Cassazione Civile, Sentenza n. 7182/2023 del 10/03/2023

Esito

La controversia

La controversia verteva sulla consegna e sul godimento di due appartamenti venduti il 24.7.2009: gli acquirenti chiedevano la consegna materiale e il risarcimento per il mancato utilizzo a decorrere dal marzo 2010; la venditrice (Serenella 57) sosteneva che, per effetto delle clausole contrattuali e del richiamo alla L.R. Liguria 2/2008 e al regolamento regionale attuativo, gli immobili erano destinati a gestione unitaria turistico-alberghiera e che la Martino 56 s.a.s., quale gestore già titolare della disponibilità materiale, doveva conservare la disponibilità delle unità, per cui la venditrice non aveva obbligo di immettere gli acquirenti nel possesso materiale. La Corte d'appello aveva dato ragione agli acquirenti, ordinando consegna, risarcimento (1164 euro mensili dal marzo 2010) e rilascio da parte della Martino 56; Serenella 57 ha impugnato in cassazione lamentando errata interpretazione delle clausole e della normativa regionale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso della Serenella 57, ritenendo che il contratto e il richiamo alla L.R. 2/2008 e al Regolamento regionale n.2/2009 riconoscessero al gestore (Martino 56) la disponibilità materiale delle unità e che gli acquirenti avessero accettato la gestione unitaria e le modalità di godimento subordinate al regolamento. Ne consegue che, pur trasferita la proprietà, gli acquirenti avevano solo il possesso giuridico e non potevano pretendere l'immediata immissione nel possesso materiale dalla venditrice; pertanto l'inadempimento della venditrice e il conseguente risarcimento così statuìti in appello non erano configurabili. Sono pertanto accolti i primi due motivi, assorbite le altre censure, la sentenza della Corte d'appello di Genova è stata cassata in relazione ai motivi accolti e la causa è rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

Norme richiamate

• Costituzione Italiana

  Richiamate nelle censure relative al diritto di difesa e all'uguaglianza, ma non determinanti per la soluzione di merito; la Cassazione non ha ravvisato violazione decisiva di tali principi che potesse assorbire la questione contrattuale sostanziale.

• Codice di Procedura Civile

  Citati nei motivi di cassazione (es. art.345 su novità in appello); la Corte ha ritenuto assorbite le questioni processuali alla luce dell'accoglimento delle censure sostanziali.

• Codice Civile

  artt. 1140, 1322, 1323, 1362, 1363, 1376, 1476, 1218, 1223, 1225

  Art.1476 c.c. (obbligo di consegna): interpretato nella prospettiva che l'obbligo di consegna materiale può essere derogato dalle parti; se l'acquirente ha accettato la situazione giuridica esistente (possesso/detenzione da terzo) il venditore non è obbligato alla immissione materiale. Le norme sul contratto e l'autonomia privata (1322 e adiacenti) sono state richiamate per affermare che le pattuizioni che riconoscono il potere di detenzione a terzi incidono sull'obbligo di consegna materiale.

• Legge Regionale Liguria

  L.R. 7 febbraio 2008, n. 2

  Stabilisce i principi della destinazione turistico-alberghiera: gestione unitaria dell'azienda e offerta al pubblico degli alloggi; il richiamo contrattuale a tale legge ha vincolato le parti alle regole della gestione unitaria e ha giustificato la presenza del gestore titolare della disponibilità materiale.

• Regolamento Regionale Liguria

  Regolamento attuativo n. 2/2009 (art.3 e art.9)

  Precisa che la gestione unitaria è affidata a un unico soggetto che deve avere la disponibilità, in forza di un titolo, degli immobili; la Corte ha ritenuto che il regolamento e il richiamo contrattuale legittimassero la disponibilità materiale del gestore e limitassero il diritto di uso diretto degli acquirenti.

• Legge statale

  L. 135/2001, art.2 (richiamata)

  Richiamata per contestualizzare la L.R. regionale: conferma l'impianto normativo che mira a regolamentare le RTA e la gestione unitaria.

• Giurisprudenza della Cassazione e del Consiglio di Stato

  Cass. 569/2008; Cass. 2840/1968; Cass. 1808/1984; Cass. 5777/1990; Cass. 1625/2007; Cons. Stato 38/1979, 743/1979

  La Corte ha richiamato precedenti secondo cui la vendita di unità comprese in complesso alberghiero è compatibile con la gestione unitaria e che il venditore non è responsabile per la mancata consegna materiale se l'acquirente ha accettato la situazione di detenzione da parte di un terzo o è stato concordato diversamente.

Massime di principio

• Quando un contratto di vendita richiama espressamente una disciplina che impone la gestione unitaria (es. normativa regionale su strutture turistico-alberghiere), il compratore può ottenere la proprietà ma il possesso materiale può rimanere in capo al gestore: l'obbligo di consegna materiale può essere derogato dalle parti.
• Se l'acquirente ha accettato al momento della vendita l'esistenza di un terzo detentore o di una gestione unitaria, il venditore non è automaticamente responsabile per la mancata immissione materiale nel possesso; va verificato il contenuto contrattuale e i titoli di disponibilità del gestore.
• La richiesta di risarcimento del mancato godimento richiede che il diritto di godimento diretto sussista in capo al ricorrente: se il godimento era subordinato alla mediazione/gestione del terzo, il danno non è automaticamente configurabile a carico del venditore.
• In contratti complessi che incidono su diritti reali (proprietà vs possesso materiale) è essenziale prevedere clausole chiare su immissione in possesso, regolamento di uso, tempi e rimedi; in mancanza, l'interpretazione sarà orientata dalla normativa speciale richiamata e dalla concreta situazione di fatto.
• In sede preventiva prima della vendita di unità facenti parte di complessi turistico‑alberghieri, è prudente accertare e documentare il titolo di disponibilità del gestore, nonché disciplinare esplicitamente il regime di godimento e le eventuali indennità per uso indiretto.
• Su questioni processuali (introduzione di domande nuove in appello, quantificazione del danno) la Corte di legittimità può assorbire profili procedurali se la soluzione sostanziale del contratto rende superflue le restanti contestazioni.