L.R. Emilia-Romagna 10/2025

Disciplina degli immobili destinati a locazione breve in Emilia-Romagna

La legge definisce, per il territorio dell’Emilia-Romagna, una disciplina urbanistico-edilizia specifica per le unità immobiliari destinate a locazioni brevi. L’intervento è rivolto ai Comuni, che possono modulare l’insediamento dell’uso in base alle caratteristiche territoriali, alla tutela della residenzialità e agli obiettivi di sviluppo turistico e rigenerazione urbana.

Oggetto e nozione di locazione breve

La legge si applica alle unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve, intesi come contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati dal proprietario o da altro soggetto avente titolo, anche nell’esercizio di impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari o portali telematici. Ai soli fini della legge sono inclusi anche i contratti di locazione transitoria, se di durata non superiore a 30 giorni e finalizzati a uso turistico di unità abitative o porzioni di esse.

Finalità della disciplina

La legge consente ai Comuni di perseguire finalità di interesse generale connesse all’uso locazione breve, tra cui:

• equilibrio tra residenzialità, vivibilità urbana e promozione turistica;
• sviluppo del turismo sostenibile e valorizzazione di aree con scarsa capacità ricettiva;
• ampliamento dell’offerta di locazioni residenziali a lungo termine;
• rigenerazione urbana e miglioramento della qualità edilizia;
• valorizzazione di centri storici ed edifici di valore storico-architettonico;
• conoscenza del territorio e del patrimonio edilizio;
• tutela del patrimonio ricettivo alberghiero, per il quale è escluso il mutamento d’uso verso la locazione breve.

Ambito di applicazione ed esclusioni

La disciplina si applica alle unità immobiliari destinate a locazione breve dopo l’entrata in vigore della legge. Per quelle già destinate alla medesima data opera il regime transitorio.

Sono escluse:

• le unità immobiliari concesse solo parzialmente in locazione breve, se il locatore risiede anagraficamente e vi dimora abitualmente;
• le abitazioni collettive pubbliche e private, come studentati, residenze per disabili, anziani, dipendenti o associati, strutture temporanee per persone in difficoltà e comunità religiose, se destinate alla locazione breve per un massimo di 60 giorni annui complessivi.

Restano inoltre fuori gli immobili a destinazione ricettiva alberghiera, soggetti alla normativa di settore.

Destinazione d’uso urbanistica e limiti al cambio d’uso

All’interno della categoria funzionale turistico-ricettiva viene individuata la specifica destinazione d’uso urbanistica denominata “locazione breve”. Il cambio di destinazione d’uso, con o senza opere, da altra categoria funzionale verso tale destinazione è urbanisticamente ed ediliziamente rilevante e richiede i titoli edilizi previsti dalla legge.

Non è comunque ammesso il cambio d’uso verso la locazione breve per gli immobili alberghieri vincolati. Il mutamento d’uso comporta anche il rispetto dei requisiti previsti dalla disciplina regionale e delle eventuali limitazioni comunali.

Poteri dei Comuni e disciplina urbanistica locale

I Comuni possono individuare nei propri strumenti urbanistici ambiti del territorio nei quali la locazione breve è ammessa oppure subordinata a specifiche condizioni. Tali condizioni devono essere costruite nel rispetto di criteri oggettivi e motivati, legati a tutela ambientale, paesaggistica, storico-culturale, preservazione dei tessuti urbani, contenimento dell’impatto sulla residenzialità e valutazione dell’offerta ricettiva e della domanda turistica.

Tra le misure che i Comuni possono adottare rientrano:

• limiti percentuali massimi di unità immobiliari residenziali convertibili a locazione breve;
• limiti specifici nei centri storici con sovraffollamento turistico;
• divieti o limitazioni a interventi edilizi connessi al cambio d’uso;
• requisiti dimensionali e standard di qualità più stringenti;
• subordinazione del cambio d’uso alla presenza o realizzazione di dotazioni territoriali e pertinenziali.

Nei casi in cui siano vietati o limitati determinati interventi edilizi connessi al cambio d’uso, il cambio senza opere verso la locazione breve non è consentito per i 3 anni successivi alla conclusione dei lavori.

La disciplina comunale può essere inserita nel PUG oppure, in attesa del PUG, in una variante specifica con procedimento semplificato. I Comuni già dotati di PUG alla data di entrata in vigore possono recepire la legge tramite variante specifica con il medesimo procedimento.

Requisiti delle unità immobiliari

Le unità immobiliari destinate a locazione breve devono essere conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia e, ove richiesto, ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, conformità impiantistica e infrastrutturazione digitale.

Se il cambio d’uso verso la locazione breve sostituisce un uso precedente, l’unità deve rispettare i parametri dimensionali minimi del decreto ministeriale 5 luglio 1975; non si applicano i requisiti igienico-sanitari speciali previsti dalla disciplina regionale, salvo quanto previsto dalla normativa statale richiamata.

È vietato l’esercizio della locazione breve in locali o spazi aventi carattere accessorio o di servizio secondo le definizioni tecniche uniformi regionali. Restano fermi gli obblighi statali di cui all’art. 13-ter del d.l. n. 145/2023 e le norme civilistiche condominiali, inclusa la possibile regolazione del divieto o delle limitazioni alla locazione breve e della ripartizione delle spese condominiali.

Titoli abilitativi edilizi e regime sanzionatorio edilizio

Il mutamento d’uso con opere segue il titolo edilizio richiesto per l’intervento connesso; il mutamento senza opere è soggetto a SCIA, salvo ulteriori semplificazioni previste dalla normativa regionale edilizia.

La domanda o comunicazione è presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia; se la locazione breve è svolta in forma imprenditoriale, la presentazione avviene allo Sportello Unico per le Attività Produttive. In caso di mutamento d’uso senza titolo o in difformità, si applica la disciplina sanzionatoria regionale in materia edilizia, ferma la disciplina transitoria.

Contributo di costruzione

Il cambio di destinazione verso la locazione breve comporta il versamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la nuova destinazione e quelli dovuti per la destinazione preesistente, con eventuale contributo per le opere connesse al mutamento d’uso. Per il cambio d’uso di singole unità immobiliari è previsto l’esonero dalla componente relativa agli oneri di urbanizzazione primaria.

I Comuni possono, con deliberazione del Consiglio comunale, modulare la disciplina economica: escludere il cambio d’uso alla locazione breve dalla riduzione del 35% del contributo di costruzione, ridurre ulteriormente o azzerare gli oneri di urbanizzazione, oppure variarli fino al ±30%. La deliberazione entra in vigore dalla pubblicazione dell’avviso sul BURERT.

Ripristino della funzione abitativa

Il ritorno alla destinazione abitativa senza opere è libero, senza titolo edilizio e senza contributo di costruzione. È comunque richiesta una comunicazione amministrativa allo Sportello Unico competente, solo per agevolare la verifica dello stato legittimo dell’immobile, mediante modulistica semplificata regionale.

Monitoraggio, coordinamento e vigilanza

La Regione cura il coordinamento e il monitoraggio, aggiornando la modulistica e predisponendo modelli semplificati per le comunicazioni previste dalla legge. È inoltre previsto lo sviluppo di una piattaforma telematica integrata, con banca dati unica regionale interoperabile con i sistemi del turismo.

In attesa della piattaforma, i Comuni devono istituire e aggiornare un registro delle unità immobiliari destinate alla locazione breve, basato sui titoli edilizi e sulle comunicazioni ricevute, trasmettendo annualmente i dati alla struttura regionale competente.

I Comuni esercitano controllo e vigilanza sul rispetto della disciplina urbanistico-edilizia e dei requisiti richiesti.

Sanzioni

Chi concede immobili per locazione breve privi dei requisiti previsti o delle condizioni comunali, oppure senza aver eseguito gli eventuali interventi di conformazione transitori, è soggetto a sanzione pecuniaria da 3.000 a 8.000 euro.

Chi concede l’immobile senza la comunicazione prevista dalla disciplina transitoria è soggetto a sanzione da 1.500 a 3.000 euro.

Le sanzioni sono irrogate dai Comuni e i relativi proventi sono destinati a interventi per le politiche abitative, in particolare per il patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale.

Disposizioni transitorie

Per le unità già abilitate alla locazione breve alla data di entrata in vigore, l’adeguamento ai requisiti relativi a conformità edilizia e divieto di uso in spazi accessori o di servizio deve avvenire entro 3 anni.

Le discipline urbanistiche comunali si applicano solo alle unità destinate a locazione breve dopo la loro adozione, salvo che il Comune disponga motivatamente l’adeguamento degli immobili già esistenti in caso di interventi diversi dalla manutenzione ordinaria o dagli interventi di adeguamento ai requisiti minimi.

Nei Comuni che adottano una disciplina urbanistica specifica, gli interessati devono presentare entro 12 mesi dall’entrata in vigore di tale disciplina una comunicazione sul mutamento d’uso e sul rispetto dei requisiti, tramite dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con modulistica regionale.

Entrata in vigore

La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel BURERT.