Risoluzione n. 90 del 17/10/2014

Acquisto per usucapione e agevolazioni "prima casa"

La risoluzione affronta il tema dell’applicabilità delle agevolazioni "prima casa" ai casi di acquisto di immobili per usucapione accertata con sentenza. L’obiettivo è stabilire se la mancata indicazione delle dichiarazioni richieste negli atti del procedimento impedisca il beneficio e, in caso contrario, con quali modalità tali dichiarazioni possano essere successivamente rese.

Quesito posto all’Agenzia

Nel caso esaminato, un Tribunale ha dichiarato l’avvenuta usucapione di alcuni beni immobili in favore di tre soggetti. Gli interessati intendono fruire delle agevolazioni "prima casa", ma nella sentenza e negli atti del procedimento non risultano rese le dichiarazioni necessarie per accedervi. Viene quindi chiesto se il diritto all’agevolazione resti confermato e come debbano essere formalizzate le dichiarazioni mancanti.

Posizione dell’istante

L’istante sostiene che il beneficio possa comunque essere riconosciuto anche se le dichiarazioni non sono state rese durante il procedimento. In tale ipotesi, i contribuenti potrebbero presentare un atto integrativo con la dichiarazione di possesso dei requisiti previsti dalle lettere a), b) e c) della nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131.

A sostegno di questa tesi viene richiamata la risoluzione 3 ottobre 2008, n. 370, nella quale l’Agenzia aveva ammesso la possibilità di rendere le dichiarazioni agevolative anche dopo la domanda di partecipazione a un’asta immobiliare, e comunque prima della registrazione del decreto di trasferimento. Secondo l’istante, negare tale facoltà nel caso dell’usucapione determinerebbe una disparità di trattamento rispetto ad altre ipotesi di trasferimento immobiliare giudiziale.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama l’articolo 8 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986, secondo cui i provvedimenti che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sono soggetti all’imposta secondo le disposizioni dell’articolo 1 della Tariffa.

In sostanza, la norma equipara il trattamento fiscale delle sentenze dichiarative di usucapione a quello degli atti traslativi onerosi della proprietà immobiliare, soggetti a imposta di registro proporzionale.

Evoluzione interpretativa e precedenti

La risoluzione ricorda che, con la risoluzione 20 marzo 2012, n. 25, l’Agenzia aveva già precisato, in linea con la giurisprudenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 14120 del 2010), che l’applicazione delle agevolazioni "prima casa" in caso di usucapione è subordinata alla presenza delle condizioni richieste dalle lettere a), b) e c) della nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, condizioni che devono essere dedotte dagli interessati nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio.

La Direzione centrale osserva però che tale orientamento deve essere coordinato con i principi già affermati dall’Amministrazione finanziaria per le agevolazioni richieste in relazione a trasferimenti immobiliari disposti con atti giudiziari.

Termini per rendere le dichiarazioni

Viene richiamata la risoluzione 3 ottobre 2008, n. 370, con cui l’Agenzia ha riconosciuto che, se il contribuente non ha richiesto le agevolazioni "prima casa" nella domanda di partecipazione a un’asta immobiliare, le relative dichiarazioni possono essere rese fino alla registrazione del decreto di trasferimento.

La risoluzione richiama inoltre la giurisprudenza di legittimità, secondo cui il termine ultimo entro il quale il diritto all’agevolazione può essere esercitato coincide con la registrazione dell’atto presso l’Amministrazione fiscale.

Orientamenti della Corte di Cassazione

La risoluzione menziona varie pronunce della Corte di Cassazione che confermano il principio per cui le dichiarazioni richieste ai fini del beneficio devono essere rese prima della registrazione dell’atto traslativo o del provvedimento che produce effetti equivalenti:

• sentenza 4 ottobre 2006, n. 21379, che individua nella registrazione dell’atto il termine finale per far valere il diritto all’agevolazione;
• sentenza 19 aprile 2013, n. 9569, relativa alla vendita forzata, in cui si afferma che le dichiarazioni devono essere rese prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione;
• sentenza 3 febbraio 2014, n. 2261, relativa alla sentenza ex articolo 2932 c.c., nella quale si ribadisce che le dichiarazioni devono essere rese prima della registrazione della sentenza sostitutiva del contratto non concluso.

Precedenti amministrativi sull’usucapione

La risoluzione richiama anche la circolare 16 ottobre 1997, n. 267, riferita alle agevolazioni "prima casa" in caso di immobile acquisito per usucapione. In tale sede era stato affermato che la richiesta di agevolazione doveva essere contenuta nello stesso atto, a pena di decadenza; tuttavia, se omessa, era consentito ottenere il trattamento agevolato mediante integrazione dell’atto giudiziario con dichiarazione autenticata nelle firme, da allegare al provvedimento stesso nelle more della registrazione.

Soluzione adottata dall’Agenzia

Sulla base dei principi richiamati, l’Agenzia conclude che, anche quando le dichiarazioni necessarie non siano state rese nella sentenza o negli atti del procedimento di usucapione, i contribuenti possono comunque beneficiare delle agevolazioni "prima casa".

La modalità ammessa è l’integrazione dell’atto giudiziario mediante una dichiarazione autenticata nelle firme, rilasciata da un’autorità che può essere anche diversa da quella che ha redatto il provvedimento giudiziario, da allegare alla sentenza nelle more della registrazione.

Indicazioni operative finali

La risoluzione conferma quindi che:

• il beneficio "prima casa" non è precluso dalla mancata indicazione originaria delle dichiarazioni negli atti del giudizio di usucapione;
• le dichiarazioni possono essere rese successivamente, purché prima della registrazione del provvedimento;
• l’integrazione deve assumere la forma di dichiarazione autenticata nelle firme e deve essere allegata al provvedimento giudiziario.

Infine, viene disposto che le Direzioni regionali vigilino affinché tali istruzioni siano osservate dalle Direzioni provinciali e dagli uffici dipendenti.