni dalla scadenza dei ricorsi, con sorteggio in caso di parità. La graduatoria definitiva vale per gli alloggi di nuova costruzione e di risulta, salvo regole particolari. In presenza di accertamenti complessi, i concorrenti possono essere collocati con riserva fino alla conclusione delle verifiche.

Punteggi, priorità e categorie speciali

La selezione delle domande si basa su punteggi per condizioni soggettive, condizioni oggettive, condizioni aggiuntive regionali e anzianità contributiva GESCAL. Sono valorizzati, tra l’altro:

• basso reddito pro-capite;
• età superiore a 65 anni;
• famiglie di nuova formazione;
• presenza di disabilità, invalidità totale o oltre il 74%, patologie psichiatriche;
• nuclei numerosi;
• rientro in Italia da non più di tre anni;
• pendolarità;
• nuclei monogenitoriali, vedovi, divorziati con affidamento;
• residenza in Basilicata da almeno tre anni;
• situazioni abitative precarie, sovraffollamento o alloggi antigienici;
• incidenza del canone sul reddito;
• anzianità contributiva come lavoratore dipendente.

Sono previste regole di non cumulabilità tra alcuni punteggi e criteri di priorità, in particolare per chi vive in sistemazioni precarie o in situazioni di rilascio forzoso. La graduatoria segue l’ordine dei punteggi e, a parità, sorteggi e criteri di priorità specifici.

Per alcune categorie è prevista l’iscrizione in elenchi speciali, ad esempio anziani, nuclei con disabili, persone con patologie psichiatriche, al fine di favorire l’assegnazione di alloggi più idonei e di dimensioni adeguate. La quota minima di alloggi da realizzare per tali categorie è fissata al 15%.

Verifica dei requisiti prima dell’assegnazione e scelta dell’alloggio

Prima dell’assegnazione il Comune richiede alla Commissione la verifica della permanenza dei requisiti e delle condizioni. La Commissione può modificare la graduatoria, escludere chi non ha più i requisiti e ridurre i punteggi in caso di mutamenti delle condizioni. Contro tali decisioni è ammesso ricorso entro 20 giorni.

La scelta dell’alloggio tiene conto dello standard abitativo e del nucleo familiare; in via ordinaria sono assegnati alloggi con numero di posti letto adeguato. Sono ammesse deroghe solo in assenza di altri richiedenti o in mancanza di soluzioni adeguate. La convocazione per la scelta avviene entro 30 giorni dal ricevimento degli atti e la mancata presentazione senza giustificazione comporta decadenza dal diritto di scelta. L’assegnazione è in locazione semplice.

Riserve di alloggi per emergenze e categorie particolari

La Regione può riservare fino al 20% degli alloggi annualmente disponibili per emergenze abitative, tra cui calamità, sgomberi, profughi, recuperi di unità abitative, famiglie coinvolte in specifiche situazioni di precarietà abitativa e beneficiari di contributi per l’autonoma sistemazione. La riserva può essere estesa anche successivamente alla pubblicazione del bando in caso di demolizioni per pubblica utilità.

Ulteriori riserve sono previste per:

• appartenenti alle Forze armate e di polizia e Vigili del fuoco, fino al 15%, in concessione provvisoria su designazione prefettizia;
• donne vittime di violenza, fino al 5%, con concessione provvisoria sino al raggiungimento dell’autonomia socio-economica;
• lavoratori emigrati, fino al 5%;
• nuclei con persone con ridotta o impedita capacità motoria, fino al 6% di alloggi accessibili;
• nuclei con componenti affetti da patologie psichiatriche, fino al 5%;
• specifici programmi di rigenerazione e riqualificazione urbana, attraverso bandi speciali.

Mobilità degli assegnatari

L’ente gestore, d’intesa con il Comune, deve predisporre ogni quattro anni un programma di mobilità per eliminare sovraffollamento, sottoutilizzo e altre condizioni di disagio. Il programma utilizza alloggi di risulta, cambi alloggio e una quota fino al 10% delle nuove assegnazioni. La formazione della graduatoria per la mobilità avviene tramite bandi quadriennali e considera inidoneità dell’alloggio, sovraffollamento, esigenze di avvicinamento al lavoro o alla cura e altre ragioni gravi.

Gli alloggi di risulta destinati alla mobilità, se non utilizzati entro 6 mesi dall’approvazione della graduatoria, tornano alla graduatoria generale. Sono ammessi anche scambi consensuali tra assegnatari nel medesimo Comune e accorpamenti di unità contigue per adeguamento abitativo. Il mancato cambio nei casi obbligatori può determinare decadenza.

Canone di locazione e sua determinazione

Il canone è composto da più quote:

• quota per reinvestimento e finalità ERP;
• quota per spese generali, amministrazione e oneri fiscali;
• quota per manutenzione;
• quota per il fondo sociale.

La determinazione avviene in base alla redditività dell’alloggio e alla condizione reddituale del nucleo. Le fasce di canone sono differenziate in A, B e C, con percentuali e limiti minimi/massimi rapportati al reddito e al canone base. Il canone base è fissato al 3,85% del valore locativo dell’alloggio secondo criteri regionali. La determinazione dei canoni è operativa dal 1° gennaio 2008.

Il reddito utile considera regole specifiche su componenti residenti altrove per motivi di lavoro, redditi da lavoro dipendente, pensioni, indennità, sussidi, redditi dei figli conviventi e varie esclusioni. Gli assegnatari sono tenuti anche a rimborsare le spese dei servizi e rispondono in solido con i componenti del nucleo.

Aggiornamento dei canoni e controllo del reddito

I canoni sono aggiornati annualmente quando dipendono dal canone base e, per i canoni legati al reddito, ogni volta che muta la situazione reddituale, con decorrenza dal 1° gennaio dell’anno successivo all’indagine. L’ente gestore deve verificare almeno ogni due anni la permanenza dei requisiti e acquisire la documentazione reddituale. In caso di mancata produzione, si applica il canone della fascia più alta prevista come sanzione e può essere avviata la decadenza.

Se il reddito diminuisce, l’assegnatario può ottenere il collocamento in fascia inferiore e la riduzione del canone; se il reddito aumenta o viene omessa la comunicazione di ripresa dell’attività lavorativa, il canone viene adeguato e possono essere recuperate le somme dovute.

Morosità, regolarizzazione e sanatoria

Per la morosità pregressa è prevista la possibilità di regolarizzazione con pagamento entro 90 giorni dalla richiesta, anche in forma rateizzata fino a 48 rate mensili, elevabili a 72 nei casi di grave indigenza documentata. Per alcune fasce di reddito in grave indigenza non si applicano gli interessi legali. È possibile anche una rideterminazione del canone per i periodi già trascorsi quando non sia stata prodotta la documentazione reddituale.

La mancata regolarizzazione può condurre alla decadenza, salvo ipotesi di grave malattia documentata. È prevista anche una disciplina di sanatoria per occupazioni senza titolo o per destinatari di ordinanze di decadenza, nonché per alcuni conviventi di assegnatari deceduti privi dei requisiti per il subentro, con condizioni stringenti su requisiti, reddito, permanenza dell’occupazione, recupero dei canoni e rilascio delle parti non comprese nell’alloggio originario.

Annullamento, decadenza e occupazione senza titolo

L’assegnazione può essere annullata se avvenuta in contrasto con la normativa o sulla base di dichiarazioni mendaci o documenti falsi. L’annullamento comporta la risoluzione di diritto del contratto. La decadenza è dichiarata in molteplici casi, tra cui perdita dei requisiti, cessione o sublocazione, mancata occupazione, abbandono prolungato, uso illecito, omissione di documentazione reddituale, morosità, mancata osservanza degli obblighi di autogestione, false dichiarazioni, mancata sottoscrizione del contratto o mancata presa in consegna.

La decadenza è prevista anche per superamento rilevante e duraturo del limite di reddito o per possesso di diritti reali su immobili adeguati. In caso di reddito superiore al limite di decadenza di non oltre il 30% per due anni consecutivi, l’assegnatario resta ma paga il canone della fascia superiore; oltre tale soglia, scatta il rilascio. L’occupazione senza titolo comporta ordine di rilascio e indennità pari al doppio del canone, comunque non superiore al 175% del canone base.

Autogestione e amministrazione condominiale

La legge favorisce l’autogestione dei servizi accessori e degli spazi comuni. Per i nuovi alloggi o quelli recuperati il contratto prevede l’assunzione diretta della gestione da parte degli assegnatari. Gli enti gestori devono predisporre regolamenti e strumenti di supporto, e possono estendere l’autogestione anche alla piccola manutenzione con accredito di una quota del canone.

Per gli stabili ceduti in proprietà, dopo 12 mesi dall’entrata in vigore della legge gli enti gestori non possono più amministrare l’immobile e promuovono la costituzione del condominio. Negli stabili a regime condominiale, gli assegnatari in locazione votano sulle spese e sui servizi rimborsabili e pagano direttamente al condominio.

Fondo sociale e sostegno ai cambi alloggio

Presso la Regione è istituito un fondo sociale integrativo destinato a contributi per il pagamento dei canoni di locazione a favore di conduttori con requisiti economici specifici. Una quota del fondo è riservata all’ATER per contributi ai cambi alloggio nell’ambito della mobilità. La disciplina applicativa del fondo è stata successivamente abrogata, ma il fondo resta previsto nella struttura normativa del titolo sui canoni.

Alienazione degli alloggi ERP

La legge disciplina anche la vendita degli alloggi ERP ai sensi della legge n. 560/1993. Hanno titolo all’acquisto anche i conduttori, privi di decreto di assegnazione, che conducano l’alloggio da almeno cinque anni con regolare contratto. È prevista la prelazione dell’ATER e la sua estinzione a fronte del pagamento di una somma pari al 20% del prezzo di vendita determinato secondo legge.

I piani di vendita e le procedure di trasferimento devono essere definiti entro il 31 dicembre 2030. Gli assegnatari possono manifestare la propensione all’acquisto entro tale data. È riconosciuta inoltre una facoltà rafforzata di acquisto per disabili o ciechi, anche in presenza di un familiare convivente disabile, e per gli immobili non abitativi è disciplinata la vendita o la modifica della destinazione d’uso dopo il pagamento integrale del prezzo.

Disposizioni transitorie e aggiornamento dei requisiti economici

La legge contiene una norma transitoria che prevede il passaggio del parametro reddituale IRPEF all’ISEE entro il 31 dicembre 2022, con determinazione dei valori tramite provvedimento regionale. È inoltre prevista una proroga straordinaria delle graduatorie definitive in scadenza tra il 1° gennaio 2025 e il 31 luglio 2026: tali graduatorie restano efficaci fino al 31 dicembre 2026 automaticamente, senza delibera comunale.

Le graduatorie definitive conservano, in via ordinaria, efficacia per quattro anni dalla pubblicazione, con possibile proroga di non oltre due anni una sola volta. Devono essere pubblicati nuovi bandi entro l’anno precedente la scadenza della graduatoria.

Abrogazioni e norme finali

Sono abrogate le precedenti leggi regionali in materia e ogni disposizione incompatibile. Per i bandi pubblicati prima dell’entrata in vigore della legge continuano ad applicarsi le norme previgenti fino alla graduatoria definitiva; i bandi successivi non conformi devono essere annullati. La legge è entrata in vigore il giorno della pubblicazione nel Bollettino ufficiale regionale.