L.R. Emilia-Romagna 5/2025

Modifiche alla disciplina edilizia, urbanistica, paesaggistica e sismica in Emilia-Romagna

La legge interviene su due testi regionali cardine: la l.r. Emilia-Romagna 15/2013 sulla semplificazione edilizia e la l.r. 23/2004 sulla vigilanza e sul controllo dell’attività edilizia. L’obiettivo è recepire e coordinare la semplificazione edilizia e urbanistica, ampliando alcuni casi di attività libera, chiarendo lo stato legittimo, disciplinando mutamenti di destinazione d’uso, tolleranze, sanatorie e regolarizzazioni paesaggistiche e sismiche.

Interventi edilizi liberi e opere accessorie

Viene ampliato l’elenco delle opere di edilizia libera della l.r. 15/2013. Sono ricompresi anche i porticati, salvo quelli gravati in tutto o in parte da uso pubblico o collocati sui fronti esterni prospicienti aree pubbliche. Inoltre sono incluse le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici costituite da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile anche impermeabile o con elementi mobili/regolabili, purché addossate o annesse agli immobili. Tali opere non devono creare spazi stabilmente chiusi né determinare variazioni di volumi o superfici e devono avere minimo impatto visivo e armonizzarsi con l’edificio.

Stato legittimo degli immobili

La disciplina sullo stato legittimo viene precisata in senso più favorevole alla dimostrazione della regolarità edilizia. La documentazione presentata per il titolo abilitativo deve aver incluso copia dei titoli pregressi o i relativi estremi, anche tramite modulistica regionale unificata. Se manca la copia del titolo, è sufficiente un principio di prova dell’avvenuto rilascio, anche senza conoscerne gli estremi. Inoltre, ai fini dello stato legittimo dell’unità immobiliare non rilevano le difformità delle parti comuni; ai fini dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità presenti nelle singole unità immobiliari.

Varianti in corso d’opera e ripresa dei lavori

Per le variazioni progettuali, lo Sportello unico deve verificare entro trenta giorni dalla ricezione della documentazione integrativa la rispondenza del progetto modificato alla disciplina edilizia. Se permangono contrasti, adotta i provvedimenti previsti; se trascorrono trenta giorni senza provvedimenti, i lavori possono riprendere secondo il progetto modificato.

Procedimento telematico per il permesso di costruire

L’attestazione telematica del permesso di costruire assolve anche la funzione del provvedimento tacitamente rilasciato. Se l’attestazione non arriva entro quindici giorni dalla richiesta, essa è sostituita da una dichiarazione del privato resa ai sensi del DPR 445/2000.

Agibilità e requisiti igienico-sanitari delle unità residenziali

Viene introdotta una disciplina speciale e temporanea per l’attestazione dei requisiti igienico-sanitari degli immobili residenziali, nelle more della definizione dei requisiti statali richiamati dal DPR 380/2001. Il progettista abilitato può asseverare la conformità igienico-sanitaria in presenza di locali con altezza utile tra 2,40 e 2,70 metri o di monolocali con superfici minime ridotte, entro limiti espressamente indicati. La deroga opera solo se è garantito il requisito di adattabilità e se ricorre almeno una delle condizioni previste, tra recupero edilizio/miglioramento igienico-sanitario o contestuale progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative idonee. La disciplina si applica anche a demolizione e ricostruzione, recupero di volumetrie, mutamenti d’uso verso il residenziale e trasformazione di superfici accessorie in utili, nonché a titoli rilasciati o assentiti prima del 28 luglio 2024 e a immobili condonati che non abbiano ottenuto l’agibilità per carenze igienico-sanitarie.

Mutamento di destinazione d’uso

Il mutamento di destinazione d’uso è reso più flessibile sia per gli immobili sia per le singole unità immobiliari. È sempre consentito tra le categorie funzionali indicate dalla legge e all’interno della stessa categoria, nel rispetto delle norme di settore e delle condizioni specifiche poste dagli strumenti urbanistici comunali. I Comuni possono fissare condizioni anche per singole unità immobiliari, comprese quelle al primo piano fuori terra o seminterrate, purché fondate su criteri oggettivi motivati nella ValSAT o in altri elaborati di piano. In deroga ai limiti ordinari, il mutamento d’uso di singole unità immobiliari non richiede il reperimento o la monetizzazione di ulteriori aree per servizi di interesse generale né il rispetto della dotazione minima di parcheggi pubblici e pertinenziali, fermo restando il contributo di costruzione. Il mutamento senza opere è soggetto a SCIA, salvo ulteriori semplificazioni previste dalla legge regionale.

Cartello di cantiere e opere pubbliche

Per i cantieri relativi a opere pubbliche e interventi edilizi privati soggetti a titolo abilitativo o a CILA, committenti, direttori dei lavori e imprese esecutrici devono esporre e mantenere leggibile per tutta la durata dei lavori un cartello con i dati prescritti dalla normativa vigente, dal regolamento edilizio comunale e dall’atto regionale di coordinamento tecnico. Quest’ultimo può prevedere anche forme digitalizzate del cartello per consentire un accesso più ampio alle informazioni sulle opere in corso.

Titoli edilizi per opere pubbliche e esenzioni economiche

Per le opere pubbliche o di interesse pubblico realizzate dalle amministrazioni pubbliche, trova applicazione la disciplina del capo II del titolo I della l.r. 23/2004, con esonero dal pagamento di diritti di segreteria, oblazioni e sanzioni pecuniarie.

Vigilanza, ordinanze e alienazione di opere abusive

La legge rafforza il regime sanzionatorio e di controllo sugli abusi edilizi. Il termine per adempiere all’ordinanza può essere prorogato fino a 240 giorni in presenza di serie e comprovate esigenze di salute, assoluto bisogno o gravi situazioni di disagio socioeconomico. In presenza di rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o idrogeologici, l’eventuale provvedimento richiede il parere delle amministrazioni competenti acquisito tramite conferenza di servizi semplificata. Se l’opera non contrasta con tali interessi, il Comune può alienare il bene e l’area di sedime, con contratto sospensivamente condizionato alla demolizione da parte dell’acquirente; il responsabile dell’abuso non può partecipare alla procedura. Il valore venale è determinato anche tramite quotazioni OMI, tenendo conto dei costi di rimozione; in mancanza di OMI si applica il criterio regionale sostitutivo.

Sanatorie edilizie: presupposti, prova dell’epoca e condizioni

La disciplina della sanatoria viene estesa e precisata. È ammesso il rilascio del permesso in sanatoria o la presentazione di SCIA in sanatoria per interventi in parziale difformità, variazione essenziale, assenza o difformità da SCIA, nei limiti e nei termini previsti. L’epoca di realizzazione può essere provata con la documentazione indicata dalla legge; se ciò non è possibile, il tecnico incaricato può attestare l’epoca in modulistica regionale assumendosene la responsabilità, senza ulteriore documentazione probatoria. La sanatoria può essere subordinata alla preventiva esecuzione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari a conformare le opere alla disciplina urbanistica ed edilizia, compresa la rimozione delle parti non sanabili. Gli effetti della sanatoria si producono solo con il pagamento integrale dell’oblazione.

Sanatoria paesaggistica

Per opere eseguite in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, la sanatoria è subordinata all’accertamento di compatibilità paesaggistica. Il procedimento si fonda su pareri vincolanti del Comune competente e della soprintendenza, da acquisire in conferenza di servizi semplificata, con termini di 180 giorni per il Comune e 90 giorni per la soprintendenza; il silenzio equivale ad assenso. Se la compatibilità è accertata, si applica una sanzione pari al maggiore tra danno e profitto; in caso di rigetto si applica la demolizione. Se il vincolo paesaggistico è stato apposto dopo la realizzazione delle opere, l’accertamento può avvenire senza sanzione. Fuori da questi casi continua ad applicarsi la disciplina regionale generale richiamata dalla legge.

Regolarizzazione sismica

Per immobili ubicati in zone sismiche, il tecnico abilitato deve attestare la conformità degli interventi strutturali alle prescrizioni sismiche vigenti al momento della realizzazione. La regolarizzazione copre interventi rilevanti, di minore rilevanza o privi di rilevanza per la pubblica incolumità, nonché varianti non sostanziali. Se le opere sono precedenti alla classificazione sismica del Comune, si attesta la conformità alla normativa tecnica vigente all’epoca e si deposita la documentazione necessaria secondo atti di indirizzo regionali. Quando alla sanatoria sismica si affianchino nuovi interventi strutturali, è richiesta un’unica documentazione per valutare congiuntamente opere da sanare e nuove opere. Se la conformità originaria non è dimostrabile, il titolo in sanatoria è subordinato all’esecuzione dei lavori necessari per adeguare le opere alle norme tecniche vigenti al momento della richiesta.

Tolleranze costruttive e relative estensioni

La legge ridefinisce le tolleranze costruttive. Per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, gli scostamenti rispetto a parametri come altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri di singole unità immobiliari non costituiscono violazione edilizia entro soglie percentuali differenziate in base alla superficie utile dell’unità. Ai fini del computo si considera la sola superficie assentita dal titolo originario, al netto di eventuali frazionamenti successivi. Le tolleranze si estendono anche a misure minime in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari. Sono inoltre considerate tolleranze esecutive, per gli interventi realizzati entro la stessa data, il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, irregolarità di muri e aperture interne, opere di manutenzione ordinaria eseguite difformemente, errori progettuali corretti in cantiere ed errori materiali di rappresentazione. La disciplina si applica anche quando la conformità edilizia e di agibilità sia stata rilasciata o presentata a seguito di sopralluogo di funzionari incaricati. Per le tolleranze che riguardano immobili in zona sismica o opere in area paesaggisticamente vincolata si applicano le regole speciali richiamate dagli articoli sulla regolarizzazione sismica e paesaggistica.

Diritti dei terzi e limiti applicativi

L’applicazione delle nuove disposizioni non può comprimere i diritti dei terzi. Restano inoltre ferme le tutele specifiche previste per vincoli paesaggistici e sismici, nonché le competenze e i poteri di intervento delle amministrazioni interessate.

Entrata in vigore

La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel BURERT della Regione Emilia-Romagna.