Sentenza del 04/09/2019 n. 660 - Corte di Giustizia UE

Esito

La controversia

La controversia riguardava il trattamento IVA della vendita di un terreno sul quale, al momento della cessione, si trovava un deposito pienamente operativo. Il Ministero sosteneva che il bene dovesse essere qualificato come "terreno edificabile", poiché le parti intendevano demolire, totalmente o parzialmente, il fabbricato per realizzare nuove abitazioni. KPC Herning sosteneva invece che la vendita riguardasse un fabbricato esistente con il relativo terreno e che le successive attività di demolizione e costruzione fossero operazioni autonome. La Corte ha dovuto stabilire se prevalessero l'intenzione delle parti e la destinazione futura del bene oppure gli elementi oggettivi esistenti al momento della cessione.

La decisione

La Corte di giustizia ha stabilito che la cessione di un terreno che incorpora, alla data della vendita, un fabbricato pienamente operativo non può essere qualificata come cessione di un "terreno edificabile" quando la vendita è economicamente indipendente dalle successive attività di demolizione o costruzione e non forma con esse un'unica operazione economica indissociabile. La sola intenzione delle parti di demolire il fabbricato e sostituirlo con uno nuovo non è sufficiente. Le operazioni devono essere valutate separatamente ai fini IVA, sulla base soprattutto di elementi oggettivi. La causa è stata rimessa al giudice nazionale per le verifiche concrete e per la decisione sulle spese.

Norme richiamate

• Articolo 12, paragrafo 1, lettere a) e b), della direttiva 2006/112/CE

  "Gli Stati membri possono considerare soggetto passivo chiunque effettui, a titolo occasionale, [...] la cessione [...] di un fabbricato [...] anteriormente alla prima occupazione [...] [o] la cessione di un terreno edificabile."

  La norma disciplina le cessioni imponibili di fabbricati nuovi e di terreni edificabili. La qualificazione come terreno edificabile non può però prescindere dal fatto che, al momento della vendita, il terreno sia già occupato da un fabbricato, salvo che la vendita e la demolizione costituiscano oggettivamente un'unica operazione.

• Articolo 12, paragrafi 2 e 3, della direttiva 2006/112/CE

  "Si considera 'fabbricato' qualsiasi costruzione incorporata al suolo"; per "terreni edificabili" si intendono i terreni definiti tali dagli Stati membri.

  Gli Stati membri dispongono di un margine di discrezionalità nel definire i terreni edificabili, ma tale discrezionalità è limitata dalla nozione ampia di fabbricato e dagli obiettivi delle esenzioni IVA.

• Articolo 135, paragrafo 1, lettere j) e k), della direttiva 2006/112/CE

  "Gli Stati membri esentano [...] le cessioni di fabbricati [...] diversi da quelli di cui all'articolo 12, paragrafo 1, lettera a)" e "le cessioni di fondi non edificati diverse dalle cessioni di terreni edificabili".

  La direttiva distingue tra fabbricati nuovi, soggetti a IVA, e fabbricati vecchi, normalmente esenti, nonché tra fondi non edificati ordinari e terreni edificabili. La vendita di un fabbricato vecchio non può essere trasformata in vendita di terreno edificabile sulla sola base della futura intenzione di demolizione.

• Articolo 1, paragrafo 2, della direttiva 2006/112/CE

  "Ciascuna operazione deve normalmente essere considerata distinta e indipendente."

  Le vendite, le demolizioni e le successive costruzioni devono essere considerate operazioni separate, salvo che siano così strettamente collegate da costituire oggettivamente un'unica prestazione economica, la cui separazione sarebbe artificiale.

• Articolo 13, paragrafo 1, punto 9, della legge danese sull'IVA

  "La cessione di un bene immobile" è esente, con esclusione della cessione di un fabbricato nuovo e della cessione di un terreno edificabile.

  La disciplina nazionale danese deve essere interpretata e applicata in conformità alla direttiva IVA, senza qualificare automaticamente come terreno edificabile un immobile edificato e operativo.

Massime di principio

• Per qualificare una cessione ai fini IVA occorre esaminare la realtà economica dell'operazione e soprattutto gli elementi oggettivi esistenti al momento della vendita.
• La presenza di un fabbricato incorporato al terreno e ancora pienamente utilizzabile depone normalmente per la cessione di un fabbricato con il relativo terreno, non per la cessione di un terreno edificabile.
• La futura demolizione o ricostruzione non è sufficiente, da sola, a modificare la qualificazione IVA della vendita.
• Vendita e demolizione possono essere trattate come un'unica operazione solo quando il venditore è direttamente coinvolto nella demolizione, i lavori sono già iniziati o vi sono altri elementi oggettivi che rendono artificiale la separazione.
• Le clausole contrattuali e l'intenzione delle parti possono essere considerate soltanto se confermate da circostanze oggettive; non prevalgono automaticamente sulla situazione materiale del bene.
• Quando vendita, demolizione e costruzione sono effettuate da soggetti diversi, a spese e rischio di soggetti diversi, è più probabile che si tratti di operazioni autonome ai fini IVA.
• La discrezionalità degli Stati membri nel definire il terreno edificabile non può svuotare l'esenzione prevista per la vendita di fabbricati vecchi.