Risoluzione n. 102 del 17/05/2007

Prezzo-valore e trasferimenti immobiliari in sede di asta pubblica

La Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 102 del 17/05/2007 affronta l’ambito di applicazione del cosiddetto "prezzo-valore" nei trasferimenti di immobili ad uso abitativo, con specifico riferimento alle aggiudicazioni all’asta pubblica e alle cessioni effettuate dalle SCIP. Il documento precisa che la deroga introdotta dal comma 497 dell’articolo 1 della legge n. 266/2005 opera solo entro i limiti espressamente previsti dalla norma e non si estende ai casi regolati dall’articolo 44 del TUR.

Quadro normativo di riferimento

La Risoluzione ricostruisce l’evoluzione della disciplina:

• il comma 497 dell’articolo 1 della legge n. 266/2005 ha introdotto una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, consentendo, in presenza di determinati requisiti, di assumere il valore catastale anziché il corrispettivo pattuito;
• originariamente l’agevolazione riguardava le cessioni tra persone fisiche non esercenti attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili abitativi e pertinenze, su richiesta dell’acquirente al notaio;
• il comma 21 dell’articolo 35 del decreto-legge n. 223/2006 ha imposto l’obbligo di indicare comunque nell’atto il corrispettivo pattuito;
• l’articolo 1, comma 309, della legge n. 296/2006 ha ampliato il requisito soggettivo, rendendo applicabile il beneficio alle cessioni effettuate da chiunque a favore di persone fisiche, purché aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo.

La Risoluzione riporta inoltre il testo vigente del comma 497, evidenziando che la base imponibile, su richiesta della parte acquirente resa al notaio, è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del TUR, indipendentemente dal corrispettivo pattuito, con obbligo comunque di indicare quest’ultimo nell’atto.

Rapporto tra articolo 43 e articolo 44 del TUR

Il documento chiarisce che il comma 497 costituisce una deroga alla disciplina generale dell’articolo 43 del TUR, il quale regola la determinazione della base imponibile per le diverse fattispecie di atti e contratti, salvo le eccezioni previste dagli articoli successivi dal 44 al 49.

Viene poi richiamato l’articolo 44, comma 1, del TUR, che per i beni mobili e immobili venduti in sede di espropriazione forzata, asta pubblica o aggiudicati in seguito a pubblico incanto stabilisce che la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione, con le eventuali riduzioni previste dall’articolo 587 c.p.c.

Orientamento giurisprudenziale richiamato

A supporto dell’interpretazione restrittiva dell’articolo 44, la Risoluzione richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 6403 del 22 aprile 2003, che ha sottolineato come la norma richieda presupposti rigidi di applicabilità:

• il trasferimento deve avvenire in sede di espropriazione forzata, asta pubblica o pubblico incanto;
• deve esistere un prezzo di aggiudicazione fissato in sede di pubblica gara, al quale commisurare la base imponibile.

La Cassazione ha inoltre affermato l’inapplicabilità della norma quando manchino i presupposti formali e sostanziali richiesti per la sua operatività.

Esclusione del prezzo-valore per le aggiudicazioni all’asta

Sulla base del quadro normativo e giurisprudenziale esaminato, la Risoluzione conclude che, per il trasferimento di un immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione all’asta pubblica, la base imponibile è determinata ai sensi dell’articolo 44 del TUR, cioè sul prezzo di aggiudicazione.

Di conseguenza:

• la deroga del comma 497 della legge n. 266/2005 non è applicabile a tali trasferimenti;
• il meccanismo del "prezzo-valore" non può essere utilizzato, poiché la norma agevolativa è riferita espressamente al solo articolo 43 del TUR;
• anche l’articolo 52, commi 4 e 5, del TUR non si applica alle fattispecie disciplinate dall’articolo 44, essendo la base imponibile ancorata al prezzo di aggiudicazione e non al valore catastale.

Trasferimenti di immobili abitativi da parte delle SCIP

La Risoluzione estende il medesimo ragionamento ai trasferimenti di unità immobiliari ad uso abitativo posti in essere dalle SCIP a favore di persone fisiche.

In particolare:

• se il trasferimento avviene mediante procedura di asta pubblica, non rientra nel campo di applicazione del comma 497;
• in tutti gli altri casi, ad esempio nella cessione di immobile abitativo a favore dei conduttori titolari del diritto di opzione all’acquisto, se la base imponibile è determinata ai sensi dell’articolo 43 del TUR, allora il criterio del prezzo-valore può operare.

Conclusione operativa

La conclusione della Risoluzione è che il trasferimento di un immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione all’asta pubblica deve essere tassato sulla base del prezzo di aggiudicazione e non mediante il calcolo del valore catastale. Per le cessioni SCIP, il prezzo-valore è invece utilizzabile solo nei casi diversi dall’asta pubblica e sempre che ricorrano i presupposti previsti dal comma 497 della legge n. 266/2005.