Cassazione Civile, Sentenza n. 6357/2022 del 25/02/2022

Esito

La controversia

Ricorso per revocazione ex art. 395 n.4 e art. 391-bis c.p.c.: NAGA contestava la sentenza della Corte di Cassazione (n.16815/2016) che aveva dichiarato inammissibile il suo ricorso per cassazione contro la sentenza di appello che aveva ritenuto opponibile alla proprietaria la clausola del regolamento condominiale vietando attività ambulatoriale. NAGA sosteneva che la Corte di Cassazione aveva commesso un errore di fatto (errore percettivo) non avendo notato sull'originale del ricorso la annotazione a penna "rappr. ex art. 86 c.p.c. dal Presidente avv. Massarotto", che dimostrava la sua rappresentanza in giudizio in proprio ex art.86 c.p.c. e quindi la mancata necessità di procura speciale ex art.365 c.p.c.; conseguentemente chiedeva la revoca della statuizione di inammissibilità e la reintegrazione del suo ricorso di legittimità per l'esame del merito relativo all'opponibilità del regolamento condominiale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso per revocazione, ritenendo sussistente un errore di fatto consistente nell'omessa percezione, da parte del Collegio che pronunciò la sentenza di inammissibilità, della dicitura manoscritta "rappr. ex art. 86 c.p.c. dal Presidente avv. Massarotto". Perciò ha revocato la parte della sentenza n.16815/2016 relativa all'inammissibilità del ricorso per cassazione di NAGA e ha giudicato nel merito (sede rescissoria): ha accolto il primo motivo di cassazione di NAGA contro la sentenza della Corte d'appello di Milano n.3574/2010, ritenendo che le clausole di regolamento condominiale che impongono limiti di destinazione delle proprietà esclusive vanno ricondotte a servitù atipiche; tali limiti sono opponibili ai terzi solo se trascritti (indicando le specifiche clausole nella nota di trascrizione, ex artt.2659, comma 1, n.2, e 2665 c.c.) o, in assenza di trascrizione, solo se l'acquirente nel contratto dichiara specificamente di conoscere e accettare il vincolo reale (dichiarazione puntuale e non generica). Ha quindi cassato la sentenza di appello in relazione al motivo accolto e ha rinviato alla Corte d'appello di Milano in altra composizione. Ha altresì disposto che il giudice di rinvio regoli le spese di entrambe le fasi processuali coinvolte.

Norme richiamate

• art. 391-bis c.p.c.

  Norma invocata per il ricorso per revocazione; la Corte ha deciso sulla base dei requisiti di tempestività e dei presupposti di revocazione per errore di fatto.

• art. 395 n. 4 c.p.c.

  Fondamento formale della revocazione per errore di fatto; la Corte ha ritenuto soddisfatto il requisito perché la sentenza impugnata era viziata da omissione percettiva rilevante.

• art. 365 c.p.c.

  Disciplina la procura speciale per il ricorso per cassazione; la Corte ha ricordato che non si applica quando la parte che agisce è munita dei poteri necessari e rappresenta se stessa mediante la figura prevista dall'art.86 c.p.c.

• art. 86 c.p.c.

  Consente che la parte munita del potere di rappresentanza processuale (qui il Presidente dell'associazione) si difenda in proprio; la annotazione manoscritta "rappr. ex art.86 c.p.c. dal Presidente avv. Massarotto" è stata ritenuta sufficiente a dimostrare tale rappresentanza.

• art. 36 c.c. (comma 2)

  Richiama il potere del presidente dell'associazione di stare in giudizio: la Corte ha ritenuto che la qualità di presidente individuava la titolarità della rappresentanza associativa.

• art. 1108, comma 3 c.c.

  Richiamato in relazione alla necessità di unanimità per istituire limitazioni che costituiscono servitù reciproche nel regolamento condominiale.

• artt. 2659 (comma 1, n.2) e 2665 c.c.

  Norme sulla trascrizione e sugli effetti verso i terzi: la Corte ha affermato che i limiti del regolamento costituenti servitù atipiche devono essere trascritti e specificamente indicati per essere opponibili ai terzi.

• art. 360 c.p.c. (n.5 citato)

  Richiamato nella censura sulla decisione di merito; la Corte ha ritenuto fondato il motivo che attiene all'errata applicazione delle regole sull'opponibilità del regolamento come servitù.

• legge n. 53/1994

  Norma di notificazione applicata per la notifica del ricorso per revocazione; richiamata riguardo alle formalità di notifica.

• decreto legge n. 167/2016, come convertito dalla legge n. 197/2016

  Novella che ha ridotto il termine per la proposizione del ricorso per revocazione da un anno a sei mesi: la Corte, richiamando la pronuncia delle Sezioni Unite, ha stabilito che tale termine più breve si applica solo alle sentenze pubblicate dopo l'entrata in vigore della novella.

• art. 11 delle Preleggi

  Principio interpretativo applicato per stabilire la non retroattività della novella processuale in assenza di espressa norma transitoria.

Massime di principio

• Le clausole di un regolamento condominiale che impongono limiti di destinazione sulle proprietà esclusive sono qualificabili come servitù atipiche: per rendere tali clausole opponibili ai terzi è necessario trascriverle nei registri immobiliari indicando le specifiche clausole (art.2659 e 2665 c.c.).
• In mancanza di trascrizione, non è sufficiente una generica o vaga menzione del regolamento nell'atto di acquisto: l'acquirente deve manifestare nel contratto una presa d'atto specifica e puntuale dell'esistenza del vincolo reale gravante sull'immobile.
• La rappresentanza processuale prevista dall'art.86 c.p.c. consente al titolare del potere associativo (es. il Presidente) di agire e difendersi in proprio nelle giurisdizioni superiori senza procura speciale: annotazioni idonee a dimostrare tale rappresentanza sull'atto possono rendere ammissibile l'impugnazione anche in assenza di procura speciale ex art.365 c.p.c.
• La revocazione per errore di fatto (art.395 n.4 c.p.c.) è ammessa quando la decisione è viziata da una omissione percettiva rilevante (es. mancata considerazione di una annotazione sull'atto): può riaprire la via di impugnazione sostanziale.
• Sulle modifiche procedurali (termine per la revocazione) si applica il principio di non retroattività: la riduzione del termine a sei mesi si applica solo alle sentenze pubblicate dopo l'entrata in vigore della novella, salvo diversa disposizione transitoria.
• L'intervento ad adiuvandum produce una situazione di causa inscindibile: la presenza di un interveniente che sostiene la stessa parte può comportare effetti sui gradi successivi del giudizio e sulla possibilità di impugnazione anche per le parti originarie.