Cassazione Civile, Sentenza n. 29199/2024 del 12/11/2024

Esito

La controversia

Impugnazione di provvedimento di sfratto per finita locazione relativo all'alloggio del portiere sito in un fabbricato condominiale. Controversia incentrata sulla qualificazione giuridica della previsione regolamentare/atto che assegna l'immobile a casa del portiere: il ricorrente chiedeva lo sfratto; il condominio eccepiva l'esistenza di un vincolo di destinazione costituito a favore delle parti comuni (alloggio del portiere), concretizzante secondo il condominio un'obbligazione propter rem opponibile agli aventi causa e ostativa allo sfratto. Questioni processuali e di diritto sostanziale riguardavano altresì l'interpretazione del regolamento di condominio, la necessità di trascrizione di clausole limitative e l'inquadramento del rapporto (obbligazione propter rem vs servitù o altro vincolo reale).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso, ritenendo che non possa configurarsi, in assenza di fonte normativa tipica, un'obbligazione propter rem consistente nella concessione in uso perpetuo dell'immobile quale alloggio del portiere. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello (che aveva confermato il rigetto della domanda di sfratto) e ha rinviato la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Napoli per nuovo esame. La Corte ha precisato che la limitazione di diritti prevista nel regolamento o nel decreto di trasferimento, senza titolo idoneo e trascritto, non può assumere efficacia reale contra terzi come obbligazione propter rem; ha inoltre indicato che la fattispecie andrà valutata in sede di rinvio alla luce dell'eventuale qualificazione del vincolo come servitù (richiedente titolo e trascrizione) o di servitù per destinazione del padre di famiglia qualora ricorrano i presupposti. Spese del giudizio di legittimità regolate in sede di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1117 cod. civ.

  Non ritenuto fonte di obbligazioni propter rem: l'art. 1117 non contempla prestazioni obbligatorie tali da giustificare, di per sé, la costituzione di obbligazioni reali atipiche a carico del proprietario esclusivo

• art. 2659 c.c. (comma 1, n. 2)

  Richiamato in relazione all'onere di indicazione delle clausole limitative ai fini della trascrizione; la Corte osserva che la mera indicazione generica del regolamento non è sufficiente a sostituire una nota distint a con clausole specifiche

• art. 2665 cod. civ.

  Richiamato con riferimento ai requisiti della trascrizione degli atti che limitano la proprietà; la Corte sottolinea che la trascrizione di clausole limitative richiede titolo idoneo

• art. 2646 cod. civ.

  Citato come norma che rende possibile la trascrizione del regolamento di condominio, ma la Corte evidenzia che la trascrizione non può supplire all'assenza di titolo per costituire vincoli reali atipici

• legge 27/02/1985 n. 52 (art. 17, comma 3)

  Richiamata in relazione all'obbligo di menzionare specifiche clausole limitative in apposita nota separata per renderle opponibili; la Corte ritiene che la semplice menzione generica non sia idonea

• legge 27/07/1978 n. 392 (norme sulle locazioni)

  Richiamata dalla Corte d'appello per delimitare l'ambito di applicazione delle norme sulle locazioni; la Cassazione osserva che la qualificazione come locazione ex lege non comporta automaticamente la sussistenza di un vincolo perpetuo di destinazione

• artt. 1362 e 1363 cod. civ.

  Norme sull'interpretazione del contratto; la censura concernente la corretta interpretazione del regolamento e del titolo è stata ritenuta fondata nella parte in cui la Corte d'appello non ha adeguatamente verificato l'esistenza di un titolo idoneo a creare un vincolo reale

• artt. 1574 e ss. cod. civ.; art. 1602 cod. civ.

  Richiamati in rapporto alla disciplina delle locazioni; la Corte ha comunque assorbito le questioni relative alla qualificazione come contratto locativo, ritenendo centrale il tema della fonte del vincolo reale

• art. 1030 cod. civ.

  Usato come esempio di obbligazioni reali tipiche (obblighi del proprietario del fondo servente): la Corte lo contrappone alla ipotizzata obbligazione propter rem atipica per evidenziare la necessità di una fonte normativa/di titolo per tali vincoli

• artt. 1104 e 1123 cod. civ.

  Citati come casi tipici di obblighi connessi alla proprietà comune (contribuzione alle spese) che hanno natura diversa rispetto alla pretesa obbligazione propter rem atipica

• art. 1062 cod. civ.

  Richiamato in relazione alla possibilità di qualificare l'assegnazione di locali come servitù per destinazione del padre di famiglia quando le opere permanenti destinate alla servitù siano preesistenti e ricorrano i presupposti

• art. 360 c.p.c. (comma 1, nn. 3 e 5)

  Norma processuale invocata per i motivi di cassazione (violazione di norme civilistiche e insufficiente/mancata motivazione); la Corte ha ritenuto fondato il motivo relativo all'errata qualificazione giuridica del vincolo

Massime di principio

• Un accordo privato o una previsione regolamentare non può creare, di per sé, un'obbligazione propter rem atipica opponibile erga omnes: per vincoli reali permanenti è necessario un titolo idoneo e, se si vuole opponibilità ai terzi, la trascrizione quando prescritta.
• Se si vuole assicurare la permanenza di una destinazione d'uso (es. alloggio del portiere) con efficacia reale, valutare la costituzione di una servitù tramite titolo espresso e trascrizione ovvero verificare i presupposti per la servitù per destinazione del padre di famiglia (opere preesistenti e volontà del proprietario unico).
• La mera assegnazione materiale di un locale al servizio di portineria o il richiamo generico al regolamento condominiale non bastano a limitare i poteri del proprietario in modo opposto ai terzi; è necessario verificare il contenuto del titolo trascritto e la sussistenza degli elementi tipici della servitù.
• Per tutelarsi in caso di trasferimento di proprietà, inserire nel titolo (atto di costituzione, vendita o regolamento) clausole chiare e specifiche e provvedere alla trascrizione/annotazione prevista dalla legge; la genericità del rinvio al regolamento è rischiosa.
• In contenziosi simili, il giudice dovrà accertare distintamente se l'interesse protetto è la prestazione (servizio di portierato) o la destinazione fisica del bene (alloggio): la cessazione del servizio non equivale automaticamente alla perdita di un vincolo reale se tale vincolo è stato validamente costituito come servitù.