Sentenza del 12/12/2022 n. 36215 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento catastale adottato ai sensi della L. n. 311/2004, art.1, comma 335, per riclassamento di un'unità A/2 passata da classe 2 a classe 3 con aumento di rendita. La società contestava l'insufficiente e generica motivazione dell'avviso (mancata indicazione degli interventi di riqualificazione concreta, mancanza di comparazione descrittiva degli immobili presi a confronto, errata applicazione di criteri di comparazione e travaso dell'onere della prova sull'istante), nonché la corretta applicazione delle norme catastali e degli obblighi motivazionali;

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della contribuente, ha cassato la sentenza impugnata della Commissione Tributaria Regionale e, decidendo nel merito ex art. 384 c.p.c., ha annullato l'accertamento catastale riconoscendo l'insufficienza motivazionale dell'avviso. La Corte ha ritenuto che l'avviso si sia limitato a richiamare il generale scostamento tra valore di mercato e valore catastale della microzona e la mera appartenenza dell'immobile alla microzona riqualificata senza descrivere i concreti interventi urbanistici/edilizi e senza spiegare in che modo questi abbiano inciso sulla classificazione della singola unità; ha quindi affermato il principio secondo cui, nelle riclassificazioni "di massa" ex L. 311/2004, l'obbligo motivazionale è particolarmente rigoroso e l'amministrazione deve specificare e provare i presupposti di fatto e i criteri di applicazione alle singole unità. Sono compensate le spese di giudizio.

Norme richiamate

• L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335

  La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L'Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell'Agenzia medesima

  La norma legittima le riclassificazioni parziali per microzona ma impone che la revisione si fondi su un significativo scostamento tra valore di mercato e valore catastale; la Corte ha precisato che, sebbene la procedura sia di massa, l'amministrazione deve fornire motivazione rigorosa e specifica sui presupposti fattuali e sui criteri applicativi alle singole unità

• D.P.R. n. 138 del 1998, art. 2

  La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale ... In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.

  Il DPR definisce il concetto di microzona e i criteri di omogeneità; la Corte richiede che gli elementi indicati dal DPR (qualità urbana, caratteristiche edilizie, qualità ambientale) siano espressamente considerati e ricavati dall'avviso quando si procede alla riclassificazione

• D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8

  Richiamato come insieme di parametri estimativi e classificatori che devono essere presi in considerazione nella valutazione caso per caso; la Corte afferma che l'avviso non può limitarsi a un richiamo normativo ma deve evidenziare come tali parametri si applicano alla singola unità

• L. n. 212 del 2000, art. 7

  Richiama i principi generali in materia di motivazione degli atti amministrativi tributari; la Corte osserva che l'onere motivazionale in materia catastale è ancora più gravoso quando il riclassamento avviene d'ufficio e non tramite procedura partecipata

• D.L. n. 70 del 1988, art. 11

  Citato dalla ricorrente come norma che disciplina comparazioni tra immobili in zone diverse; la Corte ha però rilevato che la riclassificazione in esame è regolata dalla L. 311/2004 comma 335 e che la semplice comparazione con immobili della stessa microzona, priva di adeguata descrizione delle caratteristiche comuni, non è sufficiente

• Art. 2697 c.c.

  Norma sul riparto dell'onere della prova; la Corte ha affermato che l'onere di specificare e provare i presupposti fattuali della riclassificazione (interventi di riqualificazione, parametri applicati alle singole unità) grava sull'amministrazione e non sul contribuente

Massime di principio

• Nelle riclassificazioni catastali 'di massa' ex L. 311/2004, art.1, comma 335, l'obbligo motivazionale è particolarmente rigoroso: l'avviso deve indicare i concreti interventi urbanistici/edilizi o trasformazioni socio-economiche che giustificano la riqualificazione della microzona
• Non è sufficiente il mero richiamo al significativo scostamento tra valore medio di mercato e valore catastale della microzona o la sola appartenenza dell'immobile alla microzona; l'amministrazione deve descrivere come e perché tali fatti incidero sulla classificazione della singola unità (elementi posizionali ed edilizi)
• L'amministrazione deve specificare e provare sia i presupposti di fatto della riclassificazione di massa (calcolo dei valori medi e soglia di scostamento) sia i criteri e i fattori applicati alle singole unità; non è ammesso sostituire o modificare la tipologia di riclassamento in corso di giudizio
• La comparazione con immobili 'simili' richiede che l'ufficio fornisca elementi descrittivi di comunanza e comparabilità (caratteristiche catastali/edilizie/estrinseche), altrimenti la comparazione è inidonea a giustificare l'aumento di rendita
• L'onere probatorio relativo all'esistenza e all'effetto degli interventi di riqualificazione e dei parametri stimati grava sull'amministrazione, non sul contribuente; la carenza motivazionale giustifica l'annullamento dell'accertamento