Cassazione Civile, Sentenza n. 2617/2021 del 04/02/2021

Esito

La controversia

Controversia relativa all'efficacia vincolante di un contratto preliminare di compravendita immobiliari del 29/09/2003 stipulato da Costantina Loscocco come "delegata" della venditrice; l'attore (Di Summo) aveva versato un acconto di euro 40.000 e deduceva inadempimento delle promittenti venditrici chiedendo l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. o, in subordine, la risoluzione e risarcimento. Questione centrale: se la promittente venditrice Dipace avesse ratificato l'operato della Loscocco (falsus procurator) tramite la quietanza di ricezione dell'acconto e tramite un telegramma del procuratore Luongo, nonostante il contratto essere soggetto alla forma scritta ad substantiam ai sensi dell'art. 1350 c.c. I giudici di merito (Tribunale e Corte d'Appello) avevano dato valutazioni contrastanti: il Tribunale aveva ritenuto la ratifica operata dalla Dipace, condannando la delegata alla penale; la Corte d'Appello aveva ritenuto invece che la ratifica richiedesse una manifestazione scritta ed espressa e che la quietanza e il telegramma non fossero idonei a costituire ratifica.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso del Di Summo, ritenendo erronea la valutazione della Corte d'Appello. Ha affermato che, pur essendo richiesto per i negozi soggetti all'art. 1350 c.c. il rispetto della forma scritta, la ratifica del contratto posto in essere da falsus procurator può essere anche implicita se desumibile con sicurezza da un atto scritto che manifesti inequivocabilmente la volontà del dominus di far propri gli effetti del negozio (richiamando precedenti: sez. 2, n. 21844/2010 e n. 5647/1982). Nel caso concreto la quietanza di ricezione dell'acconto, con espresso riferimento al preliminare, era idonea a costituire ratifica. I secondi e terzi motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Bari in diversa composizione per nuovo esame, con indicazione che quella sede rivaluterà anche le spese dei gradi di merito e del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1350 c.c.

  I contratti relativi al trasferimento di beni immobili richiedono la forma scritta ad substantiam; tuttavia la Corte ha precisato che, nel caso di ratifica di un contratto stipulato da falsus procurator, la forma scritta può essere soddisfatta anche da un atto scritto che implicitamente e inequivocabilmente manifesti la volontà di ratifica

• art. 2932 c.c.

  Norma richiamata relativa alla domanda principale (esecuzione specifica del contratto preliminare); la vicenda ha avuto ad oggetto anche l'azione ex art. 2932, la cui efficacia dipendeva dalla sussistenza della ratifica

• art. 1381 c.c.

  Richiamato in primo grado con riferimento all'eventuale responsabilità della delegata (promessa per fatto del terzo); la pronuncia di Cassazione non ha deciso nel merito tale profilo, rimettendolo alla Corte d'Appello in sede di rinvio

• art. 360 c.p.c.

  Norma che disciplina i motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha esaminato i motivi dedotti (in particolare il n. 3 e il n. 5) e ha ritenuto fondato il primo motivo di doglianza sul punto di diritto relativo alla natura della ratifica

• giurisprudenza citata (Sez. 2, sent. n. 21844/2010 e n. 5647/1982)

  Precedenti interpretativi utilizzati dalla Corte per affermare che la ratifica di un negozio soggetto a forma scritta può essere implicita se da atto scritto risulti con certezza la volontà di approvazione

Massime di principio

• La ratifica di un negozio posto in essere da un falsus procurator, pur quando il negozio è soggetto alla forma scritta ad substantiam (art. 1350 c.c.), può essere anche implicita: è sufficiente un atto scritto idoneo a far risultare in modo certo e inequivocabile la volontà del dominus di approvare l'operato del rappresentante senza potere
• Una quietanza di pagamento che esplicitamente imputa somme a un preliminare di compravendita può costituire prova scritta di ratifica se dal suo contenuto emerge la volontà di rendere operativo quel contratto
• La valutazione circa l'idoneità di atti diversi da una espressa dichiarazione di ratifica (es. telegrammi, quietanze, incameramento del prezzo) è fattispecie‑dipendente: occorre verificare il contenuto testuale e se esso sia incompatibile con una volontà di rifiuto dell'operato del rappresentante
• Chi allega la ratifica deve dimostrare in modo certo l'esistenza di un atto scritto che soddisfi la forma richiesta e renda inequivoca la volontà di approvazione; l'onere probatorio grava sulla parte che invoca la ratifica
• Se la ratifica è accertata, il dominus rimane vincolato dagli effetti del negozio come se fosse stato compiuto direttamente da lui; in mancanza di ratifica, il preliminare può non produrre effetti nei confronti dei comproprietari non rappresentati
• Le questioni accessorie (responsabilità della delegata, eventuali penali, e riparto delle spese processuali) rimangono comunque soggette a nuovo esame in sede di rinvio, che valuterà la vicenda complessivamente