L.R. Lombardia 16/2016

Disciplina regionale dei servizi abitativi in Lombardia

La legge definisce il sistema regionale lombardo dei servizi abitativi, articolandolo in servizi abitativi pubblici, servizi abitativi sociali e azioni di sostegno all’accesso e al mantenimento dell’abitazione. Il provvedimento regola inoltre le ALER, i criteri di accesso e assegnazione, la programmazione dell’offerta, i canoni, i controlli e le misure di valorizzazione del patrimonio.

Finalità e struttura del sistema

Il sistema regionale dei servizi abitativi è concepito come offerta unitaria di alloggi sociali diretta a soddisfare il fabbisogno abitativo primario e a ridurre il disagio abitativo di nuclei familiari e di specifiche categorie sociali svantaggiate. La disciplina richiama le nozioni statali e comunitarie di alloggio sociale e persegue principi di sostenibilità, trasparenza, efficienza, efficacia ed economicità.

Riparto delle funzioni tra Regione, comuni e ALER

La Regione esercita le funzioni di indirizzo unitario: disciplina generale del sistema, criteri di assegnazione e gestione, canoni, accreditamento degli operatori, coordinamento e vigilanza sulle ALER, programmazione regionale, rilevazione del fabbisogno, definizione dei comuni ad alta tensione abitativa e gestione delle banche dati e dell’anagrafe del patrimonio e dell’utenza.

I comuni curano la ricognizione dei fabbisogni, la programmazione dell’offerta abitativa locale, le procedure di selezione e assegnazione, l’accertamento dei requisiti per le misure di sostegno alla locazione nel mercato privato e le funzioni sull’edilizia convenzionata e agevolata. Possono inoltre attivare agenzie per l’abitare e forme di supporto alla locazione.

Sistema di accreditamento e soggetti erogatori

I servizi abitativi pubblici e sociali possono essere erogati, oltre che da comuni e ALER, anche da operatori accreditati, purché non vi siano aggravio di oneri per l’utenza rispetto alla gestione pubblica. L’accreditamento richiede requisiti organizzativi, gestionali, professionali ed economico-finanziari, standard di qualità e un codice etico, con possibilità di revoca in caso di perdita dei requisiti o violazione degli obblighi di servizio. L’apporto di unità abitative di proprietà è titolo preferenziale nelle gare di affidamento.

Obblighi di servizio nella gestione degli alloggi

Nella gestione dei servizi abitativi pubblici e sociali, comuni, ALER e operatori accreditati devono assicurare accompagnamento all’insediamento, orientamento degli inquilini, gestione delle morosità incolpevoli, supporto al passaggio verso altri servizi abitativi in caso di mutamento delle condizioni economiche, manutenzione ordinaria condivisa, mediazione dei conflitti, informazione periodica sui costi e sviluppo del portierato sociale.

Osservatorio, anagrafe e flussi informativi

È istituito l’Osservatorio regionale sulla condizione abitativa, che supporta la programmazione attraverso raccolta, elaborazione e valutazione dei dati sul fabbisogno e sulle politiche abitative. Dati dell’anagrafe dell’utenza e del patrimonio costituiscono debito informativo verso la Regione e sono condizione per accedere ai contributi regionali. Dal 2020 l’aggiornamento dell’anagrafe è biennale, con scadenza ordinaria al 30 aprile di ciascun anno pari alla cadenza prevista.

Programmazione dell’offerta abitativa pubblica e sociale

Lo strumento di programmazione locale è il piano triennale dell’offerta dei servizi abitativi pubblici e sociali, riferito all’ambito dei piani di zona. Il piano è attuato mediante avvisi pubblici comunali, almeno annuali, pubblicati dai soggetti competenti; per la città di Milano la competenza è del Comune di Milano. La legge disciplina anche i casi di inerzia del comune capofila e il ruolo delle ALER in assenza di avvisi o di fabbisogno rilevato. È prevista una piattaforma informatica regionale per domanda, graduatorie e assegnazioni.

Restituzione dei contributi regionali per alloggi sociali

L’operatore privato che, per difficoltà economiche sopravvenute, rischi di non poter continuare a erogare il servizio abitativo pubblico o sociale può chiedere la restituzione dei contributi regionali ricevuti per la realizzazione degli alloggi sociali. Se l’istanza è accolta, restituisce le somme con interessi legali maggiorati dell’1% e vengono rimossi i vincoli di destinazione; i contratti in essere restano efficaci fino alla scadenza naturale.

ALER: natura, organi e compiti

Le ALER sono enti pubblici economici dotati di autonomia imprenditoriale, organizzativa, patrimoniale e contabile. La legge individua le ALER territoriali lombarde e ne disciplina organi, statuto, attività, controlli e finanziamento.

Il presidente è legale rappresentante e amministratore unico, nominato dalla Giunta regionale; il direttore generale è nominato dal presidente tra soggetti iscritti in apposito elenco regionale e ha mandato a tempo determinato, con limiti di età e di durata. Il consiglio territoriale, composto dai sindaci o presidenti degli ambiti interessati, ha funzioni propositive e consultive. Il collegio dei sindaci esercita il controllo contabile e gestionale.

Attività delle ALER e gestione patrimoniale

Le ALER attuano interventi di recupero e nuova costruzione, gestiscono il patrimonio ERP, possono avvalersi di operatori privati accreditati per attività sociali, acquisiscono e valorizzano patrimonio, eseguono urbanizzazioni e prestano consulenza tecnica. Pubblicano sul sito istituzionale bilanci e dati su lavori, importi e soggetti coinvolti. Possono partecipare a società o enti del settore edilizio con autorizzazione regionale.

Accesso ai servizi abitativi pubblici

I servizi abitativi pubblici sono destinati a nuclei familiari in disagio economico, familiare e abitativo che non possono accedere al mercato privato né ai servizi abitativi sociali. La legge definisce il nucleo familiare avente diritto e disciplina casi di esclusione, agevolazioni e deroghe, inclusi alcuni soggetti in particolari condizioni e gli appartenenti alle forze di polizia, alla polizia locale, ai Vigili del fuoco e alle Forze armate in servizio.

I requisiti dei beneficiari comprendono cittadinanza o titolo di soggiorno, residenza o lavoro in Lombardia, condizioni economiche, assenza di proprietà adeguate entro 40 km, assenza di pregresse decadenze o occupazioni abusive. La Giunta regionale istituisce una banca dati degli occupanti senza titolo. L’assegnazione deve favorire integrazione sociale, tutela di categorie fragili e, ove possibile, esigenze di accessibilità per persone con disabilità.

Procedura di domanda, graduatorie e assegnazione

Le domande si presentano tramite la piattaforma informatica regionale dopo l’avviso pubblico. La piattaforma pubblica le unità disponibili e forma graduatorie distinte per ente proprietario e territorio comunale. I comuni, le ALER e gli enti gestori assistono i richiedenti; i contratti di locazione sono stipulati secondo schema tipo regionale e, al primo rinnovo utile, devono essere sottoscritti da tutti i maggiorenni del nucleo familiare non già firmatari.

Se, dopo le attività istruttorie, residuano alloggi non assegnati, è possibile attribuirli anche in deroga ai limiti ordinari di superficie entro margini del 20% in riduzione o in aumento. La legge prevede anche l’assegnazione di alloggi non immediatamente assegnabili per manutenzione, previo impegno dell’assegnatario ad anticipare parte o tutte le spese, da recuperare sui canoni.

Permanenza, decadenza, morosità e subentro

Il regolamento regionale disciplina soglie economiche di accesso e permanenza; il superamento della soglia di permanenza comporta la decadenza. Sono previste procedure di annullamento dell’assegnazione per illegittimità originaria o dichiarazioni mendaci, nonché la decadenza per morosità colpevole, con contraddittorio, piano di rientro e sospensione della decadenza in caso di adempimento del piano. Dopo la risoluzione del contratto, l’assegnatario non può concorrere per cinque anni a nuovi alloggi pubblici o sociali.

Il subentro nell’alloggio è ammesso per i componenti del nucleo conviventi al momento dell’assegnazione e per i soggetti entrati successivamente nel nucleo in determinati casi familiari o giudiziari, purché in possesso dei requisiti di permanenza e con assunzione delle obbligazioni contrattuali. È previsto anche un riesame per alcune posizioni pregresse non ammesse al subentro per carenza di requisiti di convivenza o ampliamento.

Servizi abitativi transitori

La legge consente di destinare fino al 10% del patrimonio disponibile a servizi abitativi transitori per nuclei soggetti a procedure esecutive di rilascio o a grave emergenza abitativa. La durata dell’assegnazione non può superare cinque anni e deve essere accompagnata da un programma di recupero dell’autonomia economica e sociale. In alcuni casi è possibile destinare una quota aggiuntiva di tali alloggi a nuclei fragili presi in carico dai servizi sociali.

Canone dei servizi abitativi pubblici

Il canone dei servizi abitativi pubblici deve coprire costi di gestione, oneri fiscali e manutenzione ordinaria, con eventuali eccedenze destinate al miglioramento del patrimonio. Il canone è determinato con riferimento al valore dell’immobile e alla condizione economica del nucleo familiare; il regolamento regionale definisce modalità di calcolo, progressività e canone minimo per nuclei indigenti, con un limite massimo pari al 25% dell’ISE del nucleo.

Sostenibilità economica, contributi e manutenzione

La Regione e gli enti locali concorrono alla sostenibilità del sistema mediante un contributo regionale di solidarietà per nuclei in indigenza o in grave difficoltà economica, con disciplina demandata al regolamento regionale. È istituito un fondo per sostenere nuova edificazione, acquisto, recupero e riqualificazione degli alloggi sociali pubblici. Gli enti proprietari curano la manutenzione ordinaria; la Regione e le ALER concorrono alla straordinaria del patrimonio ALER, mentre i comuni garantiscono la straordinaria del proprio patrimonio.

Alienazione, valorizzazione e permuta del patrimonio pubblico

Il patrimonio abitativo pubblico può essere alienato o valorizzato entro limiti percentuali stabiliti dalla legge, per ragioni di razionalizzazione, economicità e diversificazione della gestione. I proventi sono destinati prioritariamente a recupero e riqualificazione del patrimonio e solo in via residuale ad acquisto e nuova realizzazione di alloggi sociali. I programmi hanno durata triennale e sono approvati dalla Giunta regionale.

Sono previste vendite di alloggi assegnati e liberi in casi specifici, con prezzi determinati sulla base di perizia e regole di prelazione, oltre a ipotesi di permuta nell’ambito di programmi di riqualificazione o rigenerazione urbana. Le unità valorizzate a canone agevolato o per usi specifici possono concorrere al soddisfacimento del fabbisogno abitativo pubblico senza essere computate nei limiti percentuali di alienazione.

Servizi abitativi sociali, canone agevolato e temporanei

Il servizio abitativo sociale riguarda alloggi a prezzi contenuti per nuclei che non accedono né al mercato privato né al servizio pubblico. Comprende locazioni permanenti, temporanee e alloggi destinati alla vendita dopo almeno otto anni di locazione. La gestione degli interventi agevolati è regolata da convenzioni tipo, con possibile attribuzione al soggetto attuatore della selezione degli assegnatari tramite piattaforma regionale.

La legge disciplina anche i servizi abitativi a canone agevolato, i servizi abitativi temporanei e le residenze universitarie, per le quali la Regione sostiene la realizzazione e prevede requisiti di accesso, canoni inferiori al mercato e possibilità di ospitare anche altre categorie di fruitori collegati alla didattica e alla ricerca.

Misure di sostegno all’accesso e al mantenimento dell’abitazione

La Regione promuove aiuti ai nuclei in difficoltà nel pagamento dei mutui, misure per l’acquisto della prima casa, iniziative per il mantenimento della locazione, interventi contro la morosità incolpevole e un fondo per l’accesso e il mantenimento dell’abitazione. Tali misure possono includere contributi integrativi al canone, agenzie per la casa, fondi di garanzia e programmi integrati con i servizi sociali comunali.

Disposizioni transitorie, abrogazioni e coordinamento con la normativa previgente

Per un periodo transitorio, fino all’entrata in vigore dei regolamenti attuativi previsti dalla legge, continuano ad applicarsi in parte le disposizioni della previgente l.r. 27/2009 e del regolamento regionale n. 1/2004. La nuova legge abroga la l.r. 27/2009 e altre norme regionali collegate, salve le disposizioni transitorie e gli effetti degli atti già adottati e dei procedimenti in corso.

Monitoraggio e valutazione

Il Consiglio regionale esercita il controllo sull’attuazione della legge e valuta i risultati sulla riduzione del disagio abitativo. La Giunta presenta annualmente un rapporto con dati su domanda/offerta, attuazione degli indirizzi, risorse, soggetti coinvolti e performance delle ALER; con cadenza triennale il rapporto è integrato da un’analisi dell’accreditamento, della qualità dei servizi e dell’integrazione con le politiche territoriali, sociali e del lavoro.