Cassazione Civile, Ordinanza n. 22267/2026 del 29/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una dichiarazione DOCFA presentata da una fondazione proprietaria di un complesso immobiliare adibito ad assistenza sociale diurna per persone con disabilità, con cui veniva confermato il classamento in categoria B/1 dopo l’installazione di un gazebo pertinenziale. L’Agenzia delle Entrate-Territorio emetteva poi avviso di accertamento catastale, rettificando il classamento in categoria D/4 e aumentando la rendita, ritenendo l’immobile assimilabile a una casa di cura o struttura sanitaria. La fondazione impugnava l’atto deducendo tardività, difetto di motivazione ed erroneità del classamento, sostenendo che l’intervento edilizio fosse meramente accessorio e che l’immobile fosse destinato solo a servizi diurni, senza alloggio degli assistiti. I giudici di merito accoglievano il ricorso e respingevano l’appello dell’Ufficio, rilevando che non era stata dimostrata la destinazione a casa di riposo o struttura sanitaria con alloggio continuativo e che il gazebo non aveva inciso sulla consistenza o struttura del fabbricato. In cassazione l’Agenzia denunciava violazione dell’art. 2697 c.c. e falsa applicazione della normativa catastale, assumendo che la CTR avesse illegittimamente valorizzato il concreto uso dell’immobile e la natura non lucrativa dell’ente, invece delle caratteristiche oggettive, strutturali e tipologiche del bene; la resistente replicava che il giudice di merito aveva correttamente accertato la mancanza dei presupposti oggettivi per la categoria D/4 e che il ricorso mirava solo a una rivalutazione del merito.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato l’unico motivo di ricorso. Ha affermato che, in tema di classamento catastale, rilevano le caratteristiche oggettive e strutturali dell’immobile e la sua destinazione funzionale ordinaria o potenziale, non l’uso concreto contingente né la natura, lucrativa o non lucrativa, del proprietario. Ha inoltre ricordato che, per gli immobili con parti aventi destinazioni diverse, opera il criterio della prevalenza di cui all’art. 63 del d.P.R. n. 1142/1949. Poiché la sentenza impugnata non si era correttamente attenuta a tali parametri, la Corte ha cassato la decisione della CTR e ha rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente come norma sulla ripartizione dell’onere della prova; la Corte ha ribadito che l’accertamento del classamento richiede la verifica dei presupposti oggettivi dedotti dall’Ufficio secondo i criteri catastali.

• d.P.R. n. 1142/1949

  Normativa catastale richiamata per affermare che il classamento dipende dalle caratteristiche strutturali, tipologiche e dimensionali dell’immobile e, nei casi di compresenza di parti con diverse destinazioni, dal criterio della prevalenza.

• R.D.L. n. 652/1939

  Normativa catastale richiamata insieme al d.P.R. n. 1142/1949 quale base del sistema del classamento catastale.

• L. n. 1249/1939

  Legge di conversione del R.D.L. n. 652/1939, richiamata quale fonte del quadro normativo catastale.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale indicata come parametro del motivo di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per il deposito della memoria illustrativa in sede di legittimità.

• art. 63 d.P.R. n. 1142/1949

  Richiamato per il criterio della prevalenza quando un’unità immobiliare è costituita da parti aventi destinazioni ordinarie proprie di categorie diverse.

Massime di principio

• Nel classamento catastale rilevano prioritariamente le caratteristiche oggettive, strutturali, tipologiche e dimensionali del bene, non l’uso concreto e contingente che ne venga fatto.
• L’attribuzione della categoria catastale è un accertamento di natura reale riferito all’immobile e alla sua destinazione funzionale ordinaria o potenziale, indipendente dalla natura pubblica o privata del proprietario e dalle finalità sociali dell’attività svolta.
• L’attività effettivamente esercitata nell’immobile può avere valore solo rafforzativo, ma non sostitutivo, della valutazione oggettiva delle caratteristiche del fabbricato.
• Quando l’unità immobiliare presenti parti con destinazioni diverse, il classamento va effettuato secondo il criterio della prevalenza della parte che incide in misura principale sulla formazione del reddito.
• Il giudice di merito deve verificare la sussistenza dei presupposti oggettivi della categoria catastale secondo i parametri normativi e giurisprudenziali; in cassazione è censurabile l’adozione di un criterio di giudizio fondato sull’uso concreto in luogo della conformazione oggettiva del bene.

Come è indicizzato