Sentenza del 08/07/2015 n. 6224 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il contribuente ha contestato la determinazione del maggior valore venale attribuito al terreno. L'Ufficio aveva fondato la rettifica sui valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e su alcune inserzioni pubblicitarie relative a terreni ritenuti similari, senza fare riferimento a trasferimenti effettivamente perfezionati e a corrispettivi concretamente pattuiti.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta non adeguatamente fondata, poiché i valori OMI e le inserzioni pubblicitarie non garantiscono la certezza e la concretezza necessarie per dimostrare il reale valore di mercato del bene. In particolare, un'inserzione pubblicitaria rappresenta una mera proposta e non prova né che la vendita sia avvenuta né quale sia stato il prezzo effettivamente corrisposto. L'Ufficio avrebbe dovuto utilizzare, come elementi di confronto, atti di trasferimento concretamente perfezionati relativi a beni con caratteristiche similari.

Norme richiamate

• Valore venale del bene ai fini tributari

  La determinazione del valore venale deve essere sostenuta da elementi oggettivi, concreti e verificabili, preferibilmente costituiti da trasferimenti effettivamente conclusi di beni comparabili.

• Valori OMI

  I valori OMI possono avere funzione orientativa o indiziaria, ma, da soli, non sono sufficienti a dimostrare il valore effettivo del bene e a fondare una rettifica, soprattutto in assenza di ulteriori riscontri concreti.

• Inserzioni pubblicitarie immobiliari

  Le inserzioni indicano soltanto un prezzo richiesto o prospettato e non provano l'effettivo perfezionamento della vendita né il corrispettivo realmente pagato; pertanto, non costituiscono un valido elemento di certezza se utilizzate isolatamente.

Massime di principio

• In una rettifica del valore di un immobile, l'Amministrazione deve motivare la pretesa con dati concreti, verificabili e riferiti a beni realmente comparabili.
• I prezzi risultanti da atti di vendita effettivamente conclusi hanno maggiore valore probatorio rispetto a stime astratte, valori medi o prezzi richiesti negli annunci.
• I valori OMI possono costituire un indizio o un supporto, ma normalmente non bastano da soli a giustificare un maggior valore accertato.
• Le inserzioni pubblicitarie non dimostrano né che la compravendita sia avvenuta né che il prezzo indicato sia stato effettivamente pagato.
• Se l'Ufficio non dimostra adeguatamente la comparabilità dei beni e l'effettività dei valori utilizzati, la rettifica può essere contestata per carenza di prova e di motivazione.